N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDHC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 24 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [M] [N]

née le 11 Août 1985 à [Localité 12]

Profession : Éducatrice spécialisée

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [K]

né le 05 Octobre 1984 à [Localité 10] (BELGIQUE)

Profession : Responsable de services

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Marion AUBE, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Thibault BEAUHAIRE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [H] [F]

née le 03 Septembre 1987 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant Chez Monsieur et Madame [F] [Adresse 3]

Madame [E] [P]

née le 16 Juillet 2000 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Anne-laure COCONNIER, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Nadia BALI, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 23 juillet 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025

— signée par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier lors des débats.

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDHC – ordonnance du 24 septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique de vente du 3 juillet 2024, Mme [M] [N] et M. [T] [K] ont acquis de Mme [H] [F] et Mme [E] [P] une maison d’habitation située à [Adresse 7], moyennant la somme de 189 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations et d’une forte humidité dans la maison, les consorts [I] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, qui a fait diligenter une expertise amiable de l’immeuble réalisé le 20 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 19 et 20 mai 2025, Mme [M] [N] et M. [T] [K] ont fait assigner Mme [H] [F] et Mme [E] [P] devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 30 juin 2025, Mme [M] [N] et M. [T] [K] demandent au juge des référés de :

— débouter [H] [F] et [E] [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Ils font valoir que :

— le rapport d’expertise et le constat de commissaire de justice produit établissent la présence de défauts structurels affectant le bien acquis en proie à de nombreuses infiltrations notamment en raison du mauvais état de la toiture ;

— ce n’est qu’une fois entrés dans les lieux qu’il ont découvert les importants problèmes d’humidité ;

— s’ils ont pu être informés que des travaux de remise en état étaient nécessaires, l’ampleur des désordres leur a été dissimulée ;

— les consorts [Z] ne pouvaient ignorer la présence d’infiltrations, étant donné que, selon protocole d’accord du 27 février 2023, ils ont transigé avec les précédents propriétaires suite à des infiltrations d’eau.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 9 juillet 2025, Mme [H] [F] et Mme [E] [P] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter [M] [N] et [T] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner [M] [N] et [T] [K] à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [M] [N] et [T] [K] aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— les consorts [I] ont fait intervenir une entreprise pour nettoyer le toit qui n’a pas pris les précautions nécessaires, de sorte que les infiltrations invoquées provenant de la toiture ne peuvent leur être imputées ;

— l’ensemble des défauts invoqués étaient visibles et ont été signalé aux acheteurs qui ont procédé à la visite de la maison à deux reprises et ont eu accès à l’intégralité de la maison y compris les combles;

— à la suite des travaux réalisés en février 2023 lors de leur prise de possession de la maison, aucune infiltration n’a été constatée ;

— l’ensemble des travaux réalisés sur les dix dernières années ont été mentionnés dans l’acte de vente pour assurer une parfaite information des acheteurs.

— s’agissant de vices apparents allégués et non de vices cachés et compte tenu de la vétusté de la toiture constatée par l’expert en assurance, la demande d’expertise n’est pas fondée.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être en outre pertinente et utile.

Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, afin d’établir que des désordres affectent la maison d’habitation acquise le 3 juillet 2024 auprès des consorts [Y] , Mme [M] [N] et M. [T] [K] produisent aux débats un rapport d’expertise amiable établi le 20 septembre par le cabinet BPCE missionné par leur assureur suite à un fort orage relevant la présence d’une couverture vétuste avec des ardoises cassées et de murs de la maison comportant des défauts d’étanchéité avec des manques de matière, une absence d’enduits et de matière.

Il est également versé aux débats un constat de commissaire de justice établi le 3 janvier 2025 par Maître [A]. Il ressort de l’examen de ces document le constat des désordres suivants concernant le bien acquis:

— toiture non isolée ; les tuiles situées sur le versant nord suintent et sont humides ;

— taches auréolées brunâtres sur une ligne traversant quasi intégralement le plafond dans sa largeur ;

— présence de moisissures sur la partie du mur visible ;

— en partie basse du mur situé sur le pignon est, peinture cloquée et présence de moisissures ainsi que des tâches auréolées brunâtres ;

— présence de nombreux câbles électriques enchevêtrés et disposés de manière désordonnée.

La vraisemblance des désordres allégués est donc suffisamment établi, les acquéreurs les présentant comme des vices connus des vendeurs préalablement à la vente et indiquant, au soutien de leur demande d’expertise, qu’en leur qualité d’acheteur profane ils n’avaient pas à se livrer à des vérifications approfondies.

S’agissant du fondement juridique invoqué, les consorts [N]/[K] indiquent vouloir rechercher la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

Les défendeurs ne discutent pas les constats de désordres émanant du procès-verbal de commissaire de justice et du rapport d’expertise amiable mais affirment que ces derniers étaient nécessairement apparents à la vente et traduisent une vétusté de l’immeuble parfaitement connue des acquéreurs.

Toutefois en présence de désordres dont seules l’origine, l’ampleur et l’importance sont discutées, les consorts [N]/[K] justifient de la pertinence de la mesure d’expertise qui, précisément, apportera tout élément technique relatif à l’apparition de ces derniers, le débat sur le caractère caché ou non de vices mais dont l’ampleur et les conséquences ne pourraient être décelés par un acheteur profane relevant en tout état de cause d’un débat au fond. Par ailleurs, il sera relevé qu’une clause élusive de garantie stipulée dans l’acte de vente n’est pas de nature à faire échec à une action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Dès lors les consorts [N]/[K] justifient d’une action en justice future à l’égard des vendeurs qui n’est pas manifestement vouée à l’échec et d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée.

La mesure d’expertise demandée sera donc ordonnée avec la mission détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

[M] [N] et [T] [K] seront donc tenus in solidum aux dépens.

La demande présentée par Mme [H] [F] et Mme [E] [P] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[C] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Port. : 07.81.37.76.08 Mél : [Courriel 6]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.

3. Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

6. Constat.

A. Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

B. Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).

C. Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur.

7. Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.

8. Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.

9. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

10. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.

11. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

12. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

13. Répondre aux dires récapitulatifs.

14. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que Mme [M] [N] et M. [T] [K] devront consigner la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la régie de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 9] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N] et M. [T] [K] aux entiers dépens.

REJETTE la demande présentée par Mme [H] [F] et Mme [E] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge