TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 04 Juin 2026

Dossier N° RG 24/07187 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMU4

Minute n° : 2026/178

AFFAIRE :

[U] [A] C/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : M^me Isabelle DE FRANCESCHI, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Cécilia CABRI

M^e Aymeric TRIVERO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [U] [A]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécilia CABRI, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 3] IV, dont le siège social est sis chez Société FONCIA ABRI CGI, [Adresse 4]

représentée par M^e Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Mme [U] [A] est propriétaire d’un bien immobilier situé dans une résidence soumise au régime de la copropriété sise à [Adresse 5].

Elle a sollicité que soit mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des travaux de transformation de son lot.

Indiquant avoir reçu une autorisation administrative pour ces travaux, Mme [A] a sollicité l’accord de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété mais la résolution numéro 16 a été rejetée à la majorité absolue le 2 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Mme [U] [A] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] afin de voir :

Annuler la résolution n° 16 adoptée à la majorité absolue en raison de l’abus de majorité.

Dire et juger que la demande de Mme [U] [A] [Adresse 7] en vue de la « modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle soit hauteur 3.90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4,2 m au faitage soit plus haut de 30 cm », est justifiée.

Autoriser Mme [U] [A] à procéder sur le mas n° 59 à la modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle soit hauteur 3.90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4,2 m au faitage soit plus haut de 30 cm ; conformément à l’arrêté rectificatif signé par le Maire de la [Localité 2] Valmer en date du 11 mai 2023.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de M^e Cécilia Cabri, Avocat, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.

Les deux parties ont conclu, une ordonnance de clôture différée a rendue le 16 juin 2025 avec fixation à l’audience à juge unique du 12 mars 2026 et clôture au 12 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2026, Mme [U] [A] demande au tribunal de :

Annuler la résolution n° 16 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis à [Localité 3], [Adresse 8] en date du 2 août 2024, en ce qu’elle a rejeté à la majorité absolue la demande de Mme [U] [A] et ce en raison de l’abus de majorité.

Dire et juger que la demande de Mme [U] [A] [Adresse 9] [Adresse 10] en vue de la « modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle soit hauteur 3.90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4,2 m au faitage soit plus haut de 30 cm », est légitime pour avoir été autorisée par la Commune de [Localité 4] [Localité 5] en date du 11 mai 2023.

Autoriser Mme [U] [A] à procéder sur le mas n° 59 à la modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle soit hauteur 3.90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4,2 m au faitage soit plus haut de 30 cm ; conformément à l’arrêté rectificatif signé par le Maire de la [Localité 2] [Localité 5] en date du 11 mai 2023.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de M^e Cécilia Cabri, Avocat, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions de rabat de l’ordonnance de clôture et récapitulatives, notifiées par RPVA le 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Abri CGI, demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 12 février 2026 ;

Déclarer recevables les présentes conclusions ;

Recevoir comme régulièrement produites aux débats ;

Rejeter la demande de Mme [A] visant à l’annulation de la résolution numéro 16 adoptée à l’assemblée générale du 2 août 2024 ;

Dire et juger que la décision de l’assemblée générale est conforme aux règles de la copropriété et aux dispositions légales en vigueur ;

Dire qu’il n’y a pas d’abus de majorité dans le rejet de la résolution n° 16 ;

Débouter Mme [A] de toutes ses demandes ;

Condamner Mme [A] à payer la somme de 5000 € pour procédure abusive

Condamner Mme [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi, une cause de révocation…. L’ordonnance de clôture peut également être révoquée d’office ou à la demande des parties soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] fait valoir que les conclusions adverses ont été notifiées la veille de la clôture et qu’il n’a donc pas pu disposer d’un délai raisonnable pour y répondre utilement alors qu’elles développent des moyens nouveaux et s’appuient sur des pièces complémentaires.

Mme [A] a reconclu le 6 mars 2026 et elle ne s’oppose pas au rabat de l’ordonnance de clôture.

Afin de respecter le principe du contradictoire et au vu de la position les parties qui s’accordent pour considérer que les conclusions échangées postérieurement à l’ordonnance de clôture achèvent de les mettre en état, la clôture du 12 février 2026 sera alors révoquée et à nouveau prononcée au jour de l’audience de plaidoiries, le 12 mars 2026.

Sur la demande l’annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale du 2 août 2024 :

Moyens des parties :

Mme [U] [A] indique qu’elle justifie d’un projet réalisable et d’un arrêté municipal l’y autorisant. Elle souligne que le permis de construire n’est valable que trois ans et qu’elle est en droit, administrativement de procéder à la transformation de toiture terrasse de sa maison.

Elle fait valoir qu’elle a déposé plainte le 12 août 2024 en raison des divers courriers envoyés par le conseil syndical pour influencer les copropriétaires. Elle expose qu’elle a subi un traitement différent des autres copropriétaires alors que la hauteur souhaitée est autorisée dans la copropriété et qu’elle est supérieure pour d’autres mas. Elle précise qu’elle a envoyé un courrier aux copropriétaires intéressés en novembre 2023 afin de préciser sa demande et qu’elle n’a jamais souhaité transformer son toit terrasse en un toit en un seul pan mais qu’une erreur matérielle a été commise dans l’arrêté du 21 décembre 2021 qui a été rectifié le 12 mai 2023.

Elle ajoute qu’elle est très affectée par le jugement moral qui est porté sur sa personne et semble être victime de la jalousie de certains copropriétaires.

Elle considère que le rejet de la résolution numéro 16 favorise les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de ceux qui sont minoritaires. Elle souligne que ce rejet vise à favoriser les copropriétaires qui ont pu réaliser des travaux similaires et ce à son détriment. Elle indique que des demandes similaires à la sienne ont été acceptées lors de l’assemblée générale du 2 août 2024 (résolution 15 avec une hauteur du mas à 4m40, résolution 17 avec la transformation d’un toit terrasse en un toit à deux pans et 18, avec surélévation de la structure existante) alors qu’elle prévoit une hauteur de 4 m20.

Elle précise que les votes s’opposant à sa demande sont bien plus importants que pour les autres résolutions précitées et sont le résultat de la position du conseil syndical.

Elle expose que le refus est injustifié et constitue un abus de majorité puisque son projet de travaux est conforme au règlement de copropriété, ne porte atteinte ni la solidité de l’immeuble, ni à son harmonie, ni aux droits des autres copropriétaires, comme l’a relevé l’expert mandaté par sa protection juridique au contradictoire du syndic. Elle précise que le projet ne cause aucun préjudice de vue aux voisins supérieurs et que les copropriétaires ne peuvent se prononcer pour des voisins situés hors de la copropriété qui n’ont pas contesté son permis de construire.

Elle fait valoir que la décision de l’assemblée générale de 2024 entraine une restriction des droits de livre utilisation des parties privatives de son lot et elle précise qu’elle n’entend pas modifier la destination de son immeuble mais uniquement la toiture afin de limiter les infiltrations et créer une mezzanine de moins d’un mètre soixante de hauteur.

Elle rappelle qu’une décision l’opposant à la copropriété a été rendue le 3 décembre 2017 par la Cour de Cassation suite à un litige relatif l'[Adresse 11] dans laquelle est située son mas.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Abri CGI, considère que Mme [A] a déposé plainte pour diffamation afin de faire pression sur le conseil syndical et il précise que cette plainte a été classée sans suite par le parquet pour absence d’infraction. Il ajoute que les membres du conseil syndical se réservent la possibilité de déposer plainte pour dénonciation calomnieuse.

Il fait valoir que Mme [A] ne vise aucun texte autre que la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle doit être déboutée pour absence de motivation de ses demandes en droit notamment s’agissant de l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux.

