Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 27 février 2025, n° 24/09867

TJ Bobigny 27 février 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'inexécution des obligations locatives par le locataire.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné le locataire au paiement des dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 27 févr. 2025, n° 24/09867
Numéro(s) :	24/09867
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric CATTONICandice ROVERA
Parties :	Société SEQENS

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/09867 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DJT

Minute :

JUGEMENT

Du : 27 Février 2025

Société SEQENS, SA d’HLM

Monsieur [E] [T]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Candice ROVERA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Monsieur [E] [T]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 septembre 2023, la SA SEQENS a donné en location à Monsieur [E]

[T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 727,64 €, outre provisions sur charges.

Le 14 mai 2024, la SA SEQENS a fait délivrer à Monsieur [E] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 087,30 € selon décompte arrêté au 7 mai 2024.

Par courrier du 9 août 2024, la SA SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 14 octobre 2024, la SA SEQENS a attrait Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; De condamner Monsieur [E] [T] au paiement des sommes suivantes :4 223,69 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers indexés majorés de 25% et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.Le 15 octobre 2024, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 823,05 €.

Monsieur [E] [T], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 80,00 € par mois en plus du loyer courant et de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il explique avoir connu des difficultés financières du fait de la variation incertaine de son salaire fixe dans son ancienne activité dans le secteur immobilier en crise. Il indique avoir changé d’activité professionnelle et repris le paiement du loyer dès que possible. Monsieur [E] [T] indique travailler en CDI en tant que commercial et être rémunéré environ 2 200 € par mois. Il précise avoir des dettes auprès du trésor public du fait d’amendes et de frais d’avocat en raison d’un divorce en cours. Enfin, il soutient être de bonne foi et avoir cherché à contacter le bailleur sans avoir eu de réponse.

La SA SEQENS déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [E] [T] à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 14 mai 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19 des conditions générales de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 823,05 €.

Il convient d’en déduire les frais de recouvrement d’un montant de 327,98 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Monsieur [E] [T] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [T] à verser à la SA SEQENS la somme de 2 495,07 € actualisée au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 087,30 € à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19 des conditions générales de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [T] le 14 mai 2024, pour un montant principal de 2 087,30 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [E] [T] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [E] [T] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il a un emploi et des ressources stables, a repris le paiement du loyer et a commencé à apurer la dette par des versements supplémentaires.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord de la SA SEQENS, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [E] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 80,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [E] [T] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 15 juillet 2024 ;Monsieur [E] [T] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d’exiger de Monsieur [E] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. En effet, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail et qu’en outre, le montant sollicité présente un caractère manifestement excessif. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA SEQENS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA SEQENS ;

CONSTATE que le contrat signé le 26 septembre 2023 entre la SA SEQENS et Monsieur [E]

[T] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à verser à la SA SEQENS la somme de 2 495,07 € actualisée au 9 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 087,30 € à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [E] [T] à s’acquitter de cette somme en 31 mensualités, les 30 premières d’un montant de 80,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [E] [T] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [E] [T] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 15 juillet 2024 ;Monsieur [E] [T] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d’exiger de Monsieur [E] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [T] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [E] [T] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mai 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE