TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 AOUT 2025

N° RG 24/02948 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZ4R

N° de minute :

Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 8] , sisi [Adresse 5] à [Localité 6] – représenté par son syncid la SAS SALTO GESTION -

c/

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Recherchée en qualité d’assureur « Dommages ouvrage » et « Constructeur Non-Réalisateur » de la SCCV LA FONTAINE et la société SJS IMMO,

S.A. MMA IARD Recherchées en qualité d’assureur « Dommages ouvrage » et « Constructeur Non Réalisateur » des sociétés SJS IMMO et SCCV LA FONTAINE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 8] , sisi [Adresse 5] à [Localité 6] – représenté par son syncid la SAS SALTO GESTION -

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Kérène RUDERMANN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1777

DEFENDERESSES

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Recherchée en qualité d’assureur « Dommages ouvrage » et « Constructeur Non-Réalisateur » de la SCCV LA FONTAINE et la société SJS IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A. MMA IARD Recherchées en qualité d’assureur « Dommages ouvrage » et « Constructeur Non Réalisateur » des sociétés SJS IMMO et SCCV LA FONTAINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Toutes deux représentées par Maître Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0693

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Elisette ALVES, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 5] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété et composé de sept logements répartis sur cinq maisons, est issu d’une opération de promotion immobilière menée par la SCCV LA FONTAINE, filiale de la société SJS IMMO, en qualité de maître d’ouvrage. Les travaux ont été réalisés sous la maîtrise d’œuvre de M. [SS] [SA], architecte, le contrôle technique étant confié à la société QUALICONSULT.

En décembre 2020 et octobre 2021, plusieurs acquéreurs ont élevé des réclamations et mis en demeure le maître de l’ouvrage de remédier aux réserves et désordres constatés.

Suivant exploits d’huissiers délivrés les 14 et 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par le cabinet FONCIA, M. [T] [E], Mme [Z] [RW], M. [S] [Y], M. [GB] [N], Mme [KI] [GK], M. [F] [A], Mme [L] [RM], M. [LA] [PM], Mme [O] [PM], M. [JZ] [KM], Mme [H] [PV] épouse [KM], M. [BW] [XI], Mme [GO] [KR], M. [GT] [SN], Mme [ZA] [YW], Mme [YS] [JV] et M. [K] [R] ont fait assigner la SCCV LA FONTAINE, la société SJS IMMO, la société QUALICONSULT et M. [SS] [SA] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins essentiellement de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de les voir condamner à fournir leurs attestations d’assurances respectives et tous les contrats et documents relatifs aux chantiers, sous astreinte et de voir condamner la SCCV et de la société JRS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires une provision ad litem.

Par actes en date des 3,4,8,9,10 et 14 février 2022, ces demandeurs ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, la société AEF INGENIERIE PARIS prise en la personne de son gérant et de son liquidateur Maître [P], l’EURL D.R.I. BATIMENTS, la société ID-ENER BAT prise en la personne de son gérant et de son liquidateur Maître [V] [XM], l’EURL I.E.B. INSTALLATION ELECTRIQUE BATIMENT prise en la personne de son gérant et de son liquidateur Maître [G], la société LCA LES CONSTRUCTEURS ASSOCIES, la société AXA FRANCE IARD, la société POINT CLIM, la société SMA, la société BOTTE SONDAGES SBS, ainsi que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD ès qualités d’assureur « dommages-ouvrage » et assureur « constructeur non réalisateur » de la société SJS IMMO et de la SCCV LA FONTAINE, aux mêmes fins.

Par ordonnance en date du 09 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE qui avait joint ces deux instances sous le RG : 22/00226 à l’audience du 03 mars 2022, a notamment :

— rejeté la demande de mise hors de cause des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD,

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [JR] [YN] aux frais avancés des demandeurs,

— rejeté la demande de condamnation de la SCCV LA FONTAINE, de la société SJS IMMO, de M. [SA] et des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD tendant à remettre divers documents, sous astreinte,

— rejeté la demande de condamnation de la SCCV et de la société JRS IMMO au paiement d’une provision ad litem.

Par ordonnance de référé en date du 31 août 2022 (RG: 22/01110), les opérations de M. [YN] ont été rendues communes à la société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la société AEF [Localité 7] INGENIERIE et de la société ID-ENER BAT.

Par ordonnance de référé en date du 02 juin 2023 (RG: 23/00410), les opérations de M. [YN] ont été étendues à de nouveaux désordres, et rendues communes à M. [GF] [DR], M. [U] [DM], M. [I] [PR], la société l’AUXILIAIRE ès qualités d’assureur de la société BDE, la société MIC Insurance Company ès qualités d’assureur des sociétés UNIVER RÉNOV et RSB BAT, M. [M] [W] entrepreneur exerçant sous l’enseigne FDE (FIL D’EAU), la société NRCOM, la société UNIVER RENOV, M. [RR] [J] entrepreneur exerçant sous l’enseigne ALTIS, la société ALTIS, la société ADIS SERVICES, M. [B] [AI] entrepreneur exerçant sous l’enseigne SCH, la société EMC IDF, la société AEF AGENCE EUROPÉENNE DE FENÊTRES, la société SKL ENERGIE, la société KMF KLAUS MULTIPARKING France venant aux droits de la société SDEI, la société ENGEOL, la société SENOVA, la société ITIB, Mme [C] [X] et M. [JR] [D] propriétaires du lot M2A, la société ABEILLE IARD & SANTÉ venant aux droits d’AVIVA SSURANCES ès qualités d’assureur de la société SKL et la société PROTECT ès qualités d’assureur de la société ALTIS. En outre, la SCCV LA FONTAINE et la société SJS IMMO ont été condamnées in solidum, et sous astreinte, à communiquer aux sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], respectivement les pièces des marchés des intervenants à l’acte de construction dont leurs attestations d’assurance, ainsi que les plans techniques et procès-verbaux de réception. Enfin, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD ont été condamnées à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] une provision d’un montant de 30.000 euros au titre des travaux urgents de remplacement des garde-corps, outre une provision ad litem d’un montant de 15.000 euros.

Par ordonnance de référé en date du 21 mars 2024 (RG: 23/02376), les opérations de M. [YN] ont été étendues à de nouveaux désordres, et rendues communes à Mme [AU] [SW] épouse [KE] et M. [RI] [KE]. De plus, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD ont été condamnées à verser à Mme [AU] [SW] épouse [KE] et M. [RI] [KE] une provision de 60.000 euros à valoir sur leur indemnisation définitive, d’une part, et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] une provision de 40.000 euros au titre des désordres de nature décennale à valoir sur leur indemnisation définitive.

Par ordonnance de référé en date du 08 janvier 2025 (RG: 24/01888), les opérations de M. [YN] ont été rendues communes à la société SMABTP en qualité d’assureur de la société KLAUSMULTIPARKING, la société MIC INSURANCE COMPANY en qualité d’assureur de la société EMC IDF, la Compagnie d’assurance MUTUELLE BRESSE BUGEY en qualité d’assureur de la société EMC IDF, la Compagnie d’assurance EUROMAF en qualité d’assureur de la société SENOVA et la société SMA en qualité d’assureur de la société AEF.

Par ordonnance de référé en date du 08 janvier 2025 (RG: 24/01975), les opérations de M. [YN] ont été rendues communes à la société MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de M. [AI] exerçant sous l’enseigne SCH Couverture.

Les opérations conduites par M. [YN] suivant leur cours, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic, la société SALTO GESTION, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de NANTERRE les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD par exploits du 16 décembre 2024 aux fins essentiellement de les voir condamner à lui verser une provision de 250.000 euros au titre des désordres de nature décennale à valoir sur l’indemnisation définitive dont elles sont redevables, outre une provision ad litem d’un montant de 40.000 euros.

Venue à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juillet 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état, dans le respect du principe du contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] demande au juge des référés de :

CONDAMNER les MMA à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 307.852,89 € à augmenter de la TVA en vigueur à la date de complet versement et, à défaut, de 300.000 € au titre des désordres de nature décennale à valoir sur leur indemnisation définitive,

CONDAMNER les MMA à verser au syndicat des copropriétaires une provision ad litem d’un montant de 40.000 €,

CONDAMNER les à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2025, le sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD demandent au juge des référés de :

RECEVOIR les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur « Dommages ouvrage » et « Constructeur Non-Réalisateur » en leurs écritures les

disant bien fondées,

JUGER que le SDC [Adresse 8] ne justifie pas de circonstances nouvelles lui permettant

de solliciter une nouvelle demande de provision,

En conséquence,

DEBOUTER le SDC [Adresse 8] de toute demande de provision au stade des référés à l’encontre des MMA IARD, ès qualités d’assureur dommages ouvrage,

Si par hypothèse, le Président venait à juger fondée la demande de provision formée par le SDC

[Adresse 8] et prononçait la condamnation des MMA IARD au versement d’une nouvelle

provision:

LIMITER le montant de provision au titre de la reprise des garde-corps et étanchéité à la somme de 146.760,89€ correspondant au solde des sommes nécessaires au titre des réparations définitives,

En tout état de cause,

DEBOUTER le SDC [Adresse 8] et les copropriétaires de leur demande de condamnation

à l’encontre des MMA IARD au titre de la provision ad litem,

DEBOUTER le SDC [Adresse 8] et les copropriétaires de leur demande de condamnation

à l’encontre des MMA IARD au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER le SDC [Adresse 8] à verser aux MMA IARD, assureur dommages ouvrage, la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Ainsi que le permet l’article 446-1 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

A l’audience du 23 juillet 2025, les parties ont réitéré les termes de leurs conclusions.

L’affaire a, consécutivement, été mise en délibéré au 06 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire bien fondées » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de la décision, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes des défenderesses, celle-ci n’étant pas contestée.

Sur la demande de condamnation au paiement de provisions formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] sollicite que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD soient condamnées à lui régler, d’une part, une somme provisionnelle d’un montant 307.852,89 euros à augmenter de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement, et subsidiairement d’un montant de 300.000 euros, au titre des désordres de nature décennale ce, à valoir sur l’indemnisation définitive dont les défenderesses sont redevables et, d’autre part, une provision ad litem d’un montant de 40.000 euros. Il soutient que la garantie de l’assureur dommage-ouvrage est acquise aussi bien du fait de la nature des désordres que du dépassement des délais d’ordre public prévus aux articles L.242-1 et A.243-1 du code des assurances, tel que retenu par la jurisprudence (Pourvois n°04-17418, n°05-11708, n°06-13565, n°04-13190, n°07-21818 et n°12-21809). Il se prévaut des ordonnances de référé en date des 02 juin 2023 et 21 mars 2024 aux termes desquelles lui ont été allouées des provisions, ainsi que des notes aux parties adressées par l’expert judiciaire les 04 novembre 2022 et 22 novembre 2022 caractérisant des désordres de nature décennale, ainsi que des devis relatifs aux travaux réparatoires qu’il a fait établir en juin et septembre 2023. Il rappelle que l’expert judiciaire a souligné le caractère urgent des travaux portant sur les garde-corps en raison de la dangerosité induite par leur état. Il insiste sur le fait que les provisions allouées précédemment n’ont permis que de démarrer les travaux et que des provisions complémentaires doivent donc être octroyées (1) pour leur poursuite, étant précisé que la somme demandée est sans commune mesure avec les montants réellement dus, chiffrés par son économiste dont les devis réparatoires ont été transmis à M. [YN] qui ne les a pas contestés dans ses notes aux parties n°5 et 6 en date des 27 mars et 20 juin 2025 où il retient la matérialité des désordres et porte des appréciations dépourvues de toute ambigüité quant aux responsabilités encourues, mais aussi (2) pour lui permettre de faire face aux frais de la procédure, compte tenu des frais exposés durant l’expertise notamment au titre des investigations nécessaires. Il estime que ses réclamations ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Il en conclut qu’il est fondé à solliciter que les défenderesses soient condamnées à lui verser une provision à valoir sur son indemnisation définitive lui permettant de pouvoir engager les travaux réparatoires de certains des désordres de nature décennale les plus urgents et ne pouvant plus donner lieu à discussion et une provision ad litem.

Les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD résistent à ces demandes en faisant essentiellement valoir que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances rendues les 02 juin 2023 et 21 mars 2024, aux termes desquelles le juge des référés a successivement mis à leur charge une provision d’un montant de 30.000 euros au titre des travaux relatifs aux garde-corps jugés incontestablement urgents, puis une provision d’un montant de 40.000 euros au titre des travaux permettant de remédier aux désordres d’infiltrations. Elles soulignent que le syndicat des copropriétaires a été débouté du surplus de ses prétentions, alors qu’il sollicitait déjà l’allocation d’un provision de 250.000 euros. Elles ajoutent que ne figurent au dossier, ni procès-verbal de réception, ni procès-verbal de livraison desdits travaux pouvant éventuellement valoir procès-verbal de réception, nécessaires à la mise en œuvre des garanties légales. Elles déclarent aussi que la majorité des griefs relèvent consécutivement de non-conformités contractuelles et concernent la relation entre les acquéreurs et les promoteurs vendeurs, les sociétés SJS IMMO et SCCV LA FONTAINE, insusceptibles d’entraîner une mobilisation de mobiliser la garantie décennale souscrite et que les griefs sont directement liés aux manquements du promoteur vendeur et des constructeurs qui ont successivement abandonné le chantier. Elles précisent encore que l’expert judiciaire s’est vu confier par le juge chargé du contrôle des expertises, une nouvelle mission consistant à se prononcer sur une date de réception tacite, ce qu’il n’a pas encore fait en raison de la difficulté résultant de la succession des entreprises impayées, rendant impossible toute réception. Enfin, elles réfutent l’affirmation selon laquelle le syndicat demandeur aurait pris intégralement en charge les honoraires de M. [YN]. Elles font valoir à cet égard qu’elles ont réglé une provision ad litem d’un montant de 15.000 euros au syndicat des copropriétaires en exécution de l’ordonnance de référé du 02 juin 2023, mais aussi acquitté les provisions complémentaires mises à leur charge les 02 juin 2023 et 08 janvier 2025 dans le cadre des procédures qu’elles ont diligentées aux fins de voir rendre communes à de nouvelles parties les opérations d’expertise à hauteur 3.000 euros, d’une part, et de 1.500 euros, d’autre part et la somme de 23.000 euros de provision complémentaire à valoir sur les honoraires de M. [YN]. Elles en déduisent que l’ensemble des demandes de provisions doivent être rejetées.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose la caractérisation préalable d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle ou bien légale.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Par ailleurs, l’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le syndicat des copropriétaires produit des éléments nouveaux à l’appui de ses prétentions, résultant tant des études réalisées par son économiste que des récentes notes aux parties adressées par l’expert judiciaire.

Partant, le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances de référé en date des 02 juin 2023 et 21 mars 2024, sera rejeté.

Pour autant, alors que le syndicat des copropriétaires requiert le versement d’une provision destinée à engager les travaux réparatoires de certains des désordres de nature décennale les plus urgents et ne pouvant plus donner lieu à discussion, il convient de tenir compte du fait qu’il ne démontre pas qu’une réception serait intervenue ou aurait été déterminée par l’expert judiciaire, laquelle est indispensable pour la mise en œuvre de la garantie décennale.

De plus, il y a lieu de tirer les conséquences des termes du dispositif de l’ordonnance en date du 09 juin 2022 par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE a ordonné une expertise in futurum, confiée à M. [YN] avec notamment pour mission de « dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ».

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le rapport intermédiaire requis précisant les travaux de sauvegarde nécessaires à mettre en œuvre et l’estimation sommaire afférente propre à caractériser l’existence de travaux urgents à mettre en œuvre, dont il se prévaut. Le fait que M. [YN] n’ait pas, dans ses notes aux parties, contesté les devis réunis par ledit économiste ne saurait suppléer l’absence de rapport intermédiaire.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence de l’obligation non sérieusement contestable dont il se prévaut pour fonder sa demande de paiement d’une provision d’un montant 307.852,89 euros à augmenter de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement, et subsidiairement d’un montant de 300.000 euros, au titre des désordres de nature décennale et/ou des travaux urgents à mettre en œuvre pour la sauvegarde de l’ensemble immobilier.

Il sera donc débouté de sa demande de paiement provisionnel de ce chef, de même que de sa demande de versement d’une provision ad litem, qui n’est pas davantage étayée. De surcroît, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD démontrent avoir acquitté une partie des honoraires d’expertise, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires.

Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Les demandes qu’elles forment respectivement en application de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits des parties réservés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement provisionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic, aux dépens de l’instance,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 06 août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Elisette ALVES, Vice-Président