Sur l’abus de majorité, il expose que la majorité des copropriétaires qui a voté contre la résolution numéro 16 n’a pas agi dans un but personnel ou une intention de nuire à Mme [A] mais que leur décision repose sur des considérations objectives et légitimes liées à l’harmonie architecturale de l’immeuble et à l’impact technique des travaux sur la structure de l’immeuble et sur les parties communes.

Il souligne que l’obtention d’une autorisation administrative n’a aucune incidence sur l’application des règles de la copropriété.

Il indique qu’en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 le conseil syndical a joué son rôle en donnant son avis et n’ a fait que se conformer à sa mission.

Il fait valoir que les résolutions 15, 17 et 18 concernent des situations objectivement distinctes, que la résolution 15 portait sur la réfection à l’identique de la toiture existante pour des défauts d’étanchéité, sans changement de pente, de relèvement de faitage, de modification volumétrique dans le cadre d’un entretien conservatoire ne modifiant en rien l’aspect extérieur ni l’équilibre architectural initial.

Pour les résolutions 17 et 18, les demandes la transformation du toit terrasse en toiture à deux pans en tuiles ne concernait que la partie dite « nuit » conformément à la définition architecturale adoptée par l’assemblée générale il y a plus de dix ans qui ne concerne pas la partie « jour » afin de préserver les vues mer des maisons situées en contrehaut.

Il précise que la demande de Mme [A] est double, qu’elle concerne d’une part, la transformation de son toit terrasse en toiture à deux pans, conforme à la définition adoptée en assemblée générale et d’autre part, la transformation de la toiture à deux pans existante sur la partie jour en toiture en un seul pan impliquant nécessairement un relèvement substantiel du faîtage afin de permettre la création d’une mezzanine d’environ 1 m 60 de hauteur. Elle ajoute que cette seconde demande a été rejetée et qu’il convient d’éviter une multiplication des demandes similaires au sein de la copropriété comportant 136 mazets dont environ 60 pourraient en cas d’accord donné à Mme [A] solliciter à leur tour la même transformation avec des modifications volumétriques et des vues affectées. Il souligne que les demandes similaires à celles de Mme [A] ont été systématiquement refusées depuis 1985.

Il expose qu’il agit dans une logique de préservation collective du caractère résidentiel et de l’harmonie architecturale de l’ensemble et qu’il n’existe aucune rupture d’égalité et que sauf abus caractérisé, il est essentiel de préserver le système démocratique organisé par la loi du 10 juillet 1965.

Réponse du tribunal :

A titre liminaire, il sera indiqué que si Mme [A] ne vise pas précisément des articles de la loi du 10 juillet 1965 pour fonder ses demandes, elle indique sans ambiguïté que ses prétentions reposent sur l’abus de majorité. Ainsi, ses demandes sont motivées en droit et permettent au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de faire valoir ses moyens de défense.

Il appartient au copropriétaire, Mme [A], qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains d’entre eux.

Pour caractériser un abus de majorité, la décision de l’assemblée générale doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avoir été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

L’abus de majorité peut être caractérisé lorsque des copropriétaires instrumentalisent leur majorité dans un but illégitime.

Il sera également indiqué que l’absence de motifs sérieux d’une décision de refus doit être considérée comme la démonstration d’un abus de majorité.

En l’espèce la résolution numéro 16 est ainsi rédigée : « Demande de Mme [U] [A] [Adresse 7] : Modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle soit hauteur 3,90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4,2 m au faitage, soit plus haut de 30 cm (courriers et plans annexés)

L’Assemblée Générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise Madame [U]

[A] à effectuer à ses frais les travaux suivants:

Modification du toit terrasse (3.60 m) en toits tuilés 2 pans n’excédant pas 1 mètre au-dessus de la dalle,soit hauteur 3.90 m et le toit tuilé 2 pans en 2 pans décalés, à hauteur de 4.2 m au faitage soit plus haut

de 30 cm. (courrier et plans annexés)

Cette autorisation est donnée sous les conditions ci-après :

— se conformer aux matériaux, modèles et couleurs en vigueur sur l’immeuble ou à définir

— que la mise en œuvre des travaux soit conforme aux règles de l’art, D. T. U. et autres réglementations et recommandations techniques applicables aux dits travaux

. respecter les lois et règlements en matière civile, administrative et d’urbanisme

La ou le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux, à la fois pendant leur exécution et par la suite.

Les conditions de réalisation de ces travaux devront être déterminées en accord avec le Conseil Syndical et/ou le Syndic ou bien lors de l’Assemblée Générale.

Chaque copropriétaire intéressé par une telle modification devra obtenir une autorisation spécifique de l’Assemblée suivant le même procédé. »

Pour 2223 tantièmes, contre / 3327 tantièmes et abstention : 968 tantièmes. Le nombre de personnes ayant voté est de 86 totalisant 6518 tantièmes sur 10 0000. Cette résolution est rejetée à la majorité absolue. »

Il sera rappelé que les arrêtés de non opposition à une déclaration préalable pris par le maire de [Localité 4] [Localité 5] en faveur de Mme [U] [A] n’obligent pas les copropriétaires à accepter les travaux sollicités par cette dernière lors de l’assemblée générale du 2 août 2024, les règles applicables dans le cadre de la copropriété étant différentes de celles qui s’imposent à l’autorité administrative.

De plus, il ne peut être reproché au conseil syndical d’avoir donné son avis à l’assemblée générale conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui l’y autorise. Il donne en effet son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes question concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il pouvait également exercer un droit de réponse à une lettre adressée par Mme [A] aux copropriétaires. Les copropriétaires ne sont de toute façon en aucun cas liés par l’avis du conseil syndical et la résolution numéro 16 a obtenu 2223 tantièmes favorables.

Mme [A] sollicite à la fois la transformation du toit terrasse en toit tuilés deux pans et du toit tuilé deux pans en deux pans décalés, alors que la résolution numéro 15 prévoit une rénovation la toiture du mazet partie jour également mais à l’identique de l’existant, sans rehaussement, à la différence de la résolution numéro 16. Les résolutions numéros 17 et 18 concernent uniquement la transformation du toit terrasse mais en aucun cas, comme pour Mme [A], une demande relative à la partie jour de l’habitation déjà composée d’un toit tuilé.

Mme [A] n’apporte pas la preuve d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] pour un projet similaire au sien et le syndicat des copropriétaires produit des extraits de procès-verbaux d’assemblées générales, qui selon lui date 11 août 2014 et du 28 juillet 2015, permettant de constater que les copropriétaires ont antérieurement refusé des demandes de transformation de la toiture côté jour. Elle ne justifie pas non plus que le rejet de la résolution objet du litige repose sur une intention de nuire et ne soit pas conforme l’intérêt collectif qui est de préserver les vues de chacun et une harmonie générale pour l’ensemble immobilier.

La libre utilisation des parties privatives ne s’oppose à l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux modifiant l’architecture extérieure des immeubles en copropriété. Aussi, faute pour Mme [U] [A] d’établir un abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à la [Localité 2] Valmer en date du 2 août 2024 et de sa demande d’autorisation de travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive :

Pour solliciter la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 1] n’articule aucun moyen sérieux de nature à voir engager la responsabilité de Mme [A], en application de l’article 1240 du code civil. L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Par conséquent la demande reconventionnelle du défendeur sera rejetée en l’absence de faute établie à l’encontre de la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

Mme [U] [A], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 1] les frais irrépétibles exposés et Mme [U] [A] sera condamnée à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

ORDONNE la révocation de la clôture en date du 12 février 2026 ;

PRONONCE la clôture de la procédure au 12 mars 2026 ;

DEBOUTE Mme [U] [A] de toutes ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 4] [Adresse 13] ;

CONDAMNE Mme [U] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 1] à [Localité 4] [Localité 5] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,