Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [U] [L], munie d’un pouvoir écerit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [H]

Logement 4 Etage 1

27 Boulevard Louis Millet

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [Z] [C]

Logement 4 Etage 1

27 Boulevard Louis Millet

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02562 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGR5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [O] [H] + Madame [Z] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 mars 2017, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat à Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] un local à usage d’habitation numéro 4 au premier étage, sis 27 boulevard Louis Millet à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 514.01 euros, outre une provision sur charges de 56.61 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 513 euros.

Des loyers restant impayés, par actes séparés de commissaire de justice en date du 11 et 14 mars 2024, Nantes Métropole Habitat a délivré un commandement de payer les loyers à Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 15 mai 2024 et du 16 mai 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 27 mars 2027 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] à payer ;

— la somme de 5 024.63 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme mensuelle de 564.74 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 25 avril 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle elle a été entendue.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, représenté par Madame [U] [L], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève à la somme de 10 535.82 euros, arrêtée au 2 janvier 2025. Elle a expliqué que les deux locataires ont divorcé mais qu’aucune transcription sur l’acte d’état civil n’a été effectuée. Elle a également indiqué avoir proposé à Monsieur [O] [H] une mutation dans un logement plus petit, ce qui a été refusé. Enfin, elle s’est opposée au principe de la suspension de la clause résolutoire, le dernier paiement effectué datant du mois de février 2024.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [H] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant ne pas travailler et donc percevoir mensuellement le revenu de solidarité active. Il a toutefois précisé avoir obtenu sa carte de séjour et déclaré entamer un contrat à durée indéterminée à compter du 20 janvier 2025 pour lequel il percevrait un salaire 1 800 à 2 000 euros par mois. Enfin, il a déclaré avoir divorcé de Madame [Z] [C] en 2021, et s’être depuis remariée en Tunisie.

Régulièrement assignée par procès-verbal 659 du code de procédure civile, Madame [Z] [C] n’a pas comparu et personne pour la représenter. La lettre recommandée avec accusé de réception exigée est produite.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [Z] [C] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 05 décembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 11 et 14 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 479.20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mai 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la solidarité demandée

L’article 1310 nouveau du code civil dispose : "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Entrent ainsi dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile.

L’article 7 du contrat de bail prévoit, qu’en cas de pluralité de locataires, ils sont réputés solidaires pour le paiement des loyers, taxes, charges locatives et indemnités d’occupation dans le cadre de la résiliation du bail. En cas de départ anticipé de l’un d’eux, la solidarité se maintient un an à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Nantes Métropole Habitat sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] au motif qu’ils sont toujours mariés en l’absence de transcription d’un divorce sur les actes d’état civil et produit à l’appui de ses prétentions, la copie intégrale de l’acte de mariage des intéressés, célébré le 31 janvier 2015, dressé par le président de la délégation spéciale de la municipalité de GREMDA en Tunisie et un extrait d’acte de naissance de Monsieur [O] [H] portant mention de leur divorce prononcé le 11 juin 2021 par le tribunal de première instance de SFAX, en Tunisie.

Cependant, la transcription d’un mariage célébré à l’étranger, et du divorce, doivent se matérialiser par l’établissement d’un acte de mariage en France et par la délivrance d’un livret de famille.

Or, Nantes Métropole Habitat ne justifie aucunement de la transcription du mariage de Monsieur [O] [H] et de Madame [Z] [C] sur les registres de l’état civil français. En l’absence, le mariage n’est pas opposable aux tiers. D’ailleurs, le récépissé de la demande de carte de séjour du 20 janvier 2017 faite par Madame [Z] [C] porte mention de son célibat.

En conséquence, la solidarité ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Madame [Z] [C], non comparante, n’est pas en mesure de justifier l’envoi de son congé.

Cependant, il convient de relever que le commandement de payer et l’assignation sont signifiés selon la procédure de l’article 659 code de procédure civile ; que, le 12 décembre 2022, Nantes Métropole Habitat adresse une mise en demeure à Monsieur [O] [H] seul ; que lors des débats, ce dernier explique s’être remarié en Tunisie.

Il en ressort que Nantes Métropole Habitat est informée de la seule présence de Monsieur [H] dans le logement alors que le bail a été reconduit le 27 mars 2022.

Il conviendra dès lors de retenir la date du 12 décembre 2022 comme étant la date de fin des obligations solidaires de Madame [Z] [C].

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [O] [H] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5 795.48 euros au 15 mai 2024, date de résiliation du bail.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais de contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 5 599.78 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 5024.63 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [Z] [C] sera tenue solidaire de la dette de loyer jusqu’au 12 décembre 2022.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 mai 2024, Monsieur [O] [H] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 15 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [O] [H] à son paiement.

Il résulte de ce qui précède que seul Monsieur [O] [H] sera tenu au paiement des indemnités d’occupation.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [O] [H] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du décompte que le dernier paiement effectué par Monsieur [O] [H] remonte au mois de février 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [O] [H] a indiqué être actuellement au revenu solidarité active mais qu’il débutera un contrat à durée indéterminée le 20 janvier 2025 sans toutefois en produire de justificatif.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [O] [H] et à défaut de départ volontaire des lieux, ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par le requérant au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mars 2017 entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] portant sur un local à usage d’habitation numéro 4 au premier étage, sis 27 boulevard Louis Millet à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 5 599.78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 15 mai 2024;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 5024.63 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DECLARE Madame [Z] [C] tenue solidairement de la dette principale jusqu’à la date du 12 décembre 2022 ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

REJETTE la demande de délais suspendant la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA