TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ICMU

S.A. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE

C/

[I] [D]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Août 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Marie-Julie HUBERT, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Comparante – Assistée de Maître Mylène ZELKO, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2018, la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [I] [D] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 597,24 euros charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 02 juillet 2018.

Suite au départ de Monsieur [X] [N], un avenant au contrat de bail a été conclu le 18 août 2022.

Par lettre recommandée du 03 juin 2024 avec accusé de réception, Madame [I] [D] a donné congé à la société bailleresse.

Un pré-état des lieux a été établi contradictoirement entre la bailleresse et Madame [I] [D] le 18 juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre la S.A. d'[Adresse 7] et Monsieur [X] [N] le 30 août 2024.

La S.A. d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a fait assigner Madame [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025 pour obtenir le paiement des sommes restant dues.

A l’audience du 04 juin 2025,

La S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, représentée par son Conseil, s’en est référée à son acte introductif d’instance. Elle a demandé au tribunal de :

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 5.462,25 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle a précisé qu’un pré-état des lieux de sortie a été réalisé avec la locataire, ayant estimé le coût des réparations à 3.304,08 euros ; le montant indiqué à l’audience étant plus élevé en raison des dégradations apparues après que la locataire ait vidé les lieux. En outre, la bailleresse s’oppose à la demande formulée par Madame [I] [D] tendant au remboursement des provisions sur charges au motif que la locataire n’a jamais demandé à la bailleresse un décompte détaillé des provisions qui lui ont été imputées.

Madame [I] [D], comparante et assistée de son Conseil, s’en est référée à ses dernières conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

A titre principal,

— débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— reconventionnellement, de condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE au règlement d’une somme de 1.637,28 euros au titre des charges indûment réglées ;

— ordonner, en tant que de besoin, la compensation des sommes dues ;

— condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE au règlement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE aux entiers dépens de l’instance ;

à titre subsidiaire, si des sommes devaient être mises à la charge de Madame [I] [D],

— autoriser Madame [I] [D] à régler les sommes dues par 23 mensualités de 150,00 euros et le solde à la 24ème mensualité ;

— écarter l’exécution provisoire de droit ;

— débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par ailleurs, elle a précisé avoir été contrainte de signer le pré-état des lieux de sortie alors même qu’elle n’était pas d’accord sur la somme indiquée ; aucun coefficient de vétusté n’ayant d’ailleurs été appliqué. En outre, elle a exposé sa situation financière et personnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu’il :

— il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

La S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sollicite le paiement de la somme de 5.462,25 euros au titre des réparations locatives.

Madame [I] [D] sollicite le rejet intégral de la demande au regard de l’absence de dégradation établie, faisant valoir que les lieux souffraient d’une usure préexistante et qu’un coefficient de vétusté conforme aux six années d’occupation des lieux doit être appliqué.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 02 juillet 2018 et de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 30 août 2024 permet d’établir que les dégradations suivantes sont imputables à Madame [I] [D] et qu’au vu des justificatifs versés (facture RAYAN-S n°FA200425 du 04 octobre 2024 ; facture DGS n°FA40899 du 30 septembre 2024 ; facture CUILLER n°2411017336 du 08 novembre 2024 ; factures l’entretien n°240908604 du 20 septembre 2024, n°241009633 du 14 octobre 2024), elles doivent être mises à la charge de la locataire en tenant compte de la durée d’occupation du bien (six années) et du fait que la locataire n’a pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ :

«  Peinture et papier/peint : 3.717,21 euros se décomposant comme suit :

Peinture murs de la chambre 1 350,74 euros

Peinture plafond de la chambre 1 123,10 euros

Peinture murs de la chambre 2 337,25 euros

Peinture plafond chambre 2 110,79 euros

Peinture murs chambre 3 296,78 euros

Peinture plafond chambre 3 110,79 euros

Peinture murs chambre 4 310,27 euros

Peinture plafond chambre 4 110,79 euros

Peinture murs de la cuisine 254,73 euros

Peinture plafond de la cuisine 98,48 euros

Peinture murs de l’entrée/couloir 134,90 euros

Peinture murs palier/cage d’escalier 242,82 euros

Peinture plafond palier/cage d’escalier 86,17 euros

Raccord de plâtre plafond palier/cage d’escalier 44,76 euros

Peinture murs du séjour 809,40 euros

Peinture plafond du séjour 295,44 euros

Toutefois, au regard de l’usure préexistante des lieux et de la durée d’occupation de 6 années, un coefficient de vétusté de 15% par année d’occupation sera appliqué.

Par ailleurs, les frais de main d’œuvre intitulés « M. O PEINT P.P REVET SOL » ne sont pas justifiés et donc ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

Par conséquent, sera mise à la charge de Madame [I] [D] la somme de 371,72 euros au titre des frais de peinture.

«  Travaux de réfection du sol : 303,12 euros correspondant aux frais de réfection du sol de la chambre 4.

Toutefois, au regard de l’usure préexistante des lieux et de la durée d’occupation de 37 mois, un coefficient de vétusté de 8% par année d’occupation sera appliqué.

Par ailleurs, la réfection du sol dans la chambre 1 ne sera pas mise à la charge de la locataire. En effet, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà un état d’usage, l’état des lieux de sortie précisant simplement « traces de poinçons par endroits vu edle ».

De même, la réfection du sol de la chambre 2 ne sera pas mise à la charge de la locataire. En effet, l’état des lieux d’entrée précisait déjà un état d’usage, l’état des lieux de sortie indiquant simplement « poinçons sur plusieurs endroits », dégradation qui résulte d’une utilisation normale des lieux loués pendant une durée d’occupation de six ans.

Par conséquent, sera mis à la charge de Madame [I] [D] la somme de 157,62 euros au titre des frais de réfection des sols.

«  Electricité : 77,77 euros se décomposant comme suit :

Remplacement des interrupteurs chambre 2 22,74 euros

Remplacement prises chambre 4 4,14 euros

Remplacement réglette salle de bain 50,89 euros

Le remplacement de la prise, de l’interrupteur et du globe d’éclairage dans le garage ne sera pas mis à la charge de la locataire. En effet, il n’est pas fait mention dans l’état des lieux de ces éléments, de sorte qu’aucune comparaison ne peut être réalisée.

Le remplacement de la prise dans le palier/cage d’escalier ne sera pas imputable à la locataire. En effet, il est simplement précisé dans l’état des lieux de sortie « prise d’origine » alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait « sans objet ».

Le remplacement de la prise dans le séjour n’apparait pas justifié. En effet, l’état des lieux de sortie précise « à nettoyer », de sorte que le remplacement apparait disproportionné.

«  Menuiserie : 214,63 euros se décomposant comme suit :

Réfection porte de communication chambre 2 25,62 euros

Réparation porte de placard chambre 4 43,72 euros

Peinture porte de placard chambre 4 87,30 euros

Lessivage peintures/boiseries et plinthes escalier 53,06 euros

Remplacement clenche de porte du séjour 4,93 euros

La réfection de la porte du placard de la chambre 3 ne sera pas mise à la charge de la locataire. En effet, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà un état d’usage, l’état des lieux de sortie précisant " pleins de stickers + peinture écaillée ". Toutefois, il convient de tenir compte de la durée d’occupation de six années.

La réfection de la porte de communication de l’entrée/couloir ne sera pas mise à la charge de la locataire. En effet, si l’état des lieux d’entrée mentionnait un bon état, l’état des lieux de sortie précise simplement « rayer » sans aucune autre indication ni photographie.

«  Travaux de nettoyage :

Les frais liés à la tonte de la pelouse et la taille des haies ne seront pas mis à la charge de la locataire. En effet, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la pelouse et les haies étaient en état d’usage, de sorte qu’aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire.

Les frais liés au nettoyage de la façade du garage ne seront pas mis à la charge de la locataire. En effet, aucun élément dans l’état des lieux d’entrée ne permet d’effectuer une comparaison avec l’état des lieux de sorte.

Les frais liés au nettoyage du séjour ne seront pas mis à la charge de la locataire. En effet, aucune dégradation ne ressort de l’état des lieux d’entrée.

Par ailleurs, les frais sollicités au titre des réparations effectuées dans la salle de bains 2 seront écartés. En effet, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de cette pièce, de sorte qu’aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire.

Au total, il est établi que Madame [I] [D] est redevable envers la société bailleresse de la somme de 821,74 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 528,76 euros.

Par conséquent, Madame [I] [D] sera condamnée à verser à la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 292,98 euros au titre des réparations locatives.

II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REMBOURSEMENT DES CHARGES LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature des charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires pendant une durée de six mois à compter de l’envoi de ce décompte.

Il incombe ainsi au bailleur de rapporter la preuve de sa créance en produisant les factures dont il réclame le paiement, assorties des clés de répartition (Civ. 3, 9 mai 2019, n°18-14.433) fut-ce au cours de la procédure, l’obligation fixée à l’article 23 de la loi susvisée n’étant assortie d’aucune sanction (Civ ; 3, 9 novembre 2017 – n°16-22.445).

En l’espèce, Madame [I] [D], assistée de son Conseil, soutient que la société bailleresse ne justifie pas de la réalité des charges exposées. Elle souligne que l’intitulé « acompte charges » figurant dans le décompte ne permet pas de déterminer si les charges sont effectivement imputables à la locataire.

Or, la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE verse aux débats les décomptes individuels de charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, laissant apparaitre la nature des charges ainsi que leurs répartitions.

Par conséquent, la société bailleresse justifie de l’imputation des charges et Madame [I] [D] sera donc déboutée de sa demande. En conséquence, la demande de compensation devient sans objet.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [I] [D] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 150,00 euros. Elle indique être actuellement en arrêt maladie et percevoir à ce titre 1.249 euros de revenus mensuels. Elle vit avec ses deux enfants.

La bailleresse ne s’est pas prononcée quant à l’octroi de délais de paiement.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [I] [D] et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par 1 mensualité de 150,00 euros, la 2ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date, à défaut de meilleur accord entre les parties, précision faite qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Au regard de l’issue du présent litige et notamment du montant réel de la créance de la bailleresse, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura engagés.

Au regard des situations respectives des parties, aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ne sera prononcée.

Eu égard au montant de la créance et à l’octroi de délais de paiement, l’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à la S.A. d'[Adresse 7] la somme de 292,98 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

OCTROIE des délais de paiement ;

AUTORISE Madame [I] [D] à se libérer de sa dette en procédant au versement de la somme de 150,00 euros par mois pendant 1 mois payable avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE ;

DÉBOUTE Madame [I] [D] de sa demande de remboursement des provisions pour charges et de compensation des sommes ;

DÉBOUTE la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [I] [D] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER