TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLJE

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

72 bis rue Perrin-Sollier

13291 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE

Madame [X] [I] épouse [R]

née le 10 Mai 1956

Les tuileries – 20 boulevard des Tuileries

Bat entrée – étage 3

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2011, la S.A. ERILIA a donné à bail à Madame [X] [I] épouse [R] et son époux Monsieur [U] [R] un bien à usage d’habitation situé dans l’ensemble immobilier Les Tuileries, 20 boulevard des Tuileries à Bourgoin-Jallieu (38300), moyennant un loyer mensuel de 367,63 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 51,01 euros.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 25 octobre 2024, la S.A. ERILIA a fait signifier à Madame [X] [I] épouse [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 304,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 21 octobre 2024, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 29 octobre 2024, la signification du commandement de payer a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’Isère (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 26 février 2025 et dénoncé à la préfecture de l’Isère le 27 février 2025, la S.A. ERILIA a assigné Madame [X] [I] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au torts de Madame [X] [I] épouse [R] ;Ordonner l’expulsion de Madame [X] [I] épouse [R] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;Condamner Madame [X] [I] épouse [R] à lui payer les sommes suivantes :1 705,87 euros montant de l’arriéré locatif à la date du 28 décembre 2024 outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux,aux dépens comprenant les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et tous les frais d’exécution,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [X] [I] épouse [R] s’est présentée à l’entretien proposé par l’UDAF de l’Isère le 26 mars 2025 afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic qu’elle est veuve depuis 2015, retraitée depuis 2020 et vit avec son fils de 49 ans qui est sans ressource. Madame [X] [I] épouse [R] ne perçoit pas l’aide au logement (APL) et reconnaît une dette locative de 651,20 euros. Elle admet rencontrer des difficultés dans la gestion de son budget et des démarches administratives et ne pas connaître le montant précis de son loyer. Elle explique qu’elle perçoit sa retraite le 10 de chaque mois alors que son loyer est prélevé le 7 ce qui génère des rejets de prélèvement. Madame [X] [I] épouse [R] indique qu’elle a repris le paiement régulier de son loyer à hauteur de 507,16 euros et qu’elle verse en plus du loyer une somme de 325,60 euros dans le but d’apurer sa dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025 en présence de la S.A. ERILIA, régulièrement représentée par son conseil, laquelle a maintenu ses demandes et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance dont elle a sollicité l’entier bénéfice et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience selon assignation remise à sa personne, Madame [X] [I] épouse [R] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 euros et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que " Lorsque le défendeur ne comparaît pas, […] le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ".

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée et la citation ayant été délivrée à personne, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La S.A. ERILIA justifie de la saisine de la CCAPEX en versant l’accusé de réception de la saisine CCAPEX en date du 29 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 26 février 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Isère par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la S.A. ERILIA est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 25 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 304,87 euros au titre des loyers et charges échus au 21 octobre 2024.

Or, d’après le relevé de compte produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 26 décembre 2024, le 25 décembre 2024 étant un jour férié, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En l’espèce, la S.A. ERILIA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [I] épouse [R] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 827,72 euros à la date du 5 mai 2025. Il convient de déduire la somme de 138,05 euros correspondant aux frais du commandement de payer et relevant des dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [I] épouse [R] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 689,67 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [X] [I] épouse [R] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [I] épouse [R], partie perdante au procès, est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [X] [I] épouse [R], partie perdante et condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la S.A. ERILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en l’absence de demande tendant à l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. ERILIA en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2011 et liant la S.A. ERILIA à Madame [X] [I] épouse [R], concernant le bien à usage d’habitation situé dans l’ensemble immobilier Les Tuileries, 20 boulevard des Tuileries à Bourgoin-Jallieu (38300) et par conséquent la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 décembre 2024 ;

DIT que Madame [X] [I] épouse [R] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [I] épouse [R] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé dans l’ensemble immobilier Les Tuileries, 20 boulevard des Tuileries à Bourgoin-Jallieu (38300) ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [X] [I] épouse [R] à payer à la S.A. ERILIA l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [X] [I] épouse [R] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 689,67 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [X] [I] épouse [R] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [I] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION