DU 22 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00191 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIDM

Code NAC : 30B

S.C.I. C.B.B.

C/

S.A.S. Ho Design 1

Monsieur [S] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. C.B.B., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne BOURDEAU-BULOT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 265, M^e Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEURS

S.A.S. Ho Design 1, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représenté

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 1]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 22 Mai 2025

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EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Selon promesse de bail en date du 13 février 2020 et avenant à la promesse du 2 juillet 2020, la société C.B.B a consenti un bail commercial à la société HO DESIGN 1, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] formant le lot n°6 du lotissement commercial de l’Oseraie 1, pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105 000 euros la première année, de 111 000 euros la deuxième année et de 117 000 euros à compter de la troisième année, outre le bénéfice d’une franchise de loyer pendant un mois.

Suivant acte sous signature privée du 2 juillet 2020, M. [S] [W] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion ni de division des sommes pouvant être dues par la société HO DESIGN 1 à son bailleur, dans la limite de la durée du bail, soit 9 années et pour une somme ne pouvant excéder 58 500 euros.

Le 26 novembre 2024, la société C.B.B a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société HO DESIGN 1, portant sur la somme de

44 483,41 euros en principal, qui a été dénoncé à M. [S] [W] le 9 décembre 2024.

Par actes séparés de commissaires de justice en date du 21 février 2025 et du 24 février 2025, la société C.B.B a fait assigner en référé la société HO DESIGN 1 et M. [S] [W] en sa qualité de caution solidaire devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— CONSTATER l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la SCI C.B.B. et la société HO DESIGN 1 à l’expiration du délai d’un mois suivant la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 novembre 2024

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société HO DESIGN 1 et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables,

— FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société HO DESIGN 1 par jour calendaire à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant journalier du dernier loyer facturé majoré de cinquante pour cent (50%), charges, accessoires et TVA en sus

— CONDAMNER la société HO DESIGN 1 à payer une provision de 91 034.92 euros à valoir sur les loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation dus, terme du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 date du commandement de payer,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [W] en sa qualité de caution à payer ladite somme à hauteur de 58 500 euros, TVA en sus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 date de la dénonciation du commandement de payer,

— CONDAMNER solidairement la société HO DESIGN 1 et Monsieur [S] [W] à payer à la SCI C.B.B. la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

L’assignation a été dénoncée le 12 mars 2025 à la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6], créancier inscrit sur l’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2025 à laquelle la société HO DESIGN 1 et M. [S] [W], cités respectivement par remise à personne morale et à étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La société C.B.B maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Le bail conclu entre les parties le 13 février 2020 contient une clause résolutoire (article 18.1 page 26/27) qui stipule qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer ou de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou encore de toute indemnité d’occupation, reconstitution ou ajustement du dépôt de garantie ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 26 novembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 26 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 décembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la société C.B.B réclame le versement de la somme provisionnelle de 91 034,92 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 26 décembre 2024 correspondant au montant du loyer et des charges augmenté d’une majoration de 50% tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 91 034,92 euros au 6 février 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 121 796,48 euros arrêtée au 11 avril 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

En revanche, il sera déduit de la dette la somme totale de 96 euros correspondant aux « frais de relance » facturés le 1er janvier 2025, lesquels ne sont pas justifiés.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société HO DESIGN 1 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 90 938,92 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 6 février 2025, premier trimestre 2025 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner la société HO DESIGN 1 par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 18.2.4 Indemnité d’occupation – clause pénale que « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, d’une indemnité d’occupation par jour calendaire qui correspondra au montant journalier du dernier loyer facturé majoré de cinquante pour cent (50%), charges, accessoires et le cas échéant TVA en sus ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société HO DESIGN 1 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

La société C.B.B produit l’acte de cautionnement solidaire en date du 2 juillet 2020, aux termes duquel M. [S] [W] s’est porté caution solidaire et indivisible pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail, à hauteur d’un montant de 58 500 euros correspondant à six mois de loyers définitif, hors taxes, hors charges, pendant toute la durée du bail d’origine, soit neuf années à compter de sa date d’effet.

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

L’acte de cautionnement est soumis à la législation en vigueur à la date de sa conclusion, soit le 2 juillet 2020. Ainsi, les cautionnements conclus avant 1er janvier 2022, date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûreté, restent soumis à la loi ancienne y compris pour les effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Les anciens articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation, devenus les articles L. 331-1 et L. 331-2 du même Code (aujourd’hui abrogés) prévoyaient que toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

«  En me portant caution de X.., dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. "

Ainsi, sont requises certaines formalités, au nombre desquelles figure la stricte reproduction de la mention des articles susmentionnés.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement signé le 2 juillet 2020 ne comporte pas la mention manuscrite visée par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation.

Ainsi, le non-respect du formalisme exigé par les textes susvisés constitue une contestation sérieuse de nature à exclure ce point du champ de compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse, il convient de rejeter la demande de la société C.B.B visant à voir condamner solidairement M. [S] [W], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la dette, à hauteur de 58 500 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HO DESIGN 1, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HO DESIGN 1 ne permet d’écarter la demande de la société C.B.B formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 février 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HO DESIGN 1 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société HO DESIGN 1 à payer à la société C.B.B la somme provisionnelle de 90.938,92 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société HO DESIGN 1 à la société C.B.B, à compter du 26 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société HO DESIGN 1 au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [S] [W] et sur la demande de clause pénale sous la forme d’une majoration des indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS la société HO DESIGN 1 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société HO DESIGN 1 à payer à la société C.B.B la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 22 Mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE