TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00351 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ICX2

Société SDC RESIDENCE LA PREVOTE A [Localité 10] REPRESENTE PAR SON SYNDIC, FONCIA NORMANDIE

C/

[O] [Y]

JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 04 Juillet 2025 et signé par Anaïs DEL VALLE, Président et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 1]

[Adresse 7] représenté par

son syndic la société FONCIA NORMANDIE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 14 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anaïs DEL VALLE

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [Y] est propriétaire des lots n°1, 30 et 35 et 109 dépendant de la copropriété résidence [Adresse 11] située [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, FONCIA NORMANDIE.

Se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 8 novembre 2023 mis Monsieur [K] [Y] en demeure de lui payer la somme de 1.216,71 euros.

Un commandement de payer a été notifié à Monsieur [K] [Y] le 7 février 2024 pour la somme de 1.829,09 euros et une nouvelle mise en demeure lui a été envoyée par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 24 octobre 2024 de payer 4.286,09 euros.

Puis le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a, par acte signifié le 07 avril 2025, fait assigner Monsieur [K] [Y] devant le tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de paiement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise le montant de la dette et se réfère à son assignation pour le surplus. Il demande au tribunal de :

condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme actualisée de 4.529,49 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2024 sur la somme de 4.286,09 euros et à compter de l’assignation pour le solde de tout compte ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 1.224,19 euros au titre des frais nécessaires ;condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2.100 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier.

Par ailleurs, il donne son accord quant à l’octroi de délais de paiement sollicités en trois échéances.

Il fonde sa demande sur les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait valoir que Monsieur [K] [Y] a cessé de payer les charges de copropriété à compter du mois d’octobre 2022.

Comparant en personne, Monsieur [K] [Y] ne conteste pas la créance mais sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété et cotisations travaux échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des :

27 juillet 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et le montant de la cotisation au fonds travaux pour l’année 2020 à 2021, 17 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et le montant de la cotisation au fonds des travaux pour l’exercice 2021 à 2022,10 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et le montant de la cotisation au fonds des travaux pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, 29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et le montant de la cotisation au fonds des travaux pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et des travaux de réfection de l’allée,Et 29 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et le montant de la cotisation au fonds des travaux pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025, des travaux de réfection de l’allée et de pompe de relevage.

De plus, il produit un décompte des charges de copropriété actualisé et les appels de charges et de provisions indiquant que Monsieur [K] [Y] reste devoir la somme de 4.529,49 euros au titre des charges impayées à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au 1er avril 2025 selon décompte récapitulatif du 13 mai 2025.

Monsieur [K] [Y] reconnaît d’ailleurs la dette tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, Monsieur [K] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.529,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la provision sur charges et à la cotisation fonds de travaux du 1er avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 4.286,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

II – Sur la demande en paiement des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure du 8 novembre 2023, d’un courrier de relance du 1er décembre 2023, d’une mise en demeure du 7 octobre 2024 et de la constitution d’une hypothèque de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de 474,5 euros à ce titre

En revanche, les frais de transmission de dossiers à l’huissier et à l’avocat ne seront pas accordés, le syndic ne justifiant pas de diligences exceptionnelles et ces frais entrant déjà dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, la somme due au titre des frais s’élève à 474,5 euros.

En conséquence, Monsieur [K] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] la somme de 474,5 euros au titre des frais de recouvrement.

III – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

Ainsi, en laissant perdurer une situation conduisant depuis plusieurs années à un défaut de paiement des charges courantes, Monsieur [K] [Y] cause au syndicat des copropriétaires un important préjudice financier qui doit être indemnisé en sus des intérêts de retard.

Par conséquent, Monsieur [K] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 12] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur la demande de Monsieur [K] [Y] de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

Monsieur [K] [Y] indique qu’il n’est pas en mesure de régler en un paiement unique l’intégralité de sa dette et sollicite un étalement du règlement de sa dette en trois versements.

Le syndicat des copropriétaires s’est quant à lui montré favorable à l’octroi de délais de paiement.

Le paiement des sommes dues sera échelonné en 3 mensualités de 2 mensualités de 1.510 euros et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Il est précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 7 jours après mise en demeure restée infructueuse.

V – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [K] [Y] devra supporter les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [Y] sera condamné en outre au paiement de la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 6] représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE la somme de 4.529,49 euros au titre des charges de copropriété et cotisations de travaux échues décompte arrêté au 1er avril 2025 et jusqu’à la provision sur charges et à la cotisation fonds de travaux du 1er avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 4.286,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 6] représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE la somme de 474,5 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 6] représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [K] [Y] à s’acquitter de la dette de 4.529,49 euros en 2 mensualités de 1.510 euros et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que sauf meilleur accord, chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 7 jours après mise en demeure restée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 6] représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] au paiement des dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER