T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03902 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV2J

MINUTE n° : 2026/27

DATE : 07 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.D.C. BATTERIE DES LIONS représenté par son syndic en exercice, la SARL CAPITAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [U] [P] veuve [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christine GUIHENEUF, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22/10/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 31/12/2025, puis prorogée au 07/01/2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Eléonore DARTOIS

M^e Christine GUIHENEUF

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Eléonore DARTOIS

M^e Christine GUIHENEUF

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Batterie des lions sise à [Localité 5] faisait assigner Monsieur [H] devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967.

Copropriétaire de plusieurs lots dans la résidence, dont le lot 221 consistant en un appartement au troisième étage, Monsieur [H] s’était opposé à l’accès à son appartement alors qu’il était nécessaire d’accéder à la gaine technique du bâtiment pour procéder à la réparation d’une fuite qui était à l’origine de sinistres impactant plusieurs appartements situés aux premier, deuxième, et troisième étage de la résidence et que cette gaine technique n’était accessible que par la salle de bains de son appartement.

Malgré l’urgence, le défendeur s’opposait aux travaux en raison de leur caractère destructif et salissant, et de l’impossibilité où il se trouverait de remplacer les carreaux de faïence qui devraient être cassés.

Il était indispensable de remplacer la colonne d’évacuation des eaux usées du haut en bas. En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 comme du règlement de la copropriété, tout copropriétaire devait laisser l’accès à ses parties privatives pour exécuter les réparations nécessaires aux parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait donc l’autorisation pour un commissaire de justice et notamment la SCP Blum Bouzereau Tissot Viguier Blum, commissaire de justice à Draguignan, à pénétrer dans l’appartement et notamment la salle de bains appartenant à Monsieur [H], et à procéder à toutes constatations utiles dans l’appartement et notamment la salle de bains et d’en dresser constat.

Ledit commissaire de justice devrait être autorisé à se faire accompagner de tels plombiers qu’il souhaiterait aux fins de procéder à la réparation de la colonne des eaux usées défectueuses.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait encore que le commissaire de justice soit autorisé à instrumenter pendant les heures légales et à se faire assister par la force publique en cas de nécessité d’un serrurier à l’appréciation du représentant de la force publique.

Il demandait la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens en ce compris le coût du constat du commissaire de justice à intervenir.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 12 octobre 2025 par voie électronique le syndicat des copropriétaires persistait dans ses demandes et demandait le rejet des prétentions du défendeur.

Par conclusions en intervention volontaire signifiées par voie électronique le 4 juin 2025 Madame [P] veuve [K], propriétaire de l’appartement sinistré, sollicitait du juge des référés qu’il reçoive son intervention et qu’il autorise le commissaire de justice selon les termes de la demande du syndicat des copropriétaires.

Elle demandait la condamnation de Monsieur [H] à lui verser à titre provisionnel la somme de 8000 € au titre du préjudice de jouissance, dans la mesure où elle ne pouvait ni occuper le bien ni le louer en raison de son état fortement dégradé, ainsi que la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, elle persistait dans l’intégralité de ses demandes.

Dans ses conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, Monsieur [H] soulevait plusieurs irrecevabilités.

Il soutenait en premier lieu qu’en application du règlement intérieur du barreau de Paris le visa du bâtonnier était obligatoire préalablement à tous actes judiciaires contre un avocat. Tel n’était pas le cas en l’espèce s’agissant de l’exploit introductif d’instance et des conclusions d’intervention volontaire de Madame [K].

En deuxième lieu, il observait que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas décidé les travaux, que le syndicat des copropriétaires refusait de communiquer les plans de l’immeuble et ne démontrait pas que l’accès à la canalisation n’était possible que par son appartement.

En troisième lieu aucune mise en demeure ne lui avait été adressée, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir de son refus pour engager une procédure à son encontre.

En quatrième lieu il n’avait jamais refusé l’accès à son appartement, exigeant seulement le cahier des charges des réparations.

En cinquième lieu l’urgence n’était pas caractérisée. Le dégât des eaux datait du 12 août 2024. Le 22 octobre 2024 le concluant avait été informé du problème de canalisation. L’assemblée des copropriétaires n’avait pas été saisie de la question. Le temps perdu faisait obstacle à toute action en référé.

En sixième lieu il observait que si les conditions de l’article 9 de la loi de 1965 n’étaient pas remplies le syndicat des copropriétaires ne pouvait agir en référé.

L’objet de la demande du syndicat des copropriétaires s’analysait en réalité comme une voie de fait sans remise en état.

En septième lieu, dès lors que les conditions du référé n’étaient pas réunies le syndic n’était pas habilité à agir en justice de sorte qu’en application de l’article 55 du décret de 1967 l’assignation était nulle ainsi que l’ensemble de la présente procédure.

En huitième lieu l’article 9 du règlement de copropriété manquait de clarté notamment sur la notion d’accès qui ne signifiait pas nécessairement accès aux parties communes et autorisation de dégrader le bien.

Le défendeur observait encore qu’aucune expertise contradictoire, judiciaire, amiable ou d’assurances n’avait été diligentée alors que le concluant avait demandait dès le 23 octobre 2024.

Les plans de l’immeuble et des canalisations ne lui avaient pas été communiqués malgré la sommation signifiée.

Aucune déclaration de sinistre ne lui avait été adressée en copie.

Aucun devis ni descriptif des travaux n’était produit alors que le concluant demandait ces documents et diligences depuis le 23 octobre 2024.

Les différents modes de réparation n’étaient pas établis. Le syndicat demandait un accès illimité sans contrôle. Le plombier était incapable de décrire les travaux à réaliser.

Faute de preuves et de production des pièces demandées le juge des référés devrait se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

Le concluant s’estimait étranger aux préjudices invoqués par Madame [K] qui n’avait jamais cru bon de prendre contact avec lui, alors que c’était le syndic qui n’avait rien fait jusqu’au 28 mars 2025. Il contestait la demande de provision de 8000 € d’autant qu’elle avait été indemnisée par son assureur à hauteur de 3877 € selon ses propres pièces. L’impossibilité de louer était un préjudice hypothétique dont elle aurait pu demander la réparation au syndicat des copropriétaires.

Le concluant demandait à titre provisionnel la garantie du syndicat des copropriétaires de toute condamnation en faveur de la partie intervenante.

Au dispositif de ses conclusions, le défendeur demandait à titre principal :

– le renvoi de l’audience à telle date pour présentation des écritures du demandeur revêtu du visa du bâtonnier de [Localité 4]

– la condamnation du demandeur à communiquer les plans de l’immeuble des canalisations sous astreinte de 100 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir

– le débouté du demandeur et de la partie intervenante de l’ensemble de leurs demandes

– le renvoi des parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

À titre subsidiaire il sollicitait la désignation d’un expert aux frais avancés de la copropriété avec mission notamment de visiter l’ensemble des appartements desservis par la canalisation fuyarde, de rechercher l’existence de la fuite et d’étudier les différentes possibilités d’accès à la canalisation sinistrée ainsi que des différents modes de réparation, de décrire l’état de de sa salle de bains.

En tout état de cause il demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6000 € au titre des dommages causés à son appartement, à le garantir de toute condamnation au profit de Madame [K], à lui verser la somme de 1000 €, tout comme la partie intervenante, en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité fondée sur le défaut de visa du Bâtonnier de [Localité 4] sur l’acte d’assignation

Selon la déontologie de la profession d’Avocat, tout acte de procédure ou lettre tenant lieu d’acte dirigé à l’encontre d’un Avocat, tant dans le cadre de son exercice professionnel que dans le cadre de sa vie privée, doit être revêtu du visa du Bâtonnier.

Néanmoins cette règle déontologique est dénuée de conséquence sur la validité des actes au regard des règles du code de procédure civile.

Le moyen sera donc écarté.

Sur les autres irrecevabilités soulevées par le défendeur

Ces moyens s’analysent en réalité comme des défenses au fond et seront abordés infra.

Sur l’intervention volontaire de Mme [K]

L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant selon l‘article 325 du CPC .

Mme [K] entend intervenir au litige aux fins de condamnation de M. [H] vraisemblablement sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Toutefois, l’action du syndicat ne tend qu’à une autorisation de pénétrer dans l’appartement de M. [H] pour y effectuer des travaux, et non à la mise en cause de sa responsabilité.

Dans ces conditions, l’intervention de Madame [K] ne se rattache pas aux prétentions du syndicat des copropriétaires et ne peut être reçue.

Sur la demande de désignation d’un huissier et d’autorisation de celui-ci à pénétrer dans l’appartement du défendeur

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit des échanges par courrier électronique en date du 22 octobre 2024 au 5 avril 2025 faisant état du sinistre et de la nécessité de pénétrer dans l’appartement de Monsieur [H].

Seule une facture en date du 15 avril 2025 est produite pour un montant de 3905 € relative à un sinistre affectant six appartements dont celui de Madame [K].

L’entreprise indiquait avoir recherché la fuite en mettant sous pression la colonne d’alimentation d’eau puis en vérifiant les appartements.

La colonne d’eaux usées avait été vérifiée par inspection vidéo traversant tous les appartements. Le receveur, la cabine et la faïence avaient été déposés dans le studio du sixième étage.

La colonne en fonte était fendue à mi-hauteur dans l’appartement de Madame [H]. Une ouverture avait été effectuée sous son receveur et on voyait l’eau couler depuis les étages supérieurs. Le piquage d’évacuation de la salle de bains de Madame [H] était commun en traversée du mur porteur avec la cuisine sud de Monsieur [W] (troisième étage).

Dans le volume douche de Madame [E] au deuxième étage de l’eau ruisselait derrière les carreaux de faïence.

Chez Monsieur [X] au deuxième étage la salle de douche était noire de moisissures. De l’eau coulait lors de l’utilisation de la colonne d’évacuation dans les étages supérieurs. Monsieur [R] au rez-de-chaussée avait de l’eau qui coulait à flots au sol lors de l’utilisation de la colonne dans les étages.

Monsieur [W] au troisième étage avait de l’humidité derrière les éléments de sa cuisine.

L’entreprise précisait que pour effectuer cette réparation elle devait intervenir dans la douche de Madame [H] pour déposer les carreaux de faïence au niveau du vide technique sur toute la hauteur afin de dégager le vide technique et reprendre le piquage commun avec l’appartement de Monsieur [W].

Lors de la mise en œuvre de cette réparation il serait peut-être nécessaire de descendre dans les étages inférieurs pour retrouver une partie saine.

Madame [K], dont l’intervention ne peut être reçue, de son côté produit la correspondance de son assurance dans le cadre du litige l’opposant à Monsieur [H] ainsi que le rapport d’expertise du cabinet Adenes mandaté par son assureur AXA, établi le 27 novembre 2024. Sur place l’expert avait constaté les dommages au niveau des embellissements et du mobilier. Ces dommages étaient consécutifs à une fuite sur canalisation commune encastrée d’évacuation des eaux de l’immeuble. Les réparations de l’origine n’avaient pas été réalisées. Les dégâts causés au mobilier et aux embellissements avait été évalué à la somme de 3877,60 €.

Madame [K] a fait constater par commissaire de justice le 7 juillet 2025 le dégât des eaux important en plafond.

C’est ainsi sur le seul fondement du diagnostic réalisé par l’entreprise chargée des travaux réparatoires qu’est sollicitée par le syndicat des copropriétaires l’autorisation de faire ouvrir la porte de l’appartement d’un copropriétaire, d’y faire entrer un huissier, une entreprise de plomberie, de déposer la faïence de la salle de bain, de procéder à des travaux destructifs, dont le coût de reprise, après achèvement des travaux réparatoires, restera, aux termes du règlement de copropriété, à la charge du seul copropriétaire, le tout avec le concours de la force publique.

L’assureur de Mme [K] n’a procédé qu’à une visite de l’appartement de son assurée et n’a pas été en mesure de se prononcer sur l’origine du sinistre, autrement que par des propos rapportés.

Malgré l’importance des dégâts pour les appartements situés à la verticale du sinistre décrits par l’entreprise requise par le syndic, ne sont produits ni déclarations de sinistre, ni constats d’huissier, ni expertises diligentées par les assureurs habitation.

Aucun cliché extrait de l’inspection par camera n’est versé aux débats en dehors d’une photo en noir et blanc non légendée, insusceptible d’interprétation.

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, visé au dispositif des conclusions de la partie demanderesse, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La mise en oeuvre de ces dispositions suppose néanmoins, lorsque la mesure demandée porte une atteinte grave au droit de propriété, que des constatations techniques par un tiers, indépendant et qualifié, permettent d’apprécier la pertinence de la mesure sollicitée, ainsi que sa proportionnalité au regard du but poursuivi.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de provision à valoir sur les travaux réparatoires et de garantie de toute condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires

M. [H] anticipe sur les travaux qui pourraient être réalisés dans son appartement et sollicite une provision au titre des travaux réparatoires.

Il a également anticipé son éventuelle condamnation au titre des dégâts causés à l’appartement de Mme [K] et sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires, l’origine du sinistre se trouvant dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande, et les travaux destructifs n’ayant en toute hypothèse pas eu lieu, la demande de provision n’est pas fondée.

L’intervention de Mme [K] étant rejetée, la condamnation de M. [H] ne peut être prononcée dans le cadre de la présente instance. Il n’y a donc pas lieu de rechercher la garantie du syndicat des copropriétaires. La demande n’est pas fondée.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, partie perdante, est condamnée à régler les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du CPC elle est condamnée à verser à M. [B] [H] la somme de 1000 euros.

M. [H] est débouté de de sa demande de frais irrépétibles à l’encontre de Mme [K].

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons le moyen d’irrecevabilité pour défaut de visa des conclusions par le Bâtonnier de [Localité 4],

Rejetons l’intervention volontaire de Mme [U] [P] veuve [K],

Déboutons le syndicat des copropriétaires La batterie des lions pris son syndic en exercice, la SARL CAPITAL IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

Condamnons le syndicat des copropriétaires La batterie des lions pris son syndic en exercice, la SARL CAPITAL IMMOBILIER à régler les dépens de l’instance,

Condamnons le syndicat des copropriétaires La batterie des lions pris son syndic en exercice, la SARL CAPITAL IMMOBILIER à verser à M. [B] [H] en application de l’article 700 du CPC la somme de 1000 €,

Déboutons M. [B] [H] de ses demandes reconventionnelles pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE