Jugement N°

du 28 MARS 2025

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 24/00118 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JLVQ

du rôle général

S.A.S. BEM BUREAU D’ETUDES MECANIQUES

c/

S.A.R.L. G2R

la SELAS FIDAL

M^e Camille GARNIER

GROSSE le

la SELAS FIDAL

Me [J] [S]

Copies électronique à :

copie électronique

— la SELAS FIDAL

— M^e Camille GARNIER

CCC à :

— Dossier

— EXPERT

— REGIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYER COMMERCIAL

Le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assisté lors des débats de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière

ENTRE

S.A.S. BEM BUREAU D’ETUDES MECANIQUES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. G2R

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 07 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, la SARL G2R a donné à bail à la SAS Bureau d’Etudes Mécaniques (BEM), pour une durée de neuf années, des locaux sis à [Adresse 13] [Adresse 11], comprenant :

— au premier étage : quatre bureaux, un local de rangement, un WC;

— au second étage : un local d’archives de 2m²;

le tout pour une surface de 120 m².

Le bail comprend également l’usage extérieur d’un parking.

Le loyer a été fixé annuellement à 9 000 euros hors charges, indexé annuellement sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

A l’époque de la signature du bail, M. [B] [G] était à la fois gérant de la SARL G2R et de la société BEM.

Par acte du 20 décembre 2018, la société Alma Concep a vendu les titres qu’elle détenait au sein de la société BEM à la société Flomaryval, elle-même présidée par M. [U] [M].

Le 31 décembre 2018, à défaut de dénonciation du bail, ce dernier s’est prorogé tacitement.

Par courrier du 10 décembre 2021, la société BEM a sollicité le renouvellement du bail, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce.

Par acte d’huissier du 8 mars 2022, le bailleur a consenti au renouvellement, précisant néanmoins qu’il entendait, par application de l’article L.145-11 du code de commerce, que le montant du loyer soit porté à 1 200 euros mensuels, soit 10 euros/m² et correspondant à un loyer de 14 400 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 13 novembre 2023, la société BEM a adressé à la SARL G2R un mémoire préalable afin de fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à 10 804,80 euros hors taxes et hors charges, correspondant à un loyer plafonné suivant l’indice contractuel.

Par LRAR du 13 décembre 2023, la SARL G2R s’est opposée à la demande de la société BEM faisant valoir ses arguments en faveur d’un déplafonnement du loyer.

Par acte du 19 décembre 2023, la société BEM a fait assigner la SARL G2R devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 au loyer actuel, soit 10 804,80 euros hors taxes et hors charge par an, outre application des clauses du bail.

Par mémoire déposé au greffe par RPVA le 04 février 2025, la société BEM Bureau d’Etudes Mécaniques demande, au visa des dispositions des articles R.145-11 et L.145-3 du code de commerce, :

à titre principal, de :- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 au loyer actuel, soit 10 804,80 euros hors taxes et hors charge par an, outre l’application des clauses du bail ;

— débouter la société G2R de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 14 400 euros ;

— débouter la société G2R de sa demande d’expertise ;

à titre subsidiaire, de :- limiter l’augmentation du loyer si celui-ci venait à être déplafonné, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente ;

en tout état de cause, de :- rejeter toute demande adverse plus ample ou contraire ;

— débouter la société G2R de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner la société G2R à lui payer et porter la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoire déposé au greffe par RPVA le 7 novembre 2024, la SARL G2R demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article R.145-11 du code de commerce, et à titre surabondant des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :

— fixer la valeur du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à 14 400 euros hors taxes et hors charges annuels à compter du 1er janvier 2022, outre l’application des clauses du bail ;

— à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il lui plaira afin de fixer la valeur locative du bien en question et selon ses spécificités ;

— en tout état de cause, condamner la SAS BEM à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

Il convient d’ores et déjà de constater que le bail commercial s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022, ce point n’est pas contesté.

La société BEM invoque les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce pour conclure qu’il n’ya aucune évolution notoire des facteurs locaux de commercialité de sorte que la règle du plafonnement doit trouver application.

La SARL G2R se prévaut des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce et estime que celles relatives au plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail telles que déterminées par les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce ne s’appliquent pas aux locaux à usage exclusif de bureaux. Elle soutient qu’au vu de l’objet social de la société BEM, de la désignation du bien loué et de la destination des locaux définie au contrat, il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux.

Sur ce,

Selon l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il résulte de ces dispositions que les baux soumis à l’article R.145-11 échappent au plafonnement prévu à l’article L.145-34 ; que c’est à la valeur locative que doit être fixée le loyer du bail renouvelé.

Le seul critère à retenir pour définir l’usage de bureau est la nature intellectuelle de l’activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle. Le caractère à usage exclusif de bureaux des lieux loués doit s’apprécier à la date de renouvellement du bail.

En l’espèce, il résulte des statuts de la SAS BEM que son objet social est défini en ces termes:

“- l’étude, la conception, la fabrication de machines spéciales sur idées et de tous matériels touchant l’activité industrielle et technique et en particulier relatifs à l’automatisation en matière industrielle ;

— et plus généralement, toutes opérations commerciales, industrielles, artisanales, financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tous objets similaires ou connexes ;

— la participation de la société à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tous objets similaires ou connexes, notamment aux entreprises ou sociétés dont l’objet serait susceptible de concourir à la réalisation de l’objet social et ce, par tous moyens notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d’apports, fusions, alliances ou sociétés en participation.”

Ainsi que le fait valoir le bailleur, l’activité exercée par le preneur est purement intellectuelle, il s’agit d’une activité de conception.

Il résulte du contrat de bail commercial que la destination des locaux est la suivante : “les lieux désignés ci-dessus sont strictement affectés à l’exercice de bureau d’études, entrant dans le champ d’application du statut des baux commerciaux”.

Enfin, la désignation du bien loué correspond à quatre bureaux, un local de rangement, un WC et un local d’archives.

Par conséquent, il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux dont le prix du bail échappe aux règles du plafonnement. Le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Chaque partie produit aux débats des annonces immobilières qu’elles considèrent correspondre à des biens similaires pour conclure, s’agissant du bailleur à un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes et hors charges, et de 10 804,80 euros hors taxes et hors charges s’agissant du preneur.

Il n’est pas contesté que le bien litigieux est un bien rare à la location, en témoigne le peu de bien comparable louable dans la zone où il est situé.

L’article R.145-30 énonce que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Constate que le bail commercial liant la SARL G2R et la SAS BEM Bureau d’Etudes Mécaniques portant sur les locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10], a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022;

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ;

Désigne pour y procéder :

[W] [H] (1967)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 07 39 30 55 Mèl : [Courriel 9]

expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de [Localité 12], avec pour mission de :

— effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

— examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils ;

— entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022, au regard :

— des caractéristiques des locaux,

— de la destination du bail,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Autorise l’expert :

— à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

— à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

Dit qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles ;

Dit que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 30 novembre 2025 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert ;

Dit que la SARL G2R fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de la somme de deux mille euros (

2 000 €) avant le 15 mai 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera [P] à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils ;

Dit qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.;

Désigne le juge en charge des expertises pour effectuer le contrôle de l’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT