T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/06598 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2SJ

MINUTE n° : 2026/ 82

DATE : 18 Février 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SAS LOCATIONS DES BAINS, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

S.A.R.L. SARL DJERBA LA DOUCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par M^e Safa MARZOUGUI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Samira LEMKHAIRI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Monsieur [T] [E], demeurant Chez [T], [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Safa MARZOUGUI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Samira LEMKHAIRI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07/01/2026, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 11/02/2026, puis prorogée au 18/02/2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Rémy CERESIANI

M^e Safa MARZOUGUI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Rémy CERESIANI

M^e Safa MARZOUGUI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07 mai 2025, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS a donné à bail saisonnier à Monsieur [T] [E], agissant en son nom personnel et au nom de sa société la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE en cours de formation, un local commercial meublé situé n°[Adresse 1], [Localité 1], à effet du 01 mai 2025 au 10 novembre 2025, moyennant paiement d’un loyer total pour la période de 54.000 euros TTC, payable en 06 échéances de 9.000 euros tous les 07 du mois. Il a également été prévu le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 10.000 euros.

Par acte daté du même jour, les parties ont également conclu un contrat de prêt à usage de la jouissance d’une licence de débit de boissons de 4ème catégorie, pour la période du 01er mai 2025 au 10 novembre 2025.

Par acte des 30 juin et 01er juillet 2025, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail saisonnier du 07 mai 2025, par lequel la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE est devenue l’unique titulaire du bail, ainsi qu’un contrat de caution solidaire par lequel Monsieur [T] [E] s’est porté caution personnelle et solidaire, de tous les engagements pris par elle envers la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS, dans la limite de 64.000 euros.

La S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE n’ayant pas justifié au moment de son entrée dans les lieux de son assurance et n’ayant pas payé le loyer échu au 07 juillet 2025, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS a fait délivrer à la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et à Monsieur [T] [E], le 30 juillet 2025, un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme de 9.178,85 euros, en ce compris le coût de l’acte à hauteur de 178,85 euros, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par actes des 01er septembre 2025, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS a fait assigner la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E], devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 07 mai 2025, constater la résiliation du contrat de prêt à usage du 07 mai 2025, prononcer l’expulsion de l’occupant, obtenir la restitution des clés du local, voir condamner la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1/10ème du loyer mensuel par jour à compter de la date de résiliation du bail et voir condamner solidairement ses adversaires au paiement de la somme de 36.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers des mois de juillet et octobre 2025 impayés et 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 11 novembre 2025, auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] sollicitent à titre principal que soit constaté l’existence d’une contestation sérieuse et qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes, fins et conclusions de leur adversaire. Ils sollicitent à titre subsidiaire que soit constaté sa capacité à se libérer de ses obligations de payer en 24 mensualités égales dont la première interviendrait dans les 08 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir. En tout état de cause, ils sollicitent d’écarter l’exécution provisoire de droit et de condamner leur adversaire à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS a modifié ses demandes et sollicite désormais :

A titre principal, de :Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail saisonnier au 15/08/2025, Prononcer la résiliation du bail du 07 mai 2025 ;Prononcer la résiliation du contrat de prêt à usage du 07 mai 2025 ;Prononcer l’expulsion de l’occupant sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner la restitution des clés du local sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner solidairement ses adversaires à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire ; Condamner la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1/10ème du loyer mensuel par jour à compter du 16 août 2025 ;

A titre subsidiaire, de : Condamner solidairement ses adversaires, à lui payer l’intégralité des loyers impayés, soit la somme de 36.000 euros ; Constater l’échéance du contrat de bail au 10 novembre 2025 et l’occupation sans droit ni titre de la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE au-delà du terme ; Ordonner l’expulsion de l’occupant sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 11 novembre 2025 ; Ordonner la restitution des clés du local sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1/10ème du loyer mensuel par jour, soit 900 euros par jour, à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; En tout état de cause : Condamner ses adversaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

SUR QUOI

Sur les demandes de résiliation du bail saisonnier et ses accessoires :

L’article 1719 du code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…).

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du code civil ajoute que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Aux termes de l’article 1106 du code civil régissant les contrats synallagmatiques, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La S.A.R.L. DJERBA LA DOUCHE et Monsieur [T] [E] soutiennent la légitimité d’une suspension de paiement du loyer, au motif que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance conforme, en se fondant sur un procès-verbal de constat établi par Commissaire de justice le 10 septembre 2025.

Il est constant que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l’exception d’inexécution, le locataire doit rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour son activité.

Or, en l’espèce, s’il est établi que le local présente des désordres, dont l’origine est contestée entre les parties, Monsieur [T] [E] ne justifie pas avoir été totalement empêché dans l’exercice de son activité commerciale et reconnaît lui-même avoir seulement été contraint de « restreindre » ses activités commerciales, et non y mettre un terme.

En conséquence, il ne peut être considéré à ce stade que le preneur justifie d’une contestation réelle et sérieuse à sa propre obligation de paiement des loyers échus et à échoir.

Par suite, la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE n’ayant pas satisfait aux causes du commandement du 30 juillet 2025 dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail saisonnier du 07 mai 2025, à la date du 30 août 2025. Pour autant, le bailleur sollicitant le prononcé de la résiliation du bail ne fonde donc pas sa demande sur le constat du manquement du preneur à une de ses obligations mais sollicite l’appréciation de la gravité de ce manquement par le juge, ce qui relève de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Cependant, le contrat de bail commercial de nature saisonnière ayant pris fin à son échéance le 10 novembre 2025 et sans aucun droit au renouvellement pour le preneur à l’issue de la saison, il ne pourra être constaté que son occupation dans les lieux à postériori de cette date constitue une occupation sans droit ni titre.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant la restitution des clés du local et l’expulsion de l’occupant, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant de l’indemnité contractuellement convenue entre les parties, à compter du terme du bail soit le 11 novembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Il est constant que l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée qui a été contractuellement prévue s’analyse comme une clause pénale. Toutefois, s’il est constant que le juge des référés ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil modérer une clause contractuelle s’il l’estime manifestement excessive, notamment lorsqu’il est prévu l’application de plusieurs clauses pénales, ce qui relève des pouvoirs du juge du fond, il lui appartient d’appliquer une clause contractuelle claire et précise.

Ainsi, en l’état de la clause n°17 « Indemnité d’occupation » insérée au contrat de bail et le risque d’un éventuel cumul de pénalités contractuelles susceptibles d’être manifestement excessif étant écarté par l’absence de réitération de la demande, il sera fait droit à la demande tendant à condamner solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 1/10ème du prix du loyer mensuel par jour, soit 900 euros par jour, à compter du 11 novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux.

Eu égard au bénéfice des mesures d’exécution forcée dont il n’est nul besoin de reprendre les modalités à la présente décision s’agissant de dispositions règlementaires, et du bénéfice d’une indemnité d’occupation majorée, il n’y pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion et de restitution des clefs d’une astreinte provisoire.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS produit un décompte faisant état du suivi des loyers au terme duquel il résulte une absence de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2025 inclus, pour un montant total de 36.000 euros selon décompte arrêté au mois d’octobre 2025.

Par conséquent, en l’absence de paiement allégué et en exécution des clauses du contrat de bail, la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E], en sa qualité de caution solidaire, à verser à la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus, la somme de 36.000 euros.

Sur la demande de prononcé de résiliation du contrat de prêt à usage :

S’agissant de la demande relative à la résiliation du contrat de prêt à usage de la jouissance d’une licence de débit de boissons de 4ème catégorie du 07 mai 2025, la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS prétend que « la validité de ce prêt est conditionnée par la validité du bail saisonnier, dont il dépend et dont il ne peut être détaché, ni séparé, s’agissant d’un tout indivisible ».

Il est constant que le contrat de prêt à usage est un contrat autonome, pouvant exister indépendamment de tout autre contrat, notamment d’un contrat de bail. Une interdépendance contractuelle peut toutefois exister lorsque les parties ont entendu poursuivre une opération économique unique et ainsi les rendre solidaires dans leur existence.

En l’espèce, il résulte des termes du contrat de prêt à usage conclu entre les parties que la « licence sera obligatoirement et exclusivement exploitée par Mr [T] [E] dans le local situé [Adresse 1] » et que « le bénéficiaire de la licence ne pourra en aucun cas transférer, muter, prêter la jouissance de la licence ni mettre en gérance, sous-louer, céder ou faire un apport en tout ou partie de son droit au présent contrat de prêt à usage ».

Il est donc évident que les parties ont entendu faire du contrat de prêt à usage, un contrat accessoire au contrat de bail saisonnier du 07 mai 2025. Pour autant, il n’entre pas dans le champ de compétence du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail qui nécessite l’appréciation du respect des obligations par l’une ou l’autre des parties à l’aune des clauses du contrat, sauf par le jeu d’une clause résolutoire et du constat de la résiliation du bail. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

Sur la demande de délais de paiement :

La SARL DJERBA LA DOUCE sollicite un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré de loyers, dont la première échéance pourrait intervenir dans les 08 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir. Or, il ne rapporte pas d’élément permettant d’établir qu’il est en mesure de respecter un échéancier, aucune pièce comptable n’est déposée au soutien de cette demande comme d’ailleurs aucun commencement de règlement n’est intervenu en cours d’instance. Par conséquent, il n’y a lieu à référer sur la demande de délais.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire :

Au terme du dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile : « Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. ».

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les demandes accessoires, la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] succombant à l’instance, conserveront la charge des dépens.

Ils devront, en outre, à leur adversaire et solidairement la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 07 mai 2025, entre la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS, la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E], à la date du 30 août 2025 ;

CONSTATONS le terme du bail saisonnier conclu le 07 mai 2025, entre la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS, la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E], à la date du 10 novembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] à payer à la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 1/10ème du prix du loyer mensuel par jour, soit 900 euros par jour, à compter du 11 novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] à payer à la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS une somme de 36.000 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 inclus ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur le surplus de demandes principales comme reconventionnelles ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. DJERBA LA DOUCE et Monsieur [T] [E] à payer à la S.A.S. LOCATIONS DES BAINS la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE