TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00635 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYQ3

[G] [F] épouse [R]

C/

[B] [M]

[K] [L]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [G] [F] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [B] [M]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non Comparante – Représentée par son conjoint, Monsieur [K] [L], muni d’un pouvoir

Monsieur [K] [L]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 18 janvier 2019, Madame [G] [F] épouse [R] a donné à bail à Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel total de 990,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [F] épouse [R] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 13 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024,

Madame [G] [F] épouse [R] – représentée par son Conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner les locataires à leur payer la somme actualisée de 37.098,98 euros due au titre d’arriérés de loyers au 07 août 2024.

— condamner les locataires à leur payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner les locataires à leur payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner les locataires à leur payer la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5],

— dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Monsieur [K] [L], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu et après fait état de la situation et a sollicité l’obtention de délais de paiement au regard des derniers règlements effectués par ses soins.

Madame [B] [M], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu personnellement, mais a donné pouvoir à son conjoint aux fins de la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et contient des informations quant à la situation personnelle et financière des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 3 du contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 16 janvier 2024 pour un montant en principal de 33.921,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 18 mars 2024 (1er jour ouvrable) et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS

ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Par application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [G] [F] épouse [R] produit un décompte indiquant que Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] restent lui devoir la somme de 35.980,74 euros à la date du 03 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, la seule affirmation de Monsieur [L] selon laquelle il aurait effectué des travaux dans la maison prise à bail sans justifier de l’accord du propriétaire sur leur réalisation et leur coût est inopérante à l’égard de la dette locative.

La bailleresse ne fournissant aucun décompte à l’appui de sa demande en paiement de loyers et charge au-delà de l’échéance du mois de mai 2024, verra sa demande rejetée pour ce surplus.

La solidarité entre les co-preneurs à bail a été expressément déclarée au contrat comme étant sans objet (page 3 du contrat).

Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] devront donc régler conjointement la somme de 35.980,74 euros (terme de mai inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 18 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de mai 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] devront également régler conjointement une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte tenu de l’absence de justificatifs des règlements annoncés comme faits à hauteur de 1.000,00 euros en juin 2024 et de 1.200,00 euros en septembre 2024 de la part Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M], il ne peut être justifié d’une reprise du paiement des loyers et en conséquence la juridiction ne peut leur accorder la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, les capacités financières du couple, qui vit aves trois enfants, ne permettent pas d’assurer un apurement de la dette dans le délai requis par la loi puisqu’il faudrait mobiliser une somme de 1.000,00 euros par mois en sus du paiement du loyer et des charges courants (1.083,04 euros), en plus des charges liés à l’entretien et au fonctionnement de la maison d’environ 500,00 euros selon les déclarations même de Monsieur [K] [L] lors de l’audience et de 491,94 euros de crédits tels qu’indiqués par le diagnostic social et financier.

Dans ces conditions, le tribunal se trouve dans l’impossibilité de leur accorder des délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas condamner Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [G] [F] épouse [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 septembre 2019 entre d’une part Madame [G] [F] épouse [R] et d’autre part Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du lundi 18 mars 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [F] épouse [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] à verser à Madame [G] [F] épouse [R] la somme de 35.980,74 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de mai 2024 inclus ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] à verser à Madame [G] [F] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] et Madame [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER