TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H7H5

S.A. SILOGE

C/

[J] [I]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Avril 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM SOCIETE IMMOBILIERE DU LOGEMENT DE L’EURE (SILOGE)

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 26 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 13 octobre 2023, la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a donné à bail à Monsieur [J] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel total de 391,33 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 juin 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [J] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 16 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025,

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 2.316,64 euros due au titre d’arriérés de loyers au 18 février 2025.condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 14 juin 2024 pour une somme de 1.100,11 euros représentant le montant des loyers et charges du logement alors dus au 04 juin 2024,condamner le locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement sis [Adresse 2] (France),dire, en conséquence, que le locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [I], régulièrement assigné, a comparu et a sollicité de pouvoir ses maintenir dans les lieux en proposant d’apurer l’arriéré locatif par versement d’une somme de 100,00 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

Le diagnostic social et financier, reçu au greffe avant l’audience, contenait des informations contradictoires quant à la situation financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er juillet 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 16 décembre 20242, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 3 des conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 14 juin 2024 pour un montant en principal de 1.100,11 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [J] [I] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) produit un décompte indiquant que Monsieur [J] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (86,72 euros) dont les justificatifs ne sont pas produits et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 2.316,64 euros à la date du 18 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 440,69 euros (loyers + charges) en date du 31 janvier 2025 et une dernière ligne créditrice de 238,78 euros (versement APL) le 31 décembre 2024.

Monsieur [J] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Monsieur [J] [I] devra donc régler la somme de 2.316,64 euros (terme de janvier 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 27 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de janvier 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, la somme de 1.100,11euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 juin 2024.

Monsieur [J] [I] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce,

Compte tenu de l’absence de règlement du loyer résiduel par Monsieur [J] [I] depuis décembre 2023, la juridiction se trouve dans l’impossibilité de lui faire bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

De plus, au vu des ressources de Monsieur [J] [I] constituées d’une indemnité au titre du Revenu de Solidarité Active d’un montant de 575,00 euros mensuelle, la juridiction est dans l’impossibilité de lui octroyer des délais de paiement susceptibles de permettre un apurement effectif de la dette locative dans le délai légal.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner, Monsieur [J] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2023 entre d’une part la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) et d’autre part Monsieur [J] [I], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) la somme de 2.316,64 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 1.100,11 euros ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER