TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [X]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05903 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSZ

N° MINUTE :

4/2024

JUGEMENT

rendu le 19 janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [H]

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [W] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

La société GARANTME

Société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05903 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] ont consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [T] [X] sur des locaux situés [Adresse 1]).

La société GARANTME s’est portée caution solidaire de Monsieur [T] [X] au profit des bailleurs pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et frais dus aux impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1795 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [X] le 21 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, la société GARANTME, Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater au profit de Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] l’acquisition de la clause résolutoire, que Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] soient autorisés à faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [T] [X] et pour obtenir la condamnation de Monsieur [T] [X] au paiement des sommes suivantes :

Au bailleur, soit Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, A la société GARANTME subrogée dans les droits de Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z], 3720 euros au titre de l’arriéré locatif dû en mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2023, la société GARANTME demande le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé selon les conclusions signifiées à étude le 3 novembre 2023 à hauteur de 12584,80 euros représentant la dette de loyers et d’indemnités d’occupation due à Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] outre la somme de 3720 euros due à la société GARANTME, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Monsieur [T] [X] assigné à étude n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1795 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement conclu avec la société GARANTME prévoit également que la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions à l’encontre du locataire y compris pour faire jouer la clause résolutoire du bail et engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire.

La caution subrogée dans les droits du créancier est ainsi en droit d’exercer l’action en résolution du bail qui lui permet sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il est relevé toutefois en l’espèce que la société GARANTME ne demande que le paiement des loyers et charges qu’elle a réglés en mars 2023 inclus, Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] demandant directement de leur côté le constat de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

En l’espèce, le décompte des paiements réalisés par la société GARANTME entre les mains des bailleurs et les quittances subrogatives signées par ces derniers outre le décompte locatif établissent que Monsieur [T] [X] n’avait pas réglé ses loyers et charges à hauteur de 3720 euros en mars 2023 inclus, réglés aux bailleurs par la société GARANTME.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera donc condamné à payer la somme de 3720 euros due au 31 mars 2023 à la société GARANTME, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [T] [X] reste devoir à Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] au titre des loyers et charges au 21 avril 2023 date de résiliation du bail la somme de (1795+19,8)/30x21 =1270,36 au paiement de laquelle il sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire après la résiliation du bail crée aux propriétaires un préjudice justifiant l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce à la somme de 1713,2 euros par mois charges comprises tenant compte du montant du loyer de référence majoré applicable au logement en cause, le fait de délivrer au locataire un logement en parfait état et avec de l’électroménager neuf n’excédant pas les obligations du bailleur et ne pouvant fonder un complément de loyer.

En conséquence, Monsieur [T] [X] sera condamné à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 1713,2 euros par mois charges comprises du 22 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprennent pas en l’espèce la signification des conclusions, l’actualisation des demandes en paiement pouvant se faire sur la base de l’assignation qui comportait une demande d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 19 décembre 2022 entre Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z], d’une part, et Monsieur [T] [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1]) est résilié depuis le 21 avril 2023,

ORDONNE à Monsieur [T] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la société GARANTME la somme de la somme de 3720 euros représentant les sommes versées aux bailleurs en qualité de caution au mois de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [U] [H] née [W] [Z] la somme de 1270,36 euros correspondant aux loyers et charges restant dus du 1er au 21 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1713,2 euros par mois charges comprises, ce à compter du 22 avril 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2023 et celui de l’assignation du 8 juin 2023 mais pas le coût de la signification des conclusions.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge