MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 23/01297 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RWD5

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 04 Décembre 2024

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 02 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.C.I. LOFT, RCS Toulouse 443 319 991, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas NECKEBROECK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 174

Mme [O] [R]

née le 28 Juillet 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas NECKEBROECK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 174

S.A.R.L. ATELIER IN VITRO, RCS Toulouse 420 502 171, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas NECKEBROECK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 174

DEFENDERESSE

Mme [I] [D]

née le 05 Avril 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Amélie DOMERCQ de la SELEURL DOMERCQ AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 61, et Maître Caroline de PUYSEGUR, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [R] exerce l’activité d’artisan d’art verrier par le biais de la SARL ATELIER IN VITRO. Elle est également gérante de la SCI LOFT.

Mme [I] [D] était propriétaire d’un bien immobilier composé de plusieurs bâtiments et d’un terrain de 5 848 m2 situé [Adresse 5], qu’elle a donné mandat de vendre à l’agence ACT IMMOBILIER le 28 juillet 2021, en deux lots à découper au moment de la vente, le premier comportant une maison avec un potentiel de 180 m2 au rez-de-chaussée et 130 m2 de combles aménageables, ainsi qu’une grange sur une parcelle de 5 488 m2, pour un montant de 322 000 euros, le second comportant une maison avec un potentiel de 120 m2 sur une parcelle d’environ 360 m2, pour un montant de 147 000 euros.

Par courriel du 13 août 2021, la SCI LOFT a formé une offre d’achat du premier lot au prix de 322 000 euros (310 000 euros nets vendeur et 12 000 euros de frais d’agence).

Par acte authentique du 20 janvier 2022, Mme [I] [D] a consenti à la SCI LOFT une promesse de vente portant sur une maison à usage d’habitation avec terrain attenant de 5 496 m2, moyennant un prix de 310 000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 septembre 2022 et sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 250 000 euros, remboursable en deux ans au maximum, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,50 % par an hors assurances.

La SCI LOFT a obtenu un crédit le 6 avril 2022 et le permis de construire sollicité le 2 juin 2022.

Par courrier du 28 juin 2022, la SCI LOFT a sollicité de Mme [I] [D] qu’elle intervienne pour la réparation de la toiture fuyarde et menaçant d’effondrement, l’entretien du jardin et a fait état de frais non prévus du fait de la division parcellaire, notamment pour les raccordements aux réseaux.

Par courriel du 29 juin 2022 Mme [I] [D] a répondu qu’elle ne s’était pas engagée à faire passer un couvreur ni à financer les travaux de réparation de la toiture, dont l’état était connu de Mme [O] [R] avant la signature de la promesse de vente.

Le 27 juillet 2022, Mme [I] [D] a fait intervenir un couvreur sur la toiture du bien pour une intervention de mise en sécurité facturée 2 800 euros.

Une réunion de signature a eu lieu le 6 septembre 2022 au cours de laquelle ont été évoquées les problématiques de la toiture et des réseaux à réaliser, la réalisation d’une expertise ainsi qu’une éventuelle prorogation de la promesse de vente.

Par courriel du 10 septembre 2022, Mme [I] [D] a refusé le principe d’une expertise et s’est prévalue de la caducité de la promesse de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 septembre 2022, la SCI LOFT a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation et le versement de la clause pénale.

Par courrier du 21 octobre 2022, la SCI LOFT a sollicité le retrait de son permis de construire. Elle a obtenu ce retrait le 18 novembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 16 mars 2023, la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO ont fait assigner Mme [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation, le versement de la clause pénale et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1112 et 1240 du code civil de :

— condamner Madame [I] [D] à rembourser à la SCI LOFT l’indemnité d’immobilisation de 15 500 euros ainsi qu’à lui verser la somme de 15,71 euros au titre des intérêts de retard au taux légal depuis le 20 septembre 2022,

— condamner Madame [I] [D] à payer à la SCI LOFT la clause pénale de 31 000 euros,

— condamner Madame [I] [D] à payer à la SCI LOFT la somme de 8 207,75 euros au titre des divers frais avancés en pure perte,

— condamner Madame [I] [D] à payer à la SCI LOFT la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de n’avoir pu contracter une autre vente immobilière dans le délai,

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 11 400 euros au bénéfice de la SCI LOFT au titre des loyers non encaissés concernant le bien d’habitation sis [Adresse 2] depuis septembre 2021,

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 3 500 euros au bénéfice de la SARL IN VITRO au titre de la perte du droit au bail espéré au terme de l’accord de principe pour le local commercial sis [Adresse 1],

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 4 000 euros à Madame [O] [R] au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

— condamner Madame [I] [D] à payer à la SCI LOFT, la SARL IN VITRO et Madame [O] [R] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [D], aux dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas NECKEBROECK, avocat.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses font valoir que :

— la SCI LOFT n’a été informée de la division parcellaire que postérieurement à la signature du compromis de vente,

— cette division a provoqué une mitoyenneté forcée et une réduction de la surface habitable de la maison de 200 à 125 m2,

— elle a découvert postérieurement à la signature du compromis de vente que la maison était à l’abandon, que la toiture présentait de graves problèmes d’infiltration, que le raccordement au tout à l’égout et au réseau d’eau était inexistant, ainsi que l’existence d’une servitude de passage des eaux sous la grange objet du permis de construire,

— la SCI LOFT a valablement levé l’intégralité des conditions suspensives avant l’expiration de la promesse et était physiquement présente à la réunion de signature du 6 septembre 2022,

— Mme [I] [D] est responsable du défaut de réitération de la vente du fait de ne pas avoir été physiquement présente au rendez-vous de signature sans avoir fait parvenir de procuration, de ne pas avoir communiqué les derniers diagnostics obligatoires et de s’être prévalue ensuite, de mauvaise foi, de la caducité de la promesse,

— dès lors que la non réalisation de la promesse lui est imputable elle devra lui restituer l’indemnité d’immobilisation,

— pour le même motif elle devra lui payer la clause pénale stipulée à l’acte, qui n’est pas manifestement excessive,

— sa responsabilité délictuelle est également engagée du fait de sa mauvaise foi, de la dissimulation des vices et de la rupture abusive des pourparlers,

— elle devra donc l’indemniser des frais engagés en pure perte en vue de la réalisation de la vente, soit les frais d’architecte, les frais de l’étude notariale, les frais bancaires et d’assurance,

— cette faute l’a également privée de la possibilité de rechercher un autre bien et de conclure une autre vente pendant deux ans, alors qu’elle avait obtenu un prêt à un taux avantageux, de sorte qu’elle devra l’indemniser de cette perte de chance,

— la faute a également privé la société ATELIER IN VITRO de la vente de son droit au bail pour son local professionnel, pour lequel une indemnité correspondant à 10 % de sa valeur est sollicitée,

— la mise en vente de son appartement en vue de financer l’acquisition projetée l’a privée de la perception de loyers pendant une période de 12 mois,

— l’échec du projet a perturbé son activité artisanale, notamment pour le stockage de son matériel, et lui causé d’importantes pertes de temps du fait de son investissement, lui causant un préjudice moral évalué à 4 000 euros,

— la SCI LOFT n’a pas fait échec aux ventes des biens de Mme [I] [D] qui sont intervenues pour un montant de près de 500 000 euros, et avec prise en charge par le vendeur des frais de raccordement de l’eau courante et du tout à l’égout, dont elle exigeait auparavant la prise en charge par la SCI LOFT,

— elle ne justifie ni de difficultés financières ni d’avoir été contrainte de vivre avec son ex-conjoint, alors qu’elle est propriétaire de trois biens immobiliers,

— s’il devait être fait droit aux demandes reconventionnelles, l’exécution provisoire devrait être écartée compte tenu de la situation fragile dans laquelle se trouve la SCI LOFT et sa gérante.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Mme [I] [D] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1304 du code civil, de :

— rejeter l’ensemble des prétentions de la SCI LOFT, de Madame [O] [R] et de la SARL ATELIER IN VITRO,

— à titre reconventionnel, prononcer la caducité de la promesse de vente du 20 janvier 2022 aux torts de la SCI LOFT,

— lui accorder le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation de 15 500 euros versée par la SCI LOFT,

— condamner la SCI LOFT à lui verser la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la SCI LOFT, Madame [O] [R] et la SARL ATELIER IN

VITRO à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [D] fait valoir que :

— l’annonce à laquelle a répondu la SCI LOFT précisait clairement travaux de rénovation à prévoir, compteur d’eau à installer,

— il n’y a pas d’ambiguïté sur la consistance de la grande maison objet de la promesse de vente, qui n’a pas été réduite à 120 m2 par une division parcellaire, laquelle était annexée à l’acte authentique,

— la SCI LOFT ne pouvait pas non plus ignorer que les deux maisons seraient vendues séparément avec un mur mitoyen et des travaux à engager pour individualiser les réseaux d’eau et d’électricité, qui étaient mentionnés à la promesse de vente,

— le coût de ces travaux qu’elle a finalement fait réaliser s’élève à 5 000 euros,

— la SCI LOFT a visité les lieux à 14 reprises et ne pouvait ignorer l’état dégradé de la maison, attesté par les photos datées d’août 2021 lors de la mise en vente, et a délibérément choisi d’ignorer les défauts apparents et les travaux à réaliser pour privilégier des travaux de création d’une extension de 200 m2 au niveau de la grange,

— l’offre de prêt accordée à la SCI LOFT n’est pas conforme aux caractéristiques convenues à la promesse et a été reçue hors délai,

— elle est donc en droit d’obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation en raison du comportement fautif du bénéficiaire de la promesse,

— la SCI LOFT s’est engagée à acheter le bien en l’état et ne pouvait exiger la rénovation intégrale de la toiture, qui ne constitue pas un simple entretien et dont la nécessité était annoncée dès l’annonce publiée par l’agence,

— Mme [I] [D] était en droit de refuser de signer un acte aux nouvelles conditions exigées par la SCI LOFT,

— la promesse de vente stipule expressément que l’indemnité d’immobilisation ne produira aucun intérêt,

— la SCI LOFT ne peut obtenir le versement de la clause pénale dès lors que la vente n’a pas pu être signée compte tenu des conditions substantielles qu’elle voulait y ajouter, alors que Mme [I] [D] est en revanche et pour ce même motif en droit de la percevoir,

— elle a gracieusement accédé à un grand nombre de demandes de la SCI LOFT non prévues dans la promesse de vente,

— le délai subi du fait de la non réalisation de la vente de la maison l’a contrainte à cohabiter avec son ex conjoint et lui a causé un préjudice moral,

— aucune stipulation de la promesse ne prévoit le remboursement des frais engagés par la SCI LOFT à ses risques et périls pour l’exécution de la vente,

— la prétendue offre de prêt dont se prévaut la SCI LOFT n’a aucune valeur contractuelle et il n’est pas démontré qu’elle aurait perdu une chance de procéder à un autre achat immobilier,

— il n’est pas rapporté la preuve d’un lien de causalité entre les loyers non encaissés de la SCI LOFT, la perte de droit au bail espéré, le préjudice moral de Mme [O] [R], non partie à la promesse de vente et non démontré, et une faute de Mme [I] [D].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente du 20 janvier 2022, aux termes de laquelle les parties sont convenues que la vente serait exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, stipule qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant.

La promesse stipule encore que le bénéficiaire déposera à titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 15 500 euros, qui ne portera pas intérêts, et qui restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble pendant la durée de la promesse, ou qu’elle sera restituée au bénéficiaire s’il se prévalait notamment de la non réalisation de la vente promise comme étant imputable au seul promettant.

Les demanderesses soutiennent que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée au motif que la non réitération de la vente le 6 septembre 2022 est exclusivement imputable à Mme [I] [D].

Toutefois, il ressort de la promesse de vente que, concernant les réseaux et fluides (eaux usées, eaux pluviales, électricité notamment), les parties s’étaient engagées à leurs frais respectifs à rendre le bien vendu et le bien restant la propriété du promettant, issu de la division, indépendants afin qu’aucune servitude ne grève l’un ou l’autre des fonds, ainsi qu’à implanter une clôture en mitoyenneté, à murer la porte située au rez-de-chaussée entre les deux maisons, et à partager ces frais à concurrence de moitié.

Il y a d’ailleurs lieu de préciser que le coût du raccordement du bien promis au réseau d’eaux usées, ultérieurement réalisé par Mme [I] [D], s’est seulement élevé à 3 000 euros, selon facture du syndicat mixte de l’eau et de l’assainissement de Haute-Garonne.

Il ressort encore de la promesse de vente que le promettant avait déclaré, avant la signature de cette promesse, que le bien était grevé d’une servitude de passage de canalisation des eaux de la commune de [Localité 8] et d’une servitude de passage portant sur le fond de la parcelle [Cadastre 3].

S’agissant de la superficie qui serait en réalité uniquement de 125 m2 quand 200 m2 auraient été déclarés, la SCI LOFT ne peut pas prétendre avoir contracté en ignorant cette circonstance, alors que Mme [O] [R] avait visité le bien à de multiples reprises. Aucune stipulation de la promesse de vente ne fait d’ailleurs état d’une surface de 200 m2.

Contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, ces éléments leur étaient donc connus le jour de la signature de la promesse de vente, et ne sauraient dès lors constituer des causes de non réalisation de la vente promise imputables au seul promettant.

Les demanderesses ne sont pas davantage fondées à soutenir que la non réalisation de la vente serait imputable à un défaut de procuration donné par Mme [I] [D], qui n’est pas établi, ou un défaut de communication des diagnostics obligatoires, ces diagnostics ayant été annexés à la promesse de vente.

Le fait que le sol soit constitué de remblais, et que la SCI LOFT ne l’ait découvert qu’après la promesse de vente, ne peut pas être reproché à Mme [I] [D], qui n’avait pris aucun engagement sur ce point.

Il ressort des échanges entre les parties intervenus les 28 et 29 juin 2022, ainsi que du compte-rendu de la réunion de signature du 6 septembre 2022, établi par le notaire de la SCI LOFT, que promettant et bénéficiaire étaient en désaccord sur la charge des travaux de rénovation de la toiture. Ce désaccord est la cause réelle de la non réitération de la vente à la date du 6 septembre 2022.

La SCI LOFT, qui avait exigé le 28 juin 2022 de Mme [I] [D] la réalisation de travaux de réparation de la toiture, ne souhaitait pas le 6 septembre 2022 réitérer la vente en l’état, sans que ne soit, a minima, préalablement diagnostiqué l’état de la toiture, et son aggravation alléguée depuis la signature de la promesse de la vente.

Toutefois, il ressort de la promesse de vente que le bénéficiaire avait déclaré prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la promesse, tel qu’il l’avait vu et visité.

Le promettant s’était quant à lui engagé à ne pas apporter de modification quelconque au bien, à le délivrer dans son état lors de la signature de la promesse de vente, à l’entretenir avec ses abords et à réparer les dégâts survenus depuis la visite.

Or, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies d’août 2021 où figurent des bâches et des bassines, que la vétusté et le caractère fuyard de la toiture, et partant la nécessité pour le futur acquéreur d’en supporter la rénovation, préexistaient à la promesse de vente.

La SCI LOFT ne peut valablement soutenir ne s’être rendue compte de la gravité de l’état de la toiture qu’à l’été 2022, dès lors que l’annonce mentionnait que des travaux de rénovation étaient à prévoir, et qu’elle reconnaît, dans son courrier du 28 juin 2022, que lors de la deuxième visite de [O] [R], celle-ci avait constaté au grenier nombre de fuites avec des seaux en dessous.

Ayant accepté de prendre le bien en l’état dans lequel il se trouvait, la SCI LOFT n’était en conséquence pas fondée à exiger de Mme [I] [D] la réalisation de travaux de réparation de la toiture, quand bien même celle-ci aurait assuré, à l’oral, lors de la deuxième visite, qu’elle allait faire intervenir une entreprise.

Si la SCI LOFT fait état d’une aggravation de l’état de la toiture entre le 20 janvier 2022, date de signature de la promesse de vente et le 6 septembre 2022, date du rendez-vous de signature de l’acte définitif, elle ne l’établit par aucun élément et ne rapporte pas davantage la preuve d’un manquement de Mme [I] [D] à son obligation d’entretien du bien, qui supposait uniquement de le maintenir dans l’état dans lequel il se trouvait, et au titre de laquelle celle-ci a fait intervenir un couvreur pour prévenir le risque d’effondrement.

Il en résulte que Mme [I] [D] n’était ni tenue d’accorder une prorogation de la promesse ni d’accepter la réalisation préalable d’une expertise amiable de la toiture préalablement à la réitération de la vente.

Il n’est ainsi pas rapporté la preuve que l’état de la toiture au 6 septembre 2022 constituait pour la SCI LOFT un motif légitime de ne pas réitérer la vente en l’état, et partant que la non réalisation de cette vente serait imputable exclusivement à Mme [I] [D].

La SCI LOFT ne justifie ainsi pas de son droit à se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, qui est en conséquence acquise à Mme [I] [D], conformement aux termes de la promesse de vente.

Sur la clause pénale :

La promesse de vente stipule que dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 31 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

La promesse stipule également qu’en toute hypothèse, cette stipulation de pénalité compensatoire ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récuperer en tout ou partie.

Il résulte de ce qui précède que toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse de vente n’était pas remplies puisque la SCI LOFT, qui disposait d’un droit d’option sur l’acquisition du bien, n’a pas souhaité l’exercer avant l’expiration du délai.

La SCI LOFT n’est en conséquence pas fondée à solliciter l’application de la clause pénale à son bénéfice, la non réalisation de la vente résultant de sa volonté de ne pas la poursuivre.

Réciproquement, Mme [I] [D], qui ne peut en toute hypothèse solliciter l’application de la clause pénale à son bénéfice compte tenu de sa perception de l’indemnité d’immobilisation, ne justifie pas non plus que ses conditions seraient réunies, dès lors que la SCI LOFT était légitimement en droit de ne pas lever l’option qui lui était offerte pas la promesse.

Le fait pour Mme [I] [D] d’avoir accédé à diverses demandes de la SCI LOFT ou d’avoir subi divers préjudices du fait de son comportement ne sont pas des circonstances susceptibles de lui donner droit au paiement de la clause pénale, contractuellement prévue et encadrée par la promesse de vente.

Elle sera en conséquence également déboutée de sa demande de condamnation de la SCI LOFT à lui payer la clause pénale prévue à l’acte.

Sur les demandes indemnitaires complémentaires :

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres et doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi, et qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Les parties en négociation précontractuelle conservent ainsi la liberté de les rompre à tout moment, sauf à commettre un abus dans l’exercice de ce droit, qui doit être apprécié au regard de la durée et l’état d’avancement des pourparlers, du caractère soudain et imprévisible de la rupture, de l’existence ou de l’absence d’un motif légitime attaché à cette rupture et du fait, pour son auteur, d’avoir suscité chez son partenaire la croyance légitime en la conclusion du contrat.

Les demanderesses soutiennent que Mme [I] [D] a commis un abus en rompant brusquement les négociations précontractuelles, leur ayant causé divers préjudices.

En l’espèce, la SCI LOFT ne pouvait toutefois ignorer qu’à défaut de levée d’option et de signature de l’acte de vente dans le délai, elle serait déchue de plein droit du bénéfice de la promesse et que Mme [I] [D] disposerait alors librement du bien.

Elle ne peut en conséquence utilement soutenir que le fait pour Mme [I] [D] de s’être prévalue de l’expiration de la promesse de vente, après le refus de la SCI LOFT de réaliser la vente sans réalisation préalable d’une expertise amiable de la toiture, soit d’avoir fait strictement application du contrat encadrant les relations des parties préalablement à la réalisation de la vente projetée, serait constitutif d’un abus.

Il n’est pas non plus démontré la preuve que Mme [I] [D] aurait commis un abus en n’acceptant à l’expiration de la promesse ni de réaliser une expertise amiable préalable de la toiture ni de proroger la promesse de vente, dès lors que sa position sur le refus de prendre en charge les frais de la réparation de la toiture était déjà connue de la SCI LOFT et qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une croyance légitime d’un changement d’avis sur ce point.

En toute hypothèse, les frais engagés par les demanderesses en perte du fait de la non réalisation de la vente initialement projetée, que la SCI LOFT aurait au demeurant pu réaliser si elle l’avait souhaitée en levant l’option qui lui était offerte, n’ont pas été engagés au cours de la période de négociation d’un nouvel accord postérieur à l’expiration de la promesse, qui n’a duré que quatre jours entre le 6 et le 10 septembre 2022.

En conséquence, et à défaut de rapporter la preuve d’une faute commise par Mme [I] [D] dans la rupture des négociations précontractuelles en lien avec les préjudices dont elles se prévalent, les demanderesses seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les frais d’instance :

En l’espèce, la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO, parties perdantes, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme [I] [D] la somme que sollicitent les demanderesses au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner in solidum Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO à payer à Mme [I] [D] la somme de 2 500 euros au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LOFT de sa demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SCI LOFT à payer à Mme [I] [D] la somme de 15 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la somme de 15 500 euros séquestrée entre les mains de Mme [S] [N] comptable au sein de l’office notarial rédacteur de la promesse de vente, doit être intégralement libérée au profit Mme [I] [D], à valoir sur son indemnisation,

DEBOUTE la SCI LOFT de sa demande en paiement de la clause pénale,

DEBOUTE Mme [I] [D] de sa demande en paiement de la clause pénale,

DEBOUTE la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO à payer à Mme [I] [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI LOFT, Mme [O] [R] et la SARL ATELIER IN VITRO aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,