TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [N] [M] [Y]

Monsieur [K] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5F3U

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [P] [N] [M] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5F3U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2014 à effet à la même date, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1 032,80 euros et 240 euros de provision sur charges, et par acte en date du 27 avril 2015 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [P] [N] [M] [Y] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 90 euros par mois TVA comprise.

Suite au divorce entre Monsieur [Z] et Madame [N] [M], celle-ci s’est mariée en secondes noces avec Monsieur [K] [E] le 22 décembre 2018.

De loyers étant demeurés impayés, par actes de commissaire de justice du 23 et 28 novembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 3495,95 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement et de l’emplacement de stationnement, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans les contrats de location (article 11).

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2024, puis du 12 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail de l’appartement et de celui de l’emplacement de stationnement par acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] et de tous occupants de leur chef, et l’expulsion de leur véhiculé de l’emplacement de stationnement au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] à payer à la RIVP la somme de 4 602,46 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamner in solidum Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner in solidum Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelé à l’audience du 21 juin 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024. À l’audience du 10 octobre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé à la baisse sa créance à la somme de 4 427,75 euros, terme de septembre 2024 inclus. Le bailleur a admis la bonne foi de Madame [P] [N] [M] [Y] qui effectue des paiements partiels et dont la situation familiale semble difficile. Le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en renonçant à la condition de reprise du loyer courant et accepté d’éventuels délais de paiement avec un minimum de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il a encore précisé que si Monsieur [E] semble avoir quitté le logement et que les locataires auraient divorcé, le défaut de production du jugement accordant le droit au bail à Madame [N] [M] l’a obligé à solliciter une condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [E] et Madame [N] [M]. Alors que celle-ci avait été autorisée, aucune note en délibéré n’a été produite afin de présenter un décompte actualisé à la date de l’audience ainsi que des éléments relatifs à la situation matrimoniale des locataires.

Régulièrement assignée, Madame [P] [N] [M] [Y] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. [B] a précisé que Monsieur [E] avait quitté le logement depuis leur séparation en juin 2024 et qu’elle avait trois enfants à charge. Ses revenus s’élevant à 1000 euros mensuels, elle a avoué qu’il était nécessaire de louer un appartement plus petit et moins cher. Elle a précisé qu’elle payerait 1000 euros dans quelques jours et qu’elle serait en mesure de payer 500 euros par mois.

Monsieur [E], convoqué selon les dispositions de l’article 659 du CPC, n’a pas comparu ni à l’audience du 21 juin 2024, ni à celle du 10 octobre 2024.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogé au 31 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail de l’appartement conclu ainsi que celui de l’emplacement de stationnement contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 495,95 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Si des paiements ont été effectués dans le délai de 2 mois, ceux-ci se sont avérés insuffisants de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le bail de l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 28 janvier 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit (à la date du 1 er février 2024) joint à l’assignation que Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] sont redevables de la somme de 4 602,46 euros échéance du mois de janvier 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés du logement et de l’emplacement de stationnement.

Il en résulte Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 11) et de l’article 220 du code civil avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, s’il apparait que Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, le bailleur a expressément renoncé à cette condition de reprise.

Dès lors, en précisant que le bailleur accepte des délais de paiement et sollicite la suspension de la des effets de la clause résolutoire, Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées dument justifiées pour le logement auquel sera adjoint le loyer indexé de l’emplacement de stationnement, soit les montants qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner solidairement Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) d’une part, et Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], et figurant dans le bail de l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 28 janvier 2024 à minuit,

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 4 602,46 euros (décompte arrêté au 1er février 2024 incluant la mensualité de janvier 2024)) au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour les deux baux à cette date avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 3495,95 euros et de l’assignation pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties, Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 150 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef et à l’expulsion de leur véhicule sur l’emplacement de stationnement, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] soient solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant cumulé des loyers et des charges (pour le logement et l’emplacement de parking) qui aurait été du en l’absence de résiliation des deux baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que soit ordonnée la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [N] [M] [Y] et Monsieur [K] [E] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffier Le Juge des contentieux de la protection