T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08320 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5C6

MINUTE n° : 2026/217

DATE : 01 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEUR

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Patrick-marc LE DONNE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic bénévole la SCI DIMILIAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 04 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Philippe CAMPOLO

M^e Patrick-marc LE DONNE

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Philippe CAMPOLO

M^e Patrick-marc LE DONNE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 4 novembre 2025 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SCI DIMILIAN, par lesquelles Monsieur [S] [B] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 835 alinéa 2 et 145 du code de procédure civile, de condamner le défendeur sous astreinte à effectuer les travaux votés en assemblée générale du 10 décembre 2024 et à payer une provision ad litem de 5000 euros, outre de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles Monsieur [S] [B] sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Au principal, RENVOYER les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Prendre acte de sa renonciation provisoire à solliciter une condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires,

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira afin de :

se rendre sur les lieux,

décrire les désordres présents dans l’ensemble de l’appartement (dans ses deux lots) de Monsieur [B] tels que listés dans la présente assignation, dans le procès-verbal de constat de Maître [R] en date du 9 septembre 2025 et le rapport d’expertise dommages de [A] EXPERTISE du 5 novembre 2024 ( y compris l’atteinte au compteur électrique)

rechercher l’origine de ces désordres

préconiser en tant que de besoin les mesures d’urgence

prendre connaissance des travaux effectués par le syndicat des copropriétaires ayant fait l’objet des PV de réception des 5 décembre 2025 et 8 janvier 2026

vérifier si ceux-ci sont conformes aux travaux votés en Assemblée Générale point 7 du 10 décembre 2024

dire si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art et dans la négative préconiser les moyens d’y remédier

préconiser les moyens de remédier aux désordres

éclairer les parties et la juridiction éventuellement saisie par la suite au fond, sur les responsabilités encourues

déterminer les préjudices subis par Monsieur [B] notamment en termes de dommages aux embellissements, de trouble de jouissance, de dépréciation immobilière de son bien et de dépréciation de la valeur locative,

Le DISPENSER de la contribution, au travers de ses charges, au règlement de cette provision ad litem,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 et au titre de sa demande de complément de mission de l’expert judiciaire,

STATUER ce que de droit sur les dépens,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à lui payer une provision ad litem de 5000 € ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SCI DIMILIAN, sollicite de :

DEBOUTER Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire, COMPLETER la mission principale d’expertise judiciaire comme suit : dire si les désordres invoqués préexistaient à l’acquisition de Monsieur [B] en date du 11 juillet 2023,

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [B] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Le requérant a expressément abandonné ses prétentions relatives à l’accomplissement des travaux sous astreinte par le syndicat défendeur de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes relatives à la désignation d’un expert

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

En outre, par application de l’article 147 du code de procédure civile, le juge doit limiter le choix de la mesure d’instruction à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Le juge dispose en la matière d’une appréciation souveraine pour déterminer le choix de la mesure d’instruction adaptée. (Cass.Civ.3ème, 27 novembre 2025, numéro 23-20.727)

Monsieur [B] expose être propriétaire des lots 6 et 11 au sein de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 1] et avoir subi des infiltrations affectant ses parties privatives à compter de septembre-octobre 2024. Il expose que les infiltrations proviennent manifestement de la toiture de l’immeuble si bien qu’il a intérêt à voir désigner un expert judiciaire au contradictoire du syndicat défendeur, notamment afin de déterminer si les travaux venant d’être réalisés par ce dernier à partir de fin décembre 2025 sont efficaces et d’analyser les préjudices subis.

Le syndicat défendeur s’oppose à la mesure sollicitée à raison de l’absence d’objet à expertiser concernant la toiture de la cage d’escalier et le renfort de la structure de la cave, présentés comme en cause dans les désordres et dont les travaux réparatoires ont été réceptionnés les 5 décembre 2025 et 8 janvier 2026, de l’absence de motif légitime s’agissant de la toiture surplombant les lots [B] / DEMEULEMEESTER, constituant une partie commune spéciale, et de l’absence d’utilité actuelle d’une expertise.

En l’espèce, il n’est pas contesté la réalité des désordres d’infiltrations subis dans les lots privatifs du requérant, au travers du rapport d’expertise non contradictoire établi le 5 novembre 2024 par le cabinet [A] et du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 9 septembre 2025.

Si la cause précise du sinistre demeure inconnue selon le rapport d’expertise non contradictoire, il est fait état d’infiltrations d’eau se produisant au travers du complexe d’étanchéité de la toiture et plus particulièrement au niveau de la couverture tuile de l’immeuble.

La copropriété a ensuite fait voter, par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2024, l’accomplissement des travaux urgents de la sous-face de l’escalier du rez-de-chaussée, ainsi que la nécessité de faire réaliser des devis de reprise de la toiture (charpente et/ou couverture de la partie commune spéciale surplombant les lots [B] / DEMEULEMEESTER).

En premier lieu, il ne résulte pas de ces éléments que le sinistre subi par Monsieur [B] aurait pour origine des parties privatives.

En second lieu, le syndicat défendeur admet que l’objet des travaux réalisés sur les parties communes depuis l’introduction de l’instance en décembre 2025, était, au moins pour partie, de mettre fin aux infiltrations subies par le requérant.

Il est rappelé à ce titre que l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit, sans préjudice de toute action récursoire, des désordres causés aux parties privatives ayant pour origine les parties communes.

Le requérant justifie d’un intérêt légitime à évaluer les préjudices subis et à vérifier l’efficacité des travaux récemment accomplis par le syndicat défendeur.

Il doit cependant être souligné que le syndicat a fait accomplir ces travaux par une entreprise voyant son activité garantie, notamment au plan décennal, de sorte que l’existence de liens pouvant exister entre des membres de la copropriété et cette entreprise apparaît inopérante au présent débat.

Le requérant ne fournit d’ailleurs aucun élément pouvant laisser penser à une poursuite des infiltrations depuis la réalisation des travaux en litige.

Ainsi, la mesure d’instruction répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile mais il y a lieu de considérer qu’une mesure d’expertise serait disproportionnée en l’espèce au vu des travaux accomplis par la copropriété.

Une mesure de consultation sera ainsi ordonnée, avec une mission limitée prévue au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande à titre provisionnel

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses.

La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Quant au montant de la provision, elle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il a été rappelé la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour les désordres affectant les parties privatives ayant leur origine dans les parties communes.

Cette responsabilité est indépendante de toute faute si bien que le débat relatif aux diligences accomplies par le syndicat défendeur est sans objet.

Il a été constaté la persistance des infiltrations durant plus d’une année dans les lots privatifs du requérant, et ce malgré le vote en assemblée générale des travaux sur les parties communes ayant pour objet de mettre fin aux infiltrations.

Toutefois, la cause exacte des infiltrations demeure inconnue et nécessite une mesure d’instruction. Il est justement rappelé par le syndicat défendeur que le rapport d’expertise non contradictoire établi par le cabinet [A], s’il émet l’hypothèse d’infiltrations provenant de la toiture, conclut que la cause du sinistre du requérant demeure inconnue.

Il ne peut être conclu à la preuve certaine que la responsabilité de plein droit du syndicat défendeur soit engagée et qu’il aurait d’évidence une obligation non sérieusement contestable de réparer les préjudices invoqués par le requérant sur ses lots privatifs.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision ad litem.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés à la partie ayant intérêt à la mesure ordonnée, à savoir Monsieur [B].

Il ne peut être fait droit à la demande du requérant tendant à être dispensé de la charge commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, s’agissant d’un pouvoir relevant manifestement de la juridiction au fond.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

ORDONNONS une mesure de consultation, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l’expertise.

DESIGNONS à cette fin :

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 3]. : 0698682001

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

— prendre connaissance des pièces des parties, et en particulier du rapport d’expertise non contradictoire établi le 5 novembre 2024 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 septembre 2025 ;

— décrire précisément les désordres d’infiltrations, leur date probable d’apparition et leurs conséquences notamment sur l’installation électrique ;

— déterminer les causes des désordres ;

— indiquer si les travaux accomplis par le syndicat des copropriétaires sur la toiture et la cave ont permis de remédier aux causes des désordres ;

— donner son avis sur l’évaluation des préjudices à partir des éléments justifiés par les parties.

DISONS que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— fixer, dès la première réunion, la date de la seconde réunion éventuelle ;

— dire, le plus rapidement possible, s’il est envisageable de poursuivre ses opérations sans que des mises en cause soient nécessaires ;

— informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme de ses opérations, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport ;

— rappeler aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS dès à présent, après concertation avec le technicien, la première réunion sur les lieux le mercredi 15 avril 2026 à 14 heures 30, la présente décision valant convocation et dispensant le technicien de convoquer les intéressés par voie de courrier recommandé.

FIXONS à la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) la provision concernant les frais de consultation, qui devra être consignée par Monsieur [S] [B] directement entre les mains du technicien et au plus tard le 1er mai 2026.

DISONS que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation du technicien sera caduque et de nul effet.

DISONS que, si elles décident expressément avant cette date de ne pas mettre en œuvre la présente décision, les parties devront en avertir le technicien.

DISONS que les opérations de consultation seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan.

DISONS que le consultant déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan avant le 1er NOVEMBRE 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge désigné pour contrôler les opérations.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande à titre de provision ad litem de Monsieur [S] [B].

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] aux dépens de l’instance.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,