TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00995 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H4SS

S.C.I. PATROMA

C/

[E] [C]

[O] [P]

[N] [R]

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. PATROMA

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEURS :

Madame [E] [C]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

Monsieur [O] [P]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

Monsieur [N] [R]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 13 avril 2012, la SCI PATROMA a donné à bail à Madame [E] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] pour une durée de six années moyennant un loyer mensuel total de 795,00 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2012, Monsieur [M] [R] s’est porté caution pour une durée équivalent au bail renouvelé deux fois soit jusqu’au 12 avril 2030 du paiement du loyer, des indemnités d’occupations, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2012, Monsieur [O] [P] s’est porté caution pour une durée équivalent au bail renouvelé deux fois soit jusqu’au 12 avril 2030 du paiement du loyer, des indemnités d’occupations, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

La SCI PATROMA a fait signifier à Madame [E] [C] un congé pour vendre par acte de Commissaire de Justice en date du 10 octobre 2023 à effet au 14 avril 2024 et lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 24 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [E] [C], Monsieur [O] [P] et Monsieur [M] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 18 juillet 2024 et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses à l’égard de Monsieur [M] [R] en date du 17 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion de sa locataire ainsi que la condamnation solidaire de celle-ci et des cautions au paiement du solde locatif

A l’audience du 30 avril 2025, suite à une réouverture des débats portant sur la recevabilité de la procédure en l’absence de notification à la Préfecture de l’assignation.

La SCI PATROMA – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail au 14 avril 2024 par effet du congé pour vendre délivré le 10 octobre 2023,A titre subsidiaire, Constater que la locataire est devenue occupante sans droit ni titre d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], Ordonner l’expulsion de la locataire et dire, en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, la maison et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,Dire que faute par lui de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit ; au besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner solidairement la locataire et les cautions à lui payer une somme 13.068,46 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 26 octobre 2024,Condamner solidairement la locataire et les cautions à lui payer une somme égale au loyer courant augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,Condamner solidairement la locataire et les cautions à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner solidairement la locataire et les cautions aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation et de sa notification en Préfecture.

Elle a indiqué être opposée à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Madame [E] [C], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à tiers présent à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [O] [P], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Monsieur [M] [R], dont la délivrance de l’assignation a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION délivrée à Monsieur [M] [R] :

En application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, « lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés ».

En l’espèce, l’assignation devant être délivrée à Monsieur [M] [R] a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses en date du 17 octobre 2024.

Il n’est pas justifié de l’envoi au destinataire, le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

En conséquence, l’assignation transformée en procès-verbal de recherches infructueuses est atteinte de nullité.

II. SUR LA VALIDATION DU CONGE, LA RESILIATION, L’EXPULSION :

— sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux arrêts rendus par les Cour d’Appel d'[Localité 9] et de [Localité 10], la notification à la préfecture de l’Eure par la voie électronique de l’assignation ne concerne que les demandes en résiliation de bail justifiée par un manquement au paiement du loyer.

L’action en validité de congé pour vendre quand bien même une demande au titre des loyers impayés est formulée, n’ayant pas à répondre à cette exigence de notification, est donc recevable.

— sur la validation du congé pour vendre :

L’article 15 – I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soir pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant…

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En l’espèce,

Le congé pour vendre a été notifié par acte de Commissaire de Justice en date du 10 octobre 2023.

Le terme du bail était fixé à effet au 14 avril 2024.

Le congé aux fins de vente, dont le motif n’a jamais été contesté par la locataire a été donné dans le respect du délai imparti.

Dans ces conditions, le congé délivré le 10 octobre 2023 à effet au 14 avril 2024 pour vente est parfaitement valide.

Dans ces conditions, le bail conclu entre les parties est arrivé à son terme le 14 avril 2024 et Madame [E] [C] est devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [E] [C] sera ordonnée en conséquence.

III.SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SCI PATROMA produit un décompte selon lequel Madame [E] [C] reste lui devoir la somme de 13.068,46 euros au 23 octobre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 930,64 euros (loyers + charges) en date du 23 octobre 2024 et une dernière ligne créditrice de 860,00 euros (versement de la part du locataire) le 25 janvier 2024.

Madame [E] [C], non-comparante, ne conteste ni le principe de la dette, ni son montant.

Monsieur [O] [P], non-comparant, n’apporte par définition aucun élément susceptible d’apporter une contestation quant au principe ou au montant de la dette locative.

Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] seront, par conséquence, condamnés solidairement au paiement de la somme de 13.068,46 euros (terme de novembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 14 avril 2024, date du terme du bail ;à l’indemnité d’occupation due de à compter de cette date et jusqu’au terme de novembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Tant Madame [E] [C] que Monsieur [O] [P] ne comparaissant pas, n’ont communiqué aucun élément relatif à leurs situations personnelles et financières.

Compte tenu de l’absence de preuve de capacité financière propre susceptible de leur permettre d’apurer le solde de la dette locative de manière effective, la juridiction est dans l’impossibilité de leur octroyer des délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [C], Monsieur [O] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] à verser à la SCI PATROMA la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité de l’assignation transformée en procès-verbal de recherches infructueuses à l’égard de Monsieur [M] [R] en date du 17 octobre 2024 ;

DECLARE recevable l’action de la SCI PATROMA à l’encontre de Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 04 avril 2018 par la SCI PATROMA pour vente et que le bail conclu entre le 13 avril 2012 entre d’une part la SCI PATROMA et d’autre part Monsieur Madame [E] [C], concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] est en conséquence arrivé à son terme le 14 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PATROMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] à verser à la SCI PATROMA la somme de 13.068,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 24 octobre 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] à verser à la SCI PATROMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] à verser à la SCI PATROMA la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] et Monsieur [O] [P] aux dépens

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER