T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/09579 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K7NJ

MINUTE n° : 2026/ 225

DATE : 20 Mai 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. CIGALE HOME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. S’TL MARIAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Avril 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Florent LADOUCE

M^e Vincent MARQUET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Florent LADOUCE

M^e Vincent MARQUET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07 février 2022, la S.C.I. CIGALE HOME a donné à bail commercial à la S.A.S. S’TL MARIAGE un local situé [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant paiement d’un loyer principal annuel de 21.600 euros HT/HC, payable mensuellement par terme de 1.800 euros avant le 1er de chaque mois. Le montant des charges est fixé à 300 euros par mois, soit 200 euros au titre de la taxe foncière et 100 euros d’avance sur charges.

Après indexation, le montant du loyer mensuel actuel s’élève à la somme de 1.942,86 euros HT/HC, soit 2.242,86 euros TTC.

La S.A.S. S’TL MARIAGE ayant cessé de payer les loyers et charges à compter du mois de juillet 2025, la S.C.I. CIGALE HOME lui a fait délivrer le 14 novembre 2025, un commandement de payer la somme de 5.721,91 euros, comprenant 5.641,09 euros au titre de la créance principale et 80,82 euros pour le paiement de l’acte, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 23 décembre 2025, la S.C.I. CIGALE HOME a fait assigner la S.A.S. S’TL MARIAGE, en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 07 février 2022 ;ORDONNER l’expulsion de l’occupant ; AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du locataire ;CONDAMNER son adversaire à lui verser la somme de 7.883,95 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 19 décembre 2025 ; CONDAMNER son adversaire au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 14 décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ; JUGER que le dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis au bailleur ; Il est en outre sollicité le paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025.Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.C.I. CIGALE HOME a fait évoluer sa demande provisionnelle au titre des loyers impayés à la somme de 12.929,45 euros arrêtée au 19 décembre 2025 et a sollicité du juge des référés de débouter la S.A.S. S’TL MARIAGE de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. En outre, elle demande désormais la somme de 2.400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 08 avril 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.C.I. S’TL MARIAGE a sollicité en défense :

A titre principal, de : >DECLARER nul le commandement de payer du 14 novembre 2025, ou à tout le moins, le déclarer dépourvu d’effet de sorte que la clause résolutoire ne saurait être acquise ;

A titre subsidiaire, de : >CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

>DIRE n’y avoir lieu à référé ;

A titre encore plus subsidiaire, de :>OCTROYER des délais de paiement à la S.A.S. S’TL MARIAGE d’une durée de 24 mois ;

>SUSPENDRE la résiliation et les effets des clauses de résiliation pour une durée de 24 mois ;

En tout état de cause, de : >DEBOUTER la S.C.I. CIGALE HOME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

>CONDAMNER la S.C.I. CIGALE HOME à payer à la S.A.S. S’TL MARIAGE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Après renvoi sur demande des parties, les parties ont comparu à l’audience du 08 avril 2026, à laquelle elles ont maintenu leurs demandes.

A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées de la mise en délibérée de la décision par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

SUR QUOI

Sur la contestation relative à la validité du commandement de payer

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 14 novembre 2025 ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d’établissement de cet acte se heurtent à des contestations sérieuses ou non, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande reconventionnelle en nullité.

S’agissant toutefois de la demande visant à le voir déclarer dépourvu d’effet, l’article L.145-41 du code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit contenir un décompte suffisamment détaillé des sommes pour permettre au débiteur de vérifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

En l’espèce, le commandement délivré le 14 novembre 2025 mentionne le montant des sommes commandées, notamment la somme de 5.721,91 euros, comprenant 5.641,09 euros au titre de les loyers et charges impayés et 80,82 euros pour le paiement de l’acte. Il mentionne le délai d’un mois pour respecter les clauses du bail, reproduit in extenso la clause résolutoire ainsi que l’article L. 145-41 du code de commerce.

En outre, le commandement de payer établis en 04 feuillets, contient en annexe un décompte détaillé des loyers et charges impayés sur l’année 2025, reprenant expressément sur une page les sommes réclamées et la précision de leur échéance mensuelle.

Dans ces conditions, l’acte permettant à la S.A.S. S’TL MARIAGE de connaître de manière précise et évidente les intentions de la S.C.I. CIGALE HOME et les sommes réclamées, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir déclarer dépourvu d’effet ledit commandement de payer.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La S.A.S. S’TL MARIAGE n’ayant pas satisfait aux causes du commandement du 14 novembre 2025 dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 décembre 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.942,86 euros HT/HC par mois, à compter du 14 décembre 2025 (soit à compter du terme du mois exigible en janvier 2026), jusqu’à la libération complète des lieux.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La S.C.I. CIGALE HOME produit un décompte faisant état du suivi des loyers, taxes et charges impayés arrêté au 01er mars 2026 au terme duquel il résulte un paiement incomplet des loyers, taxes et charges depuis le 01er octobre 2025 pour un montant total de 12.929,49 euros, pouvant être détaillé comme suit :

S’agissant des loyers : 1.942,86€ : Loyer impayé octobre 2025

+ 1.942,86€ : Loyer impayé novembre 2025

+ 1.942,86€ : Loyer impayé décembre 2025

+ 1.942,86€ : Loyer impayé janvier 2026

—  1.710,00€ : Versement du 09 janvier 2026

+ 1.942,86€ : Loyer impayé février 2026

+ 1.942,86€ : Loyer impayé mars 2026

= TOTAL : 9.947,16€

S’agissant des charges (eau, électricité et ordures ménagères) : + 38,33€ : Charges impayées octobre 2025

+ 578,62€ : Ordures ménagères octobre 2025

+ 100,00€ : Provision sur charges impayée novembre 2025

+ 100,00€ : Provision sur charges impayée décembre 2025

+ 26,96€ : Charges impayées janvier 2026

+ 100,00€ : Provision sur charges impayée janvier 2026

+ 100,00€ : Provision sur charges impayée février 2026

+ 100,00€ : Provision sur charges impayée mars 2026

= TOTAL : 1.143,91€

S’agissant de la taxe foncière : + 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée octobre 2025

+ 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée novembre 2025

+ 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée décembre 2025

+ 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée janvier 2026

+ 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée février 2026

+ 200,00€ : Provision sur taxe foncière impayée mars 2026

= TOTAL : 1.200€

S’agissant de la contribution annuelle des revenus locatifs : + 638,42€ en octobre 2025

Or la S.A.S. S’TL MARIAGE, conteste les sommes demandées, que ce soit au titre des loyers, des charges, de la taxe foncière et de la contribution annuelle des revenus locatifs impayés.

S’agissant de la contestation relative au montant des provisions sur taxe foncière, l’article 4-11 du contrat de bail prévoit que le preneur « supportera les charges, taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères, (…) et de manière générale toutes charges, taxes, redevances, impositions, contributions liées à l’exploitation et l’occupation des locaux et aux services y attachés.

Au surplus, le preneur supportera la charge de l’impôt foncier et de toutes taxes additionnelles à la taxe foncière, à hauteur de 200€ par mois ».

Il est constant que la taxe foncière ne dépend pas d’un calcul spécifique du propriétaire mais d’une somme directement calculée et demandée par le Trésor Public par le biais d’un avis d’impôts locaux.

En l’espèce, la S.C.I. CIGALE HOME justifie avoir sollicité de la S.A.S. S’TL MARIAGE le versement de la somme mensuelle de 200 euros à titre de provision sur taxe foncière, chaque mois sur la période litigieuse s’étalant du mois d’octobre 2025 au mois de mars 2026, pour un montant total de 1.200 euros.

Or, dans la mesure où le contrat de bail ne prévoit pas expressément, en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce, qu’une régularisation sera effectuée pour correspondre strictement au local occupé par la S.A.S. S’TL MARIAGE et à la quote-part nécessaire à l’exploitation de la chose louée notamment au prorata de la surface louée, l’existence de l’obligation sur ce chef de demande se heurte donc à une contestation réelle et sérieuse et ne peut donner lieu à référé.

S’agissant de la contestation relative au montant des charges d’eau, d’électricité et d’ordures ménagères, l’article 4-12 du contrat de bail prévoit expressément que « le preneur réglera au bailleur, en sus du loyer (…), et chaque mois, une somme de deux cent euros (200 euros), au titre de la taxe foncière, et une somme de cent euros (100 euros) d’avance sur charges.

La régularisation sera faite chaque trimestre, par l’envoi au locataire d’un état récapitulatif de ces charges, taxes et redevances qui lui incombent.

Notamment : l’électricité d’après sous compteur du local commercial et l’eau également d’après sous compteur du local.

Les ordures ménagères étant calculées en octobre, à réception de la taxe foncière ».

En l’espèce, dans la mesure où il ressort des pièces versées aux débats que la S.C.I. CIGALE HOME sollicite une somme provisionnelle qui n’a pas été calculée sur la base du relevé de sous compteur en eau et en électricité du local loué à la S.A.S. S’TL MARIAGE, comme expressément mentionné par le contrat de bail, mais sur la base d’un calcul au prorata de la surface occupée, et compte-tenu du fait qu’il n’est pas clairement prévu de mode de calcul des charges d’ordures ménagères, l’obligation apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

S’agissant de la contestation relative à la contribution annuelle des revenus locatifs, l’article 11 inséré au contrat de bail stipule : « La location n’est pas assujettie à la TVA et le bailleur est exonéré de la CRL.

(…). Dans l’hypothèse où il viendrait à être soumis à une taxe (TVA ou CRL ou taxe de substitution ou complémentaire) quelle qu’en soit la cause et la nature, le preneur supportera la charge de cette taxation, soit directement, soit en remboursant auprès du bailleur le montant que celui-ci aura réglé, ce à quoi le preneur s’oblige expressément ».

La S.C.I. CIGALE HOME produit aux débats le formulaire n°2572 de déclaration à la direction générale des finances publiques permettant le calcul de la contribution annuelle des revenus locatifs due. Toutefois, en l’absence d’éléments permettant de vérifier le mode de calcul de la contribution réclamée par la S.C.I. CIGALE HOME et par conséquent en vérifier la véracité de son montant, et compte-tenu par ailleurs de la situation litigieuse à propos de l’assujettissement du bailleur à cette contribution, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

S’agissant, enfin, de la contestation relative au montant de la dette locative, la S.A.S. S’TL MARIAGE justifie, en sus du versement de la somme de 1.710 euros le 09 janvier 2026 déjà soustrait dans le décompte versé par la S.C.I. CIGALE HOME, le versement d’une autre somme de 2.200 euros le 12 décembre 2025.

De ce fait, en exécution des clauses du contrat de bail et dans la mesure où il est précédemment prononcé la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme échu en janvier 2026, le montant non sérieusement contestable de la créance auquel il convient de condamner la S.A.S. S’TL MARIGE à la S.C.I. CIGALE HOME sera estimée à la somme provisionnelle de 1.918,58 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2025 inclus (3 x 1.942,86€ correspondant aux loyers impayés des mois d’octobre, novembre et décembre 2025, soit 5.828,58€ – 3.390€ payés en deux versements de 1.710€ et 2.200€).

Pour conclure sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés, en l’absence de paiement allégué et en exécution des clauses du contrat de bail, il ressort de tout ce qui précède que le montant non sérieusement contestable de la créance à laquelle il convient de condamner la S.A.S. S’TL MARIAGE à la S.C.I. CIGALE HOME sera évaluée à la somme de 1.915,58 euros, au titre uniquement de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2025 inclus, les autres sommes réclamées se heurtant à des contestations réelles et sérieuses.

Sur les demandes suspension de la clause résolutoire et en délais de paiement

La S.A.S. S’TL MARIAGE sollicite du juge des référés la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement de 24 mois, au motif qu’elle a subi tout au long de l’année 2025 des difficultés d’ordre personnel. Elle fait par ailleurs valoir sa bonne foi, compte-tenu des deux versements réalisés en décembre 2025 et janvier 2026.

Or, la S.A.S. S’TL MARIAGE ne rapporte pas d’élément comptable ou financier permettant d’établir qu’elle est en mesure de respecter un échéancier. En conséquence, faute de pouvoir examiner la faisabilité d’une telle demande de délais de paiement, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande, ainsi qu’à celle qui en découle, relative à la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Au terme de l’article 12 du contrat de bail liant les parties, il est expressément mentionné que le preneur remet le jour de la signature du bail, une somme d’un montant de 1.800 euros, correspondant à 01 mois de loyer, donnés notamment en garantie.

Il n’y a pas lieu à se prononcer à ce stade de la procédure à la conservation du dépôt de garantie, qui pour l’instant ne fait pas l’objet d’une réclamation de la part du preneur sortant, et qui trouve à être absorbé par la dette locative existante.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. S’TL MARIAGE succombant à la présente instance, sera condamnée à verser à la S.C.I. CIGALE HOME une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 07 février 2022, entre la S.C.I. CIGALE HOME et la S.A.S. S’TL MARIAGE, à la date du 14 décembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. S’TL MARIAGE et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la S.A.S. S’TL MARIAGE à verser à la S.C.I. CIGALE HOME une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1.942,86 euros par mois à compter du terme exigible en janvier 2026, jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNONS la S.A.S. S’TL MARIAGE à payer à la S.C.I. CIGALE HOME une somme de 1.918,58 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au mois de décembre 2025 inclus ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur le surplus de demandes principales comme reconventionnelles ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond concernant ces chefs de demande ;

CONDAMNONS la S.A.S. S’TL MARIAGE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la S.A.S. S’TL MARIAGE à payer à la S.C.I. CIGALE HOME la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE