TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SAS ISORENOV

Monsieur [Z] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03685 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SE6

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

initialement en date du 23 janvier 2026

prorogé en date du 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [E] [C] épouse [T] [K] demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1286

DÉFENDEURS

SAS ISORENOV

dont le siège social est anciennement situé [Adresse 4] et nouvellement situé [Adresse 2] ayant pour représentant légal Monsieur [Z] [M],

représenté par Monsieur [H] [M], son frère, muni d’un pouvoir écrit

Monsieur [Z] [M]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Monsieur [H] [M], son frère, muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03685 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SE6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 8 mars 2024 Madame [E] [C] épouse [T] [K] a donné à bail à la société ISORENOV un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] (entrée 1, 1er étage, porte FG, lot n°1) à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 1 500 euros et 150 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé à effet du même jour Madame [E] [C] épouse [T] [K] a donné à bail à la société ISORENOV un emplacement de parking couvert (n°30, lot n° 312) situé [Adresse 7] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024 Madame [E] [C] épouse [T] [K] a fait délivrer à la société ISORENOV un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 6 006,42 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour Madame [E] [C] épouse [T] [K] a fait délivrer à la société ISORENOV un commandement de payer dans un délai d’un mois la somme de 977,42 euros au titre de l’arriéré locatif de la place de parking en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 Madame [E] [C] épouse [T] [K] a fait assigner la société ISORENOV et son gérant Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et du contrat de location de l’emplacement de parking, subsidiairement prononcer la résiliation des contrats de location,

— ordonner l’expulsion de la société ISORENOV et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] [M], de l’appartement et de l’emplacement de parking,

— condamner la société ISORENOV à payer la somme de 10 927,42 euros au titre des loyers et charges locatives de l’appartement arrêtés au mois de février 2025 inclus ainsi que la somme de 1 277,42 euros au titre des loyers et charges locatives de l’emplacement de parking arrêté à la même date,

— condamner in solidum la société ISORENOV et Monsieur [Z] [M] à payer une indemnité d’occupation mensuelle pour l’appartement et l’emplacement de parking égale au montant du loyer majoré de 10 % et des charges locatives récupérables et taxes qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société ISORENOV à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner la société ISORENOV à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’in solidum avec Monsieur [Z] [M] aux dépens incluant le coût des commandements.

À l’audience du 28 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [E] [C] épouse [T] [K], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement, reprenant les termes de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance au titre de l’appartement à la somme de 19 936,96 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et a précisé que sa créance au titre de l’emplacement de parking avait été soldée. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de tous délais de paiement en l’absence de règlement depuis mars 2025.

La société ISORENOV et Monsieur [Z] [M], représentés par le frère du gérant Monsieur [H] [M], ont reconnu le montant de la dette et ont demandé que la locataire puisse se maintenir dans les lieux en réglant le solde dû en 5 mensualités, expliquant avoir rencontré des difficultés financières. L’adresse du siège social de la SAS ISORENOV est désormais à compter du 1er août 2025 au [Adresse 3].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail du logement

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique les 28 février et 4 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [E] [C] épouse [T] [K] justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il sera par ailleurs rappelé qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant et qu’en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 8 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la société ISORENOV le 6 décembre 2024 pour la somme de 6 006,42 euros, laquelle intègre des frais de relance pour un total de 134 euros dont la perception est prohibée en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 et seront donc déduits. Or, d’après l’historique des versements, la somme réellement due, soit 5 872,42 euros (6 006,42 euros – 134 euros), n’a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement (aucune somme n’a été réglée).

Madame [E] [C] épouse [T] [K] est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025 (le 18 janvier 2025 est un samedi et le 19 janvier 2025 est un dimanche).

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’ordonner à la société ISORENOV, ainsi qu’à tous occupants de son chef, dont notamment à Monsieur [Z] [M] dont la présence dans les lieux est établie par les mentions figurant sur les procès-verbaux de signification de l’assignation et des conclusions (nom inscrit sur le tableau des résidents et la boîte aux lettres et confirmation du domicile par le gardien) et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d’autoriser Madame [E] [C] épouse [T] [K] à faire procéder à leur expulsion.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La société ISORENOV est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [E] [C] épouse [T] [K] produit un décompte faisant apparaître que la société ISORENOV est redevable de la somme de 19 339,19 euros à la date du 6 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme d’octobre 2025 inclus, déduction faite des frais de relance et des frais de procédure qui relèvent des dépens.

Pour la somme en principal, la société ISORENOV n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

La société ISORENOV et Monsieur [Z] [M], dont la présence dans les lieux est établie ainsi que précédemment exposé, seront également condamnés in solidum, à compter de l’échéance de novembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme de 1 677,24 euros (loyer : 1 527,24 euros + provision sur charges : 150 euros), en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail de l’emplacement de parking

Sur la résiliation du bail de l’emplacement de parking

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 8 mars 2024 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024 à la société ISORENOV pour la somme en principal de 977,42 euros. Il correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 janvier 2025.

La société ISORENOV étant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont notamment Monsieur [Z] [M], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [E] [C] épouse [T] [K] produit un décompte arrêté au 6 octobre 2025 faisant apparaître que la société ISORENOV a procédé au règlement de l’intégralité des loyers et des indemnités d’occupation échus à cette date, terme d’octobre 2025 inclus.

La société ISORENOV et Monsieur [Z] [M] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement à compter de l’échéance de novembre 2025 d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été du en l’absence de résiliation, soit actuellement à la somme de 101,76 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [E] [C] épouse [T] [K] n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société ISORENOV et Monsieur [Z] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de Madame [E] [C] épouse [T] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Concernant l’appartement à usage d’habitation

DÉCLARE la demande en résiliation du bail d’habitation recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu à effet du 8 mars 2024 entre Madame [E] [C] épouse [T] [K] et la société ISORENOV concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] (entrée 1, 1er étage, porte FG, lot n°1) à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à la société ISORENOV de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la société ISORENOV d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [C] épouse [T] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et à l’issue de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [Z] [M], conformément à l’article L.422-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société ISORENOV à verser à Madame [E] [C] épouse [T] [K] la somme de 19 339,19 euros (décompte arrêté au 6 octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE in solidum la société ISORENOV et Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [E] [C] épouse [T] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

Concernant l’emplacement de parking

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu à effet du 8 mars 2024 entre Madame [E] [C] épouse [T] [K] et la société ISORENOV concernant l’emplacement de parking couvert (n°30, lot n° 312) situé [Adresse 7] à [Localité 9] sont réunies à la date du 7 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à la société ISORENOV de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la société ISORENOV d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [C] épouse [T] [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [Z] [M], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

RAPPELLE que conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [E] [C] épouse [T] [K] pourra faire procéder à l’enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques de la société ISORENOV et/ou de Monsieur [Z] [M],

CONDAMNE in solidum la société ISORENOV et Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [E] [C] épouse [T] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE Madame [E] [C] épouse [T] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société ISORENOV à verser à Madame [E] [C] épouse [T] [K] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société ISORENOV et Monsieur [Z] [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection