T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/09373 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6QQ

MINUTE n° : 2026/87

DATE : 13 Mai 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE GENERALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 15 Avril 2026 puis a été prorogée au 13 Mai 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jerry DESANGES

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jerry DESANGES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de donation du 27 août 2004, Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] sont propriétaire des lots n° 317 et 331, au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5], située [Adresse 6].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 15 septembre 2025 et 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES AIGUIERES BÂTIMENT PRINCIPAL a mis en demeure Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 9 décembre 2025, auxquels il se réfère à l’audience du 18 février 2026 et auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de payer solidairement des sommes de 1893,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2025, au titre des charges de copropriété impayées (décomposées comme suit : 143,98 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes arrêté au 14 novembre 2025, et 1749,30 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux arrêté au 14 novembre 2025), de 4000 euros à titre de dommage et intérêts, et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 18 février 2026 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] demandent au juge des référés de voir débouter la société AGI en sa qualité de syndic de la copropriété LES AIGUIERES BÂTIMENT PRINCIPAL de toutes ses demandes, de voir condamner la société AGI en sa qualité de syndic de la copropriété LES AIGUIERES BÂTIMENT PRINCIPAL au paiement de la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles, à titre subsidiaire, de voir accorder à Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] un délai de paiement de vingt-quatre mois, outre de voir condamner la société AGI en sa qualité de syndic de la copropriété LES AIGUIERES BÂTIMENT PRINCIPAL aux dépens.

MOTIFS

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] ont été mis en demeure respectivement les 15 septembre 2025 et 3 octobre 2025, de régler la somme relative aux charges de copropriété impayées. Ces mises en demeure sont restées infructueuses pendant un délai de 30 jours. Elles permettent au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 14 novembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2025, 11 mars 2024, 13 mars 2023, 14 mars 2022 et 22 juin 2021 approuvant les comptes 2022, 2023, 2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure des 3 juin 2025, 15 septembre 2025 et 3 octobre 2025 au titre des charges impayées,

— le règlement de copropriété et le contrat de syndic.

S’il ressort de l’acte de donation du 27 août 2004, que lots numéros 317 et 331 se situent dans le BATIMENT M de la copropriété LES AIGUIÈRES, le règlement de copropriété prévoit que ces lots sont tenus au règlement des charges du BATIMENT PRINCIPAL de la copropriété LES AIGUIERES.

Les défendeurs ne peuvent ainsi contester l’exigibilité des charges en litige.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 1893,28 euros.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 1893,28 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, concernant la solidarité, en l’absence de fondement légal ou conventionnel, elle sera écartée. Les défendeurs ayant indissociablement contribué au préjudice du syndicat demandeur, ils seront tenus in solidum.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande de délai de paiement

Sur la demande de délais, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ».

En l’espèce, Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [W] sollicitent de plus larges délais de paiements.

Monsieur [H] [G] soutient avoir rencontré des difficultés financières suite à des impayés de ses locataires, et déclare percevoir une retraite annuelle de 25 303 euros. Il produit en ce sens aux débats ses avis d’imposition de 2022, 2023, 2024 et 2025 sur les revenus de 2021, 2022, 2023 et 2024.

Madame [Z] [W] verse également aux débats ses avis d’impositions de 2024 et 2025 sur les revenus de 2023 et 2024.

Il ressort des courriers adressés par commissaire de justice en date des 4 mars 2025 et 10 décembre 2025, que Monsieur [H] [G] a été informé du non-respect du plan de règlement par les locataires et de l’insolvabilité du débiteur.

Ainsi, en l’état de leur bonne foi présumée, il convient d’octroyer à Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [W] des délais de paiement pour se libérer de leur dette, dans une limite compatible avec les besoins des demandeurs.

Dès lors, compte tenu de ces éléments il sera fait droit partiellement à la demande de délais de paiement.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande, les mensualités s’élevant à 200 euros pour une période de neuf mois. Les défendeurs seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui ne peuvent comprendre, par application de l’article 695 du code de procédure civile, le coût d’une sommation d’huissier ou de commissaire de justice non imposée par la loi ou par une décision de justice, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES AIGUIÈRES BÂTIMENT PRINCIPAL, représenté par son syndic en exercice la SARL AGI, la somme de 1893,28 euros (MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET VINGT-HUIT CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

AUTORISE Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G] à s’en libérer en quatre paiements mensuels à hauteur de 200 euros (DEUX CENTS EUROS), le premier paiement intervenant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et la dernière mensualité comprenant le solde du principal et des intérêts ;

DIT que faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G], in solidum, aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] et Monsieur [H] [G], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES AIGUIÈRES BÂTIMENT PRINCIPAL, représenté par son syndic en exercice la SARL AGI, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.