MINUTE N°

N° RG 25/00079 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBOO

Société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1]

C/

Madame [N], [B], [I] [J]

Association UDAF des Yvelines

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Mars 2026

DEMANDEURS :

Société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro B 572 161 321, ayant son siège social situé au [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, représentée par Maître Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [N], [B], [I] [J], née le 21 janvier 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] [Localité 4], comparante en personne, assistée de Madame [S], [Q], [R] [F] épouse [K], née le 12 juillet 1969 à [Localité 5], mandataire judiciaire de l’association UDAF des Yvelines, munie d’une délégation de pouvoir du 21 janvier 2026, en qualité de curatrice

Association UDAF DES YVELINES, dont le siège social est situé au [Adresse 5], désignée en qualité de curateur par ordonnance de changement de curateur du 15 octobre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proxmité de Saint-Germain-en-Laye statuant en qualité de juge des tutelles, représentée par Madame [S], [Q], [R] [F] épouse [K], née le 12 juillet 1969 à SURESNES, mandataire judiciaire de l’association UDAF des Yvelines, munie d’une délégation de pouvoir du 21 janvier 2026, en qualité de curatrice

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Samira BERRAH-GUYARD

1 copie certifiée conforme à l’association UDAF des Yvelines et à Madame [N], [B], [I] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 2022, la société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], dénommée depuis le 1er janvier 2026 « COSIVIA », a donné à bail à Madame [N] [J] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 454,31 euros, et un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Madame [N] [J] est une majeure protégée, faisant l’objet d’une mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF des Yvelines.

Le 4 février 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire ainsi qu’à l’UDAF des Yvelines, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1019,33 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 5 février 2025, la demanderesse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte decommissaire de Justice en date du 13 mai 2025, la société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] a assigné en référé Madame [N] [J] ainsi que l’UDAF des Yvelines devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la locataire ou tel autre lieu au choix de la société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], aux frais et risques de Madame [N] [J] ;

— condamner Madame [N] [J] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* 1528,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 16 avril 2025 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, avec intérêts au taux légal ;

Outre sa condamnation à payer à la bailleresse la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 avril 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, la société COSIVIA, anciennement dénommée société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 834,08 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [N] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle explique néanmoins que la dette a baissé et qu’un échéancier a été mis en place qu’elle souhaite voir poursuivre. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [N] [J] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 55,91 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique que son arriéré de loyers est dû à des problèmes administratifs liés au changement de curateur. Elle estime que c’est à l’UDAF de payer les dépens. Un accord amiable a été mis en place avec la bailleresse.

L’UDAF des Yvelines confirme que l’arriéré de loyers est dû à un changement de curateur. Elle s’étonne du fait qu’une telle procédure ait été engagée alors que l’arriéré de loyers n’était que de deux mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 25 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la COSIVIA, anciennement dénommée société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 4 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 janvier 2026 que la société COSIVIA, anciennement dénommée société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [N] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 834,08 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [N] [J] le 4 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2022 à compter du 5 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [N] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [N] [J] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [N] [J] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [N] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 avril 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [N] [J] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 5 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 19 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation respective des parties et du contexte de cette procédure, la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il n’apparaît pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2022 entre la société SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], désormais dénommée COSIVIA, d’une part et Madame [N] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], [Localité 6], sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à payer, à titre provisionnel, à la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], la somme de 834,08 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [N] [J] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 55,91 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à payer, à titre provisionnel, à la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 avril 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 19 janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la société COSIVIA, anciennement dénommée SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que le présent ordonnance est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection