TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 30 Avril 2026

Dossier N° RG 25/04814 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSJS

Minute n° : 2026/132

AFFAIRE :

[K] [B] C/ [H] [E], [F] [U] épouse [E]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 1] – BELGIQUE

représenté par Maître Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E]

Madame [F] [U] épouse [E]

demeurants [Adresse 2] – CALIFORNIE USA

non représentés

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [K] [B] est propriétaire depuis le 29 juillet 2011 d’un immeuble situé à [Adresse 3] cadastré Section F n° [Cadastre 1].

M. [H] [E] et Mme [F] [U] ont souhaité acquérir ce bien. Ils ont signé le 12 juin 2023 une procuration authentique en l’étude de Me [D] [R], notaire à [Localité 1], à l’effet de conclure un avant contrat ainsi que la vente moyennant le prix de un million six cent mille euros payable comptant le jour de la signature de l’acte de vente.

M. [K] [B] a également signé une procuration le 18 août 2023 pour vendre son bien immobilier.

Le 11 octobre 2023, une promesse de vente a été conclue entre M. [K] [I] [Q] [S] [Y] [B], époux de Mme [Z] [C], demeurant en Belgique et M. [H] [T] [E] et Mme [F] [V] [U] épouse [E], demeurant aux Etats-Unis.

Les parties ont convenu que l’acquéreur devrait verser entre les mains du notaire, Me [D] [R], une somme de 80 000 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation fixée à 160 000 €, dans les 10 jours de l’acte. Il a été précisé que le surplus de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 80 000 € serait versée par le promettant au plus tard le 15 décembre 2023 pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2024 à seize heures. Elle a été notifiée, conformément à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans les formes prévues par le contrat, à M. [H] [E] et Mme [F] [E], le 11 octobre 2023.

Par courrier du 18 mars 2024, le notaire a indiqué que M. et Mme [E] l’avaient informé par courriel du 10 janvier 2024 qu’ils ne souhaitaient plus acquérir le bien.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, avec acte de transmission à l’autorité compétente étrangère aux Etats-Unis, M. [K] [B] a fait assigner M. [H] [E] et Mme [F] [E] née [U] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :

Juger que l’indemnité forfaitaire d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 11 octobre 2023 est définitivement acquise à M. [K] [B] du fait de la décision de M. [H] [E] et de Mme [F] [U] de ne plus vouloir acquérir l’immeuble objet de ladite promesse.

Ordonner en conséquence à la S.A.S Alban Onorati & [D] [R], notaires associés de remettre à M. [K] [B] la somme de 80.000 € séquestrée conventionnellement par les parties en exécution de la promesse de vente du 11 octobre 2023, ladite somme augmentée des intérêts éventuellement produits, après avoir, en tant que de besoin Condamne solidairement M. [H] [E] et de Mme [F] [U] à lui payer ladite somme de 80.000 € augmentée des intérêts éventuellement produits par ladite somme ;

Juger qu’aucune circonstance / qu’aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement M. [H] [E] et de Mme [F] [U] à payer à Monsieur [K] [B] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement M. [H] [E] et de Mme [F] [U] aux entiers dépens de l’instance.

M. [H] [E] et de Mme [F] [U] épouse [E] n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025. L’audience s’est tenue le 12 février 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

M. [K] [B] fait valoir qu’en contrepartie de l’engagement de vendre son immeuble aux époux [E], ces derniers ont accepté de verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 160 000 € qui lui resterait acquise si les acquéreurs décidaient de ne plus acheter le bien.

Il précise que M. et Mme [E] ont décidé le 10 janvier 2024 qu’ils ne voulaient plus acquérir le bien immobilier objet de la promesse de vente, de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La promesse de vente notarié du 11 octobre 2023 prévoit en page 9 et 10 à propos de l’indemnité d’immobilisation que :

« 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les parties ont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000,00 EUR)

Sur cette somme le BENEFICIAIRE versera au PROMETTANT par virement sur le compte de l’étude du notaire soussigné, la somme de QUATRE VINGT MILLE EUROS (80 000, 00 EURO) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, dans les DIX (10) jours des présentes.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUATRE VINGT MILLE EUROS (80 000, 00 EURO) , le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard le 15 décembre 2023 pur le cas où le Bénéficiaire, toues les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

II est ici précisé que, dans l’hypothèse où les virements ne seraient pas effectifs aux dates ci-dessus fixées, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement AU PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable, elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

·si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

·si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

·si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte au moyen des fonds provenant du prix ;

·si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

— si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

— en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

·si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

— et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et "indemnité restera alors acquise AU PROMETTANT. »

L’acte ne prévoyait pas de condition suspensive d’obtention de prêt par les époux [E].

La promesse de vente du 11 octobre 2023 avait été consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2024 et par courrier du 18 mars 2024, Me [D] [R], notaire indique qu’elle confirme que l’ensemble des conditions suspensives du dossier ont été réalisées dans le délai convenu pour procéder à la signature de l’acte de vente, qu’elle a indiqué aux acquéreurs par courriel du 10 janvier que le dossier était complet, que la signature pourrait être fixée à la fin du mois de janvier comme convenu dans la promesse et qu’elle restait dans l’attente du versement de la deuxième partie de l’indemnité d’immobilisation qu’ils devaient virer au 15 décembre 2023. Elle ajoute que suite à ce courriel, elle a reçu un courriel datant du même jour de la part des époux [E] l’informant qu’ils ne souhaitaient plus acquérir le bien. Aucune levée d’option, ni copie de ladite levée d’option ne lui ayant été transmise.

Par conséquent, les époux [E] ayant renoncé à la vente sans motif alors que toutes les conditions étaient réunies pour sa réalisation et en raison de l’immobilisation du bien par M. [B], l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 11 octobre 2023 restera acquise à M. [K] [B]. La SAS Alban Onorati & [D] [R], notaires associés sera autorisée à remettre à M. [K] [B] la somme séquestrée de 80 000 €. Conformément à la promesse de vente acceptée par les parties, cette somme ne portera pas intérêts.

En temps que de besoin, M. [H] [E] et Mme [F] [U] épouse [E] seront condamnés solidairement à payer la somme de 80 000 € à M. [K] [B].

M. [H] [E] et Mme [F] [U] épouse [E], parties perdantes, seront condamnés, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [B] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits, aussi M. [H] [E] et Mme [F] [U] épouse [E] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DIT que l’indemnité forfaitaire d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 11 octobre 2023 est définitivement acquise à M. [K] [B] du fait de la décision de M. [H] [E] et de Mme [F] [U] de ne plus vouloir acquérir l’immeuble objet de ladite promesse ;

AUTORISE la S.A.S Alban Onorati & [D] [R], notaires associés à remettre à M. [K] [B] la somme de 80.000 € séquestrée conventionnellement par les parties en exécution de la promesse de vente du 11 octobre 2023, en tant que de besoin CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [F] [U] à payer à M. [K] [B] la somme de 80.000 € ;

REJETTE la demande de paiement d’intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [F] [U] épouse [E] à payer M. [K] [B] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,