TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2024

à M^e CHAFI

à M^e LACONI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03428 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NQ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HORIZON

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Miloud CHAFI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009818 du 30/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SCI REA et Madame [V] [Z] le 25 octobre 2017, concernant un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros outre 15 euros de provision pour charges.

La SCI HORIZON est devenue propriétaire du bien susvisé le 29 décembre 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HORIZON a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HORIZON a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI HORIZON a fait assigner Madame [V] [Z] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 mai 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 15 février 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI HORIZON produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 25 mai 2023.

Elle produit par ailleurs la notification à la CCAPEX en date du 17 février 2020 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 14 février 2020.

Enfin, elle transmet la notification à la CCAPEX en date du 5 octobre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 29 septembre 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 24 mars 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principes de constat de la résiliation du contrat de bail et ses conséquences, ainsi que sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il est constant que par actes du 14 février 2020 et du 29 septembre 2022, la SCI HORIZON a fait délivrer à Madame [V] [Z] des commandements de payer (respectivement la somme de 7 143,66 euros et de 22 139,22 euros).

Force est néanmoins de constater que  :

le commandement signifié le 14 février 2020 fait état d’impayés sans imputation exacte ni ventilation entre charges et loyers – les termes au titre desquels les sommes ont été appelées sont imprécis - ;le commandement signifié le 29 septembre 2022 ne comporte aucun décompte de la dette locative réclamée au titre de l’année 2022. La copie transmise ne comprend pas d’imputation exacte – les périodes au titre desquels les sommes ont été appelées n’apparaissent pas totalement -.

Ces commandements violent ainsi les dispositions légales précitées en ce qu’ils ne contiennent pas de décompte précis permettant à la locataire de vérifier le bien-fondé de la demande.

Par conséquent, les dispositions légales n’ayant pas été respectées, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion immédiate et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse qui conduit à leur rejet.

En toute hypothèse, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, au-delà de la prescription invoquée, Madame [V] [Z] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Madame [R] [X] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Si Madame [V] [Z] ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement aux commandements de payer, les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations (la SCI HORIZON ne justifie de la réalisation de travaux qu’à compter du 23 novembre 2023, à la suite d’un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille, l’inspecteur de salubrité ayant constaté à la suite d’une visite du logement le 27 janvier 2023 des infractions au règlement sanitaire département, et l‘ayant mis en demeure de rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations ; de rechercher les causes de développement de moisissures et d’y remédier ; d’aménager des ventilations efficaces et adaptées ; d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique ; de prendre les dispositions pour assurer un chauffage suffisant).

Au surplus, différents documents relatifs à la dette invoquée sont produits, mais aucun décompte complet et détaillé n’est communiqué concernant les sommes sollicitées au titre des années 2022, 2023 et 2024.

Dit autrement, des comptes sont à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, de dommages et intérêts et de consignation des loyers et provisions sur charges

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 1240 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [R] [X].

A ce sujet, Madame [V] [Z] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Madame [R] [X] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Madame [V] [Z].

En outre, Madame [V] [Z] ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués (des travaux ayant été réalisés suivant une facture du 23 novembre 2023) ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI HORIZON, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI HORIZON recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI HORIZON aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,