TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 21 Mai 2026

Dossier N° RG 24/01276 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KEFQ

Minute n° : 2026/160

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PANORAMIC, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. [C] [L] C/ [T] [R]

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE faisant fonction de greffier, lors des débats,

GREFFIER : Monsieur Alexandre JACQUOT, greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, prorogé au 21 mai 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Alain-David POTHET

M^e Laurène ROUX

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. [C] [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON,

D’AUTRE PART ;

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FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Panoramic faisait assigner M. [R] sur le fondement des articles 15 du règlement de copropriété, 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaire du lot n° 14 de la copropriété, Monsieur [R] avait modifié la destination de ce lot en le louant par des baux de mobilité ou à courte durée saisonnière, alors que selon le règlement de copropriété l’immeuble était destiné exclusivement à l’usage d’habitation, sauf les bureaux situés au rez-de-chaussée formant les lots n° 11 et 14 qui pourraient être utilisés à usage commercial ou en vue de l’exercice d’une profession libérale, sous réserve de ne pas nuire à la jouissance des autres copropriétaires et de ne pas y exercer des activités dangereuses, insalubres, bruyantes incommodantes.

Le syndic alerté par des copropriétaires, écrivait à Monsieur [R] le 23 mai 2023 pour l’informer que des saisonniers arrivaient tard le soir et sonnaient à plusieurs portes afin de trouver le lot n° 14. Il lui demandait de respecter la destination du bien.

Par courrier de son conseil en date du 23 octobre 2023 il demandait en vain à Monsieur [R] de rendre son lot à sa destination initiale.

Il sollicitait donc sa condamnation :

– à restituer au lot n° 14 sa destination à usage de bureaux sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

– à faire en sorte que la porte de l’entrée de la copropriété soit systématiquement fermée, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée à compter de la signification du jugement à intervenir

– à lui verser la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour non-respect du règlement de copropriété et pour le trouble occasionné

– à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC

et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Le juge de la mise en état rendait le 15 mai 2024 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation.

Par courrier électronique en date du 27 juin 2024 le médiateur faisait connaître au juge de la mise en état qu’il avait tenu des réunions avec les parties individuellement les 17 et 20 juin 2024 et que l’une d’elles n’avait pas souhaité entrer en médiation.

Par conclusions récapitulatives en défense notifiées le 10 décembre 2024, Monsieur [R] exposait avoir acquis le lot n° 14 ainsi décrit à l’état descriptif de division : « un bureau (…) comprenant trois bureaux dégagement et WC ».

Toutefois ce lot avait été aménagé en appartement par le précédent copropriétaire, ainsi que le décrivait le rapport de diagnostic annexé au compromis de vente : un appartement de trois pièces comprenant un couloir, deux chambres, un WC, une salle d’eau, un séjour salle à manger et une cuisine pour un total de 76,78 m².

La déclaration d’intention d’aliéner de Madame [E], précédente propriétaire, décrivait le bien comme : « bureau + habitation 76,78 m² usage et occupation mixte ».

Monsieur [R] observait que la copropriété n’avait jamais poursuivi Madame [E] de ce fait.

Après déclaration préalable du 15 décembre 2023 déposée par le concluant le maire de [Localité 2] avait rendu un arrêté de non opposition en date du 27 février 2024 par lequel il ne contestait pas le changement de destination du local de bureaux en habitation.

Le changement de destination avait fait l’objet de travaux dont la commune ne contestait pas la conformité selon arrêté du maire en date du 4 avril 2024.

Monsieur [R] soutenait en premier lieu que le syndic n’avait pas été autorisé à agir à son encontre par l’assemblée générale de la copropriété, mais seulement à poursuivre la fermeture de son local.

Ce moyen avait été soulevé dans ses écritures notifiées le 16 mars 2024, date à laquelle le juge de la mise en état n’avait pas encore été désigné, de sorte que celui-ci n’étant compétent pour trancher de telles demandes que lorsqu’elles avaient été formées postérieurement à sa désignation, il revenait à la juridiction du fond de trancher.

Sur le fond Monsieur [R] soutenait que le changement d’affectation ne contrevenait pas à la destination de l’immeuble qui était principalement à usage d’habitation. Il observait qu’au rez-de-chaussée des bâtiments se trouvaient d’autres lots à usage d’habitation.

Le règlement de copropriété prévoyait que les lots 11 et 14 pourraient être occupés commercialement ou à l’exercice d’une profession libérale, de sorte qu’il ne s’agissait que d’une faculté, et non d’une obligation.

En réalité le syndicat des copropriétaires ne poursuivait pas le changement d’affectation mais les conditions de jouissance du lot. Monsieur [R] contestait l’irrégularité de l’usage du lot donné à bail saisonnier ou à bail mobilité.

Il versait aux débats un bail meublé en date du 22 mars 2023 avec le gérant d’un restaurant pour y loger son personnel, constitué de deux personnes, possédant chacune un badge pour entrer dans le logement. Ce bail avait été tacitement reconduit le 22 mars 2024. Il y avait mis un terme en juin 2024.

Il observait que l’exploitation à titre professionnel ou commercial du local occasionnerait des nuisances beaucoup plus importantes.

Il n’utilisait pas de plate-forme prohibée par le règlement de copropriété et contestait la réalité des nuisances, observant que seuls 5 copropriétaires sur 29 avaient attesté en ce sens. Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne pouvait soutenir que le préjudice était collectif.

Il demandait donc au tribunal de constater que le syndic, la société [C] [L], était irrecevable en raison du défaut de pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires, et que les demandes du syndicat des copropriétaires étaient irrecevables pour absence d’autorisation à agir.

Il concluait au rejet de l’ensemble des demandes, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, avec demande de rabat de l’ordonnance de clôture, et d’admission des présentes conclusions et du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires maintenait que les fins de non-recevoir présentées par Monsieur [R] relevaient de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Il maintenait que Monsieur [R] avait violé les dispositions du règlement de copropriété qui exigeaient que le bail soit dénoncé au syndic par lettre recommandée dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire.

Il maintenait que le changement de destination devait être autorisé par l’assemblée générale, que le préjudice affectait l’ensemble de la copropriété, et persistait dans l’intégralité de ses prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civil.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 17 février 2025. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité de l’action

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 mars 2025, dont la résolution n°10 a ratifié la procédure engagée par le syndic aux fins de voir condamner Monsieur [R] à restituer sa destination au lot n°14.

L’absence d’autorisation à ester au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires étant de nature à compromettre la recevabilité de l’action, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et la ratification pouvant intervenir en cours de procédure, le syndicat des copropriétaires excipe bien d’une cause grave susceptible de justifier la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il y a donc lieu de révoquer l’ordonnance en date du 17 février 2025 et de prononcer la clôture de la procédure à la date du 20 novembre 2025.

L’action du syndicat des copropriétaires qui s’analyse comme une action collective s’agissant du changement de destination d’une partie privative est recevable.

Sur le fond

Le règlement de copropriété décrit le lot n° 14 comme un bureau situé au rez-de-chaussée du bâtiment B comprenant trois bureaux un dégagement et des toilettes ainsi que les 10000e afférents.

Le bâtiment B est décrit au rez-de-chaussée comme comprenant un hall d’entrée, un dégagement, un palier avec ascenseur et escalier, un local bureau, un bureau, deux appartements.

L’article 8 stipule que l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation. Toutefois les bureaux situés au rez-de-chaussée formant les lots n° 11 et 14 pourraient être utilisés à usage commercial ou à l’exercice d’une profession libérale, pourvu que cette activité ne soit pas dangereuse ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

L’utilisation des locaux comme bureaux, à usage de commerce ou de profession libérale, apparaît donc comme une exception à la destination de l’immeuble, dévolu à l’habitation de manière exclusive.

Monsieur [R] produit les pièces annexes à son acte de vente, dont il résulte que les intervenants et diagnostiqueurs ont bien décrit son lot comme un appartement et non comme un local commercial.

La rédaction de l’article 8 du règlement de copropriété ne fait pas de la destination de bureau une règle impérative, mais une faculté laissée aux propriétaires des lots 11 et 14.

Le syndicat des copropriétaires ne fait d’ailleurs pas état d’avoir exigé du précédent copropriétaire qu’il rende le local à sa destination de bureau.

Dans ces conditions, si les demandes du syndicat des copropriétaires sont recevables, il n’en demeure pas moins qu’il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [R] à restituer à son lot sa destination à usage de bureaux.

Les attestations critiques des copropriétaires produites par le syndicat sont relatives aux allées et venues des occupants du bien, qui semblaient se relayer pour y dormir, et troublaient la jouissance des occupants de l’immeuble.

Monsieur [R] produit le bail consenti au gérant d’un commerce pour y loger 2 personnes. Il établit également avoir résilié ce contrat de bail pour le terme du 15 juin 2024. Le syndicat des copropriétaires de son côté ne fait pas état de nuisances postérieures à cette date.

La demande de condamnation sous astreinte à faire en sorte que la porte d’entrée soit systématiquement fermée supposerait d’une part, la constatation par un commissaire de justice que le défaut de fermeture de celle-ci soit du fait de Monsieur [R], ou de ses locataires ou invités, et d’autre part que cette règle s’applique à tous les occupants de l’immeuble, sauf à enfreindre le principe de l’égalité des droits des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Laurène Roux, avocat.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Révoque l’ordonnance de clôture en date du 17 février 2025,

Prononce la clôture de la procédure à la date du 20 novembre 2025,

Constate que le syndic de la copropriété Le Panoramic a été valablement autorisé à ester par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires afin de faire respecter la destination des parties privatives,

Ecarte les moyens tirés des irrecevabilités et fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [T] [R],

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Panoramic de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Panoramic aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Laurène Roux,

Déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT