N° RG 24/00308 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYTM – ordonnance du 20 novembre 2024

Minute N° 2024/ 451

N° RG 24/00308 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYTM

Le

1 CE + CCC à M^e DEBLIQUIS

1 CCC à M^e MERABET

1 CCC à SCI Du Petit Noel

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIB UNAL JUDICIAIRE D’ [Localité 8]

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. TEAM TURBO MACHINES

Immatriculée au RCS de BERNAT, sous le numéro 816 167 272,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane MONS, avocat au barreau de Lille, plaidant, et par M^e Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. HOLDING FONTAINE

Immatriculée au RCS de [Localité 7], sous le numéro 804 467 769

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nasser MERABET, avocat au barreau de ROUEN

APPELÉE EN CAUSE :

S.C.I. DU PETIT NOEL

Immatriculée au RCS de [Localité 7], sous le numéro 345 137 848

dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 16 octobre 2024

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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N° RG 24/00308 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYTM – ordonnance du 20 novembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

A la suite d’un bail précaire du 9 août 2012, [B] [X] a consenti à la SAS TEAM TURBO MACHINES un bail commercial daté du 31 décembre 2012 portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 4 186 euros.

Le local se trouvant sur une parcelle enclavée, cadastrée section ZA n°[Cadastre 3], le bail commercial, reprenant le bail précaire, stipule que l’accès est assuré par une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 2], propriété de la SCI DU PETIT NOËL.

Un avenant au bail a été signé entre les parties le 21 septembre 2016 prévoyant, suite à la réalisation d’une extension du bâtiment, une augmentation du loyer à la somme mensuelle de 6 200 euros.

Selon acte authentique du 5 juillet 2022, la SASU HOLDING FONTAINE a acheté à [B] [X] la parcelle sur laquelle se trouve le local donné à bail à la SAS TEAM TURBO MACHINES.

Se plaignant de la détérioration du chemin d’accès, objet de la servitude, suite à l’installation de deux nouvelles entreprises qui empruntent cette voie d’accès, la SAS TEAM TURBO MACHINES a mis en demeure, par courrier avec avis de réception daté du 26 mars 2024 la SASU HOLDING FONTAINE de réaliser une voie d’accès bitumée.

La mise en demeure étant restée infructueuse, par acte du 12 juillet 2024, la SAS TEAM TURBO MACHINES a fait assigner la SASU HOLDING FONTAINE devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, elle lui demande de :

— constater que la SASU HOLDING FONTAINE a manqué à son obligation de délivrance conforme et à son obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux ;

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite et le risque de dommage imminent ;

— condamner la SASU HOLDING FONTAINE à faire exécuter à ses frais exclusifs un accès bitumé aux locaux donnés à bail et ce dans un délai de 4 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la SAS HOLDING FONTAINE à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU HOLDING FONTAINE aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat.

Elle fait valoir que :

— le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, est tenu d’une obligation de délivrance qui comprend l’entretien de la chose louée et la garantie de jouissance paisible du preneur, laquelle porte également sur l’accès et les accessoires de la chose louée indispensables à son utilisation normale ;

— la SASU HOLDING FONTAINE est dès lors dans l’obligation de lui fournir un accès praticable, sécurisé et permettant l’exercice d’une activité commerciale en aménageant le chemin d’accès ;

— les conditions dangereuses et impraticables du chemin d’accès contreviennent à l’obligation de jouissance paisible qui incombe au bailleur ;

— le chemin d’accès, qui comporte des trous et est inondable, peut générer des difficultés pour l’intervention des secours alors que les bâtiments qu’il dessert reçoivent du public, et que l’article R123-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il doit exister une voie d’évacuation rapide ;

— l’article 697 du code civil prévoit que celui qui jouit d’une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour son usage ou sa conservation ;

— dès lors, peu importe que la SASU HOLDING FONTAINE ne soit pas propriétaire dudit chemin et il lui incombe dès lors de procéder aux travaux, et ce, conformément à l’article 698 du code civil, à ses frais ;

— pour apprécier le caractère suffisant ou insuffisant de l’accès, le juge se base sur les besoins d’exploitation normale du fonds dominant dans sa destination actuelle ;

— la clause du bail stipulant que le preneur prend les lieux en l’état n’évince pas le bailleur de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public, et durant toute la durée du bail ;

— le chemin d’accès ne peut avoir été donné à bail puisqu’il n’est pas la propriété de la SASU HOLDING FONTAINE et dès lors, cette dernière ne peut lui reprocher d’avoir manqué à son obligation d’entretien du chemin, d’autant qu’il est commun à trois entreprises ;

— l’obligation d’entretien est limitée aux réparations locatives, qui ne peut comprendre l’entretien d’une voie d’accès, qui relève du gros œuvre ;

— les réparations effectuées n’ont pas été suffisantes pour permettre à ce chemin d’être adapté à un usage commercial et industriel, et notamment pour lui permettre de transporter ses turboalternateurs, qui sont des pièces fragiles ;

— en tant que locataire de la SASU HOLDING FONTAINE, elle dispose d’un intérêt à agir à ce que cette dernière soit tenue de respecter son obligation de délivrance ;

— l’acte de vente entre [V] [X] et la SASU HOLDING FONTAINE stipule qu’il incombe au fonds dominant d’entretenir à ses frais exclusifs le passage ;

— la rénovation de la servitude apportera une plus-value à la propriété de la SCI LE PETIT NOËL ;

— elle n’a jamais reconnu être à l’origine de la dégradation du chemin d’accès, et la prise en charge par les locataires d’une première réfection, en raison du refus du bailleur d’y procéder, n’exclut en rien sa responsabilité.

Dans ses dernières conclusions, la SASU HOLDING FONTAINE demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— déclarer irrecevables les demandes de la SAS TEAM TURBO MACHINES en l’absence de mise en cause des autres propriétaires et locataires concernés par le litige ;

— déclarer le juge des référés incompétent en ce que les demandes excèdent les pouvoirs qu’il détient par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ;

— débouter la SAS TEAM TURBO MACHINES de ses demandes compte-tenu des doutes portant sur l’inclusion du chemin litigieux dans l’assiette du droit au bail, en raison de sa responsabilité dans le cadre des dommages intervenus sur le chemin, et en l’absence de démonstration d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du bailleur ;

— débouter la SAS TEAM TURBO MACHINES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS TEAM TURBO MACHINES à lui payer la somme de 3 420 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS TEAM TURBO MACHINES aux dépens.

Elle fait valoir que :

Sur la fin de non-recevoir,

— n’étant pas propriétaire du chemin d’accès, elle n’a pas la qualité pour procéder aux travaux sollicités par la SAS TEAM TURBO MACHINES ;

— la demande de la SAS TEAM TURBO MACHINES est dès lors irrecevable ;

— si les articles 697 et 698 du code civil organisent la répartition des charges d’entretien entre les fonds servant et dominant, ils n’autorisent pas le fonds dominant à procéder à des travaux, notamment en l’espèce qui changerait la destination de la servitude, sans l’accord du fonds servant ;

— de plus, la SAS TEAM TURBO MACHINES n’a pas attrait à l’instance les autres locataires, qui avaient pourtant financé une réfection du chemin ;

Sur le rejet des demandes,

— la demande de réalisation d’un chemin bitumé en lieu et place d’un chemin de terre excède les pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— une telle demande dépasse la mesure conservatoire ou la remise en état, étant une mesure définitive qui améliore le chemin ;

— en cas d’infirmation de la décision par un juge du fond, il sera nécessaire de détruire le chemin, ce qui aurait un coût élevé ;

— la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent n’est pas rapporté par la SAS TEAM TURBO MACHINES ;

— l’unique argument avancé par la SAS TEAM TURBO MACHINES est que le chemin pourrait détériorer ses marchandises fragiles lors du transport ;

— nonobstant que cela ne soit pas démontré, le preneur emprunte le chemin depuis plus de dix années ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 août 2024 démontre que le chemin n’est pas impraticable et est entretenu ;

Sur l’absence de manquement à l’obligation de délivrance conforme,

— étant donné que la SAS TEAM TURBO MACHINES prétend que le chemin d’accès n’est pas compris dans le bail, elle ne peut lui reprocher un manquement à son obligation de délivrance conforme ;

— les travaux litigieux sont à la charge du preneur, comme stipulé dans le bail et conformément à l’article 606 du code civil ;

— d’autant que c’est l’usage quotidien de la SAS TEAM TURBO MACHINES qui est à l’origine de la dégradation du chemin d’accès ;

— la clause du bail relative à la destination des lieux ne lui impose pas de garantir un accès pour les véhicules poids-lourds ;

— la réalisation d’une voie bitumée dépasse le simple entretien et ne peut dès lors lui incomber, puisque ni l’acte de vente, ni le bail commercial, ne lui impose.

Par acte du 24 septembre 2024, la SAS TEAM TURBO MACHINES a fait assigner la SCI DU PETIT NOËL devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir :

— joindre la procédure pendante devant le juge des référés l’opposant à la SASU HOLDING FONTAINE à la présente procédure ;

— entendre la SCI DU PETIT NOËL en ses explications ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir qu’il est nécessaire d’entendre la SCI DU PETIT NOËL, en tant que propriétaire du fonds servant tenu à la servitude réelle et perpétuelle, afin qu’elle puisse exprimer sa position.

À l’audience du 16 octobre 2024, la SCI DU PETIT NOËL n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

La SAS TEAM TURBO MACHINES, locataire, a intérêt et qualité à agir à l’encontre de son bailleur aux fins notamment de faire respecter l’obligation de délivrance.

L’absence de mise en cause des autres usagers de la servitude de passage ne caractérise pas un fin de non recevoir.

Sur la demande de remise en état du chemin d’accès

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Les articles 697 et 698 du code civil disposent que le fonds dominant a droit, à ses frais et sauf stipulations contraires, de faire tous les travaux nécessaires pour utiliser et conserver la servitude.

Il ressort de l’acte de vente du 5 juillet 2022 que la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 2], qui est la propriété de la SCI DU PETIT NOËL, est grevée d’une servitude de passage au profit des parcelles enclavées, et notamment la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 3] sur laquelle se trouvent les locaux objets du bail commercial du 31 décembre 2012.

Le bail précaire du 9 août 2012 stipule que « L’accès audit terrain étant assuré par une servitude de passage sur une partie de la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 1] », devenu depuis ZA n°[Cadastre 2]. Le bail commercial du 31 décembre 2012 reprend la même stipulation en raison de l’enclavement de la parcelle. Si la servitude n’est pas comprise dans l’objet du bail, c’est-à-dire des lieux loués, elle fait partie du champ contractuel.

Dès lors, l’accès au terrain sur lequel se trouve les locaux loués est une des composantes de l’obligation de délivrance, qui doit être appréciée selon les dispositions contractuelles.

Le même bail commercial stipule que les lieux sont destinés à un usage commercial, et notamment à l’exploitation d’une activité, entre autres, de réparations et constructions mécaniques, travaux de chaudronnerie ou de négoce et commercialisation de tous articles industriels.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 février 2024 fait état de nombreux trous sur le chemin d’accès, certain pouvant aller jusqu’à 10 centimètres de profondeur, et notamment « sept gros trous » devant le portail d’entrée de la SAS TEAM TURBO MACHINES. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 juillet 2022, versé aux débats par la SASU HOLDING FONTAINE, ne permet pas de constater l’état du chemin d’accès.

Le propriétaire du fonds dominant a le droit, à ses frais, de réaliser les travaux qui s’avèrent nécessaires pour utiliser et conserver la servitude. Du fait du bail commercial du 31 décembre 2012 donnant en location des locaux sur une parcelle enclavée et stipulant que le preneur usera de la servitude pour accéder à ladite parcelle, l’usage et la conservation de la servitude doit être conforme aux dispositions dudit bail. Dès lors, le bailleur peut réaliser, et à ses frais, les travaux nécessaires pour permettre une utilisation et la conservation de la servitude, sans pour autant modifier son assiette ou sa destination.

La SAS TEAM TURBO MACHINES produit notamment de nombreuses attestations de ses salariés dont plusieurs ont subi des dégradations de leur véhicule personnel en empruntant l’accès litigieux et qui témoignent tous des difficultés d’accès au site. Le constat de commissaire de justice du 26 février 2024 et les photographies produites établissent que l’accès n’était alors pas carrossable y compris pour des véhicules particuliers, alors que la servitude énoncée dans l’acte de vente prévoit que le propriétaire du fond dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière à ce qu’il soit normalement carrossable.

Cependant le bailleur produit un constat de commissaire de justice qui énonce que le chemin est carrossable et praticable. La très mauvaise qualité de la copie produite ne permet cependant pas au juge des référés de vérifier l’état du chemin dans les photographies citées et son caractère carrossable.

Il y a dès lors lieu d’ordonner la réouverture des débats pour inviter la SASU HOLDING FONTAINE à produire l’original du constat de commissaire de justice du 3 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, avant dire droit

DECLARE les demandes de la SAS TEAM TURBO MACHINE recevables

ORDONNE la réouverture des débats et invite la SASU HOLDING FONTAINE à produire à l’audience du 18 décembre 2024 à 10h l’original du constat de commissaire de justice du 3 août 2024.

La greffière La présidente

Christelle HENRY Sabine ORSEL