TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00521 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXDX

Société MON LOGEMENT 27

C/

[G] [H]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SCP RSD AVOCATS , avocat au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Comparant en personne

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002246 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 avril 2022, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] (rez-de-chaussée),27000 [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 481,70 euros charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 07 avril 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à Monsieur [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01er septembre 2022.

Monsieur [G] [H] a restitué les clés du logement le 3 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat le 02 mai 2023 par Maître [F] [J], