TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e Maylis SECHIARI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e Alain BADUEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04384 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GQP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA COLOMBIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maylis SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [J]

née le 04 Mai 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain BADUEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 04 septembre 2018, la SCI LA COLOMBIENNE a donné à bail à Madame [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 720 euros outre 100 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA COLOMBIENNE a fait signifier à Madame [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024 un commandement de payer la somme de 2104,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SCI LA COLOMBIENNE a fait assigner Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 849 du code de procédure civile, vu les articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont s’agit en l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à Madame [Z] [J],

En conséquence,

— Prononcer la résiliation de plein droit dudit bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si nécessaire,

— Dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner par provision Madame [Z] [J] au paiement de la somme de 2.689,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30/06/2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2,104,50 euros, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement,

— Condamner par provision Madame [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [Z] [J] au paiement au profit de la SCI LA COLOMBIENNE de la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de la signification de la présente assignation et de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA COLOMBIENNE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 février 2024 et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Madame [Z] [J], représentée par son conseil, soulève une contestation sérieuse et demande, dans ses conclusions en réplique, au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu les articles 145, 378 et suivants, 491, 695, 700, 834 du cpc, vu la loi du 1er juillet 2007 relative au DPE, vu la jurisprudence, vu ce qui précède, vu les pièces :

— DEBOUTER la SCI LA COLOMBIENNE de l’ensemble de ses revendications et la renvoyer à se pouvoir au fond et subsidiairement ORDONNER LE SURSIS à statuer jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

— ORDONNER la réalisation par la SCI LA COLOMBIENNE du diagnostic DPE de l’immeuble loué à madame [J] [Z], sous astreinte de 30 € par jour, à compter de la décision à intervenir,

— RENVOYER les parties à une audience ultérieure pour la liquidation de l’astreinte,

— ORDONNER une expertise et DESIGNER pour y procéder tel expert qu’il plaira de choisir dans liste des expert agréés près la Cour, avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, les parties et leurs Conseils convoqués,

— décrire l’installation du chauffage qui équipe l’immeuble litigieux et l’installation de ventilation,

— dire si elles sont conformes à la règlementation en vigueur au jour de la signature du bail et à ce jour,

— dans la négative, décrire les éléments de non-conformité et donner tous éléments permettant de les expliquer,

— rechercher les causes des désordres constatés dans l’immeuble loué par madame [J],

— décrire les travaux de nature à remédier aux non-conformités et aux désordres, en évaluer le coût poste par poste,

— préciser si le logement loué à madame [Z] [J] peut être qualifié d’insalubre ou indigne au sens de la règlementation en vigueur, la nature des risques encourus (santé, saturnisme, ruine, péril, insécurité notamment)

— donner tout élément d’appréciation permettant l’évaluation des préjudices subis par madame [J] et ses enfants, de jouissance notamment,

— proposer un montant de loyer en adéquation avec le marché au regard des caractéristiques de l’immeuble loué et en cas d’impossibilité, en expliquer les raisons,

— faire plus généralement toutes observations utiles à la solution du litige opposant les parties,

— CONDAMNER la SCI LA COLOMBIENNE à consigner la somme requise à verser à la régie de la juridiction pour garantir le paiement de la rémunération de l’expert,

— ORDONNER la suspension du paiement du loyer par madame [Z] [J] ainsi que des charges au profit de la SCI LA COLOMBIENNE avec effet au 1er décembre 2024,

— CONDAMNER la SCI LA COLOMBIENNE à verser à madame [Z] [J] la somme de 3 000 € à titre de provision sur la réparation de ses préjudices de jouissance et matériel,

Subsidiairement,

LIMITER à 1 399 € le montant de la provision à verser au bailleur par madame [Z] [J] au titre des loyers échus jusqu’au jour de l’audience,

— ACCORDER à madame [Z] [J] les plus larges délais, soit 36 mois pour régler le montant de toute condamnation,

Sur les mesures accessoires de l’instance,

— CONDAMNER la SCI LA COLOMBIENNE à verser à madame [Z] [J] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

— LAISSER la charge des dépens à la SCI LA COLOMBIENNE.

La SCI LA COLOMBIENNE, quant à elle, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3142,23 euros, selon décompte en date du 23 janvier 2025, terme de janvier inclus et double sa demande au titre de l’article 700.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la SCI LA COLOMBIENNE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 04 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024 pour la somme en principal de 2104,50 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 901,10 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [J] reste devoir la somme de 3142,23 euros, à la date du 23 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [J] conteste la dette mais n’apporte aucun élément permettant de justifier sa contestation.

Madame [Z] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3142,23 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2104,50 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les contestations sérieuses soulevées par Madame [Z] [J]

La lecture du décompte fourni à l’audience montre que Madame [Z] [O] a toujours eu un solde négatif et donc une dette locative depuis le mois d’avril 2022. Or, la SCI LA COLOMBIENNE ne lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 2104,50 euros, en principal que le 29 février 2024 démontrant ainsi une bonne volonté quant à l’accord de délais de paiement.

Concernant le signalement de Madame [Z] [O] au service de l’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 6] sur l’état d’insalubrité de l’appartement querellé, il intervient à la fin de l’été 2024, la visite par lesdits services intervenant le 04 septembre 2024. Ce signalement, qui n’intervient qu’après qu’un commandement de payer sa dette locative lui ait été signifié, ne paraît avoir été fait que dans le but de retarder et contester la procédure d’expulsion.

Quant à toutes les demandes reconventionnelles faites par Madame [Z] [O] concernant le DPE, l’expertise, l’état des lieux, les travaux à réaliser, elles interviennent bien tardivement et ne peuvent être considérées que comme dilatoires et visant à retarder la poursuite de l’instance. Il est à noter en outre que la SCI LA COLOMBIENNE fournit, dans ses conclusions en réplique, les documents demandés.

Les contestations sérieuses seront donc rejetées.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [J] a versé la somme de 2490 euros le 08 janvier 2025, ramenant ainsi sa dette locative de 5632,23 euros à 3142,23 euros au 23 janvier 2025 et elle demande subsidiairement des délais de paiement de 36 mois. Compte tenu de ces éléments, il convient de les lui accorder dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [Z] [J], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [Z] [J], devenus occupants sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI LA COLOMBIENNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA COLOMBIENNE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à contestations sérieuses et DEBOUTE Madame [Z] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions excepté la demande de délais de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 septembre 2018 entre la SCI LA COLOMBIENNE et Madame [Z] [J], concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 avril 2024;

CONDAMNE Madame [Z] [J] à verser à la SCI LA COLOMBIENNE, à titre provisionnel, la somme de 3142,23 euros décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2104,50 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Madame [Z] [J] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 87,28 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [Z] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 901,10 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] à verser à la SCI LA COLOMBIENNE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,