COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02627 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUB4

N°minute : 25/00388

DEMANDERESSE :

Madame [W] [V] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 6]”

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Audrey HAMELIN

EXPÉDITION : Madame [J] [F]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2018, Madame [W] [S] a donné à bail à Madame [N] [F] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 410,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, Madame [W] [S] a fait signifier à Madame [N] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3609,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 avril 2024 Madame [W] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, Madame [W] [S] a fait assigner Madame [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— condamner Madame [N] [F] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1 760.26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juillet 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loir et Cher le 9 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, Madame [W] [S], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 003.76 euros arrêtée au 16 juillet 2025, loyer du mois de juillet 2025 inclus.

Madame [W] [S] soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [F], présente, ne conteste pas la dette. Elle indique ne plus être en mesure de régler le loyer. Elle sollicite un délai pour quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [W] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [W] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 juillet 2025 que Madame [W] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [F] à payer à Madame [W] [S] la somme de 11 003.76 euros, au titre des sommes dues au 16 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 août 2024 sur la somme de 1760.26 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2018 à compter du 16 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [N] [F] ne justifie d’aucun élément permettant de faire droit à sa demande de délai pour l’expulsion. Il ressort des éléments du dossier que depuis le 9 octobre 2023, la bailleresse a du engager des procédures judiciaires afin d’obtenir le paiement des loyers.

Au regard de ces éléments la demande de délai d’expulsion sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2024, Madame [N] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [F] à son paiement à compter de 16 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [F] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [N] [F] à payer à Madame [W] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [W] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2018 entre Madame [W] [S] d’une part, et Madame [N] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame [N] [F] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [N] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [F] à compter du 16 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [F] à payer à Madame [W] [S] la somme de 11 003.76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 août 2024 sur la somme de 1 760.26 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Madame [N] [F] à payer à Madame [W] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [N] [F] à payer à Madame [W] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,