RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/03503 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HBIJ

NAC : 72C Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [13]

représenté par son syndic en exercice, la SARL NORMAND’IMMO sis [Adresse 3] et immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 480 833 649

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

— [Localité 9] [Adresse 18]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [F]

né le 01 Juin 1972 à [Localité 10] (TURQUIE)

De nationalité française,

Profession : Carreleur,

demeurant [Adresse 5]

— [Localité 6]

Représenté par M^e Emilie BLAVIN, membre de la SELARL EB AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

Madame [G] [D] épouse [F]

née le 01 Septembre 1974 à [Localité 10] (TURQUIE)

Profession : Commerçante,

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Emilie BLAVIN, membre de la SELARL EB AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [E] [B]

né le 25 Août 1982 à [Localité 15] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Xavier HUBERT, membre de la membre de la SCP HUBERT ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Anne-Caroline HAGTORN, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 06 Mai 2025.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 17 Juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Anne-Caroline HAGTORN,

— signé par Anne-Caroline HAGTORN, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[C] [F] et [G] [D] (ci-après « les époux [F] ») sont propriétaires des lots numéros 18 et 19 de la copropriété sise [Adresse 7], à [Localité 16], dénommée résidence [12], dont le syndic est la société Normand’immo.

[E] [B] loue les lots 18 et 19 aux époux [F], où il exploite une activité de restauration sous l’enseigne « Milas Kébab ».

C’est dans ce contexte que par actes du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] a assigné les époux [F] et [E] [B] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de condamnation à mettre fin à l’activité de restauration exercée dans le local, et à lui payer la somme de 1 812,08 euros au titre des charges impayées.

Par ordonnance du 12 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable, pour être prescrite, l’action tendant à faire interdire toute activité de restauration rapide dans les lots 18 et 19 appartenant aux époux [F].

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F] quant à la prescription de l’action en paiement des charges de copropriété.

La clôture est intervenue le 03 février 2025 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 février 2024, le [Adresse 19] [Adresse 11] E demande au tribunal de :

condamner les époux [F] à lui payer la somme de 1 804,45 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022,

condamner les époux [F] et [E] [B] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les époux [F] et [E] [B] à supporter les entiers dépens, ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement. Au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le [Adresse 20] produit les extraits du grand livre tenu par le syndic précédent, Foncia, jusqu’au 31 décembre 2018, et par la société Normand’immo depuis, faisant état de soldes débiteurs de 1 450,68 euros au 31 décembre 2018 et de 1 804,45 euros au 2 janvier 2024.

Il expose que ces charges n’incluent pas de consommation d’eau.

Il expose avoir mis en demeure les époux [F] d’acquitter ce solde de charges le 31 mars 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, les époux [F] demandent au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens.Au visa de la loi du 10 juillet 1965, les époux [F] soutiennent qu’ils acquittent régulièrement les charges de copropriété et ne doivent aucune somme à ce jour. Ils soulignent que le demandeur ne justifie pas de la reprise du solde de l’ancien syndic. Ils font valoir que leurs lots dispose d’un compteur d’eau individuel et qu’ils ne sont donc pas tenus de participer au coût de la consommation globale de l’immeuble.

Ils soulignent que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire.

[E] [B] n’a pas notifié de conclusions depuis ses conclusions d’incident le 20 janvier 2023. Il n’a jamais notifié de conclusions au fond.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de 1 804,45 euros

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

RG N° : N° RG 22/03503 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HBIJ jugement du 17 juillet 2025

II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

En l’espèce, les époux [F] justifient payer périodiquement des charges de copropriété appelées par le syndic. Cependant, ils n’établissent pas avoir acquitté spécifiquement, depuis l’assignation, la somme de 1804,45 euros dont le paiement est demandé.

S’ils contestent devoir cette somme, ils ne produisent aucun moyen de fait pour contester le grand livre des syndic successifs.

S’agissant des consommations d’eau, ils ne produisent aucun élément de nature à établir que le règlement de copropriété a été modifié (ou qu’à tout le moins il existe un accord avec la copropriété) depuis l’installation du compteur et qu’ils sont désormais exemptés de participer à cette charge, et que le décompte des sommes demandées inclut l’eau.

Si les époux [A] effectuent des paiements, ils ne régularisent pas les frais de relance et mise en demeure notamment, et restent débiteurs envers la copropriété malgré leurs paiements.

Les extraits du grand livre du syndic Foncia établit qu’au jour du changement de syndic, les époux [F] étaient redevables de 1 450,68 euros. Le relevé de leur compte copropriétaire du syndic Normand’imma établit que depuis, ils ne se sont pas acquitté de cette somme et n’ont pas payé la totalité des charges demandées, portant leur dû à la somme de 1 804,45 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a mis les époux [F] en demeure de payer la somme de 1 812,08 euros. Néanmoins, l’accusé de réception versé au dossier indique une délivrance le 2 avril 2022. Le report du point de départ des intérêts sera donc fixé à cette date.

En conséquence, les époux [F] seront condamnés à payer au syndicat la somme de 1 804,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2022.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dès lors, les époux [F], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [F], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

La demande des époux [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum [C] [F] et [G] [D], époux, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], à [Localité 16], la somme de 1 804,45 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2022,

CONDAMNE les époux [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE les époux [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ilôt E à [Localité 16] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les époux [F] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente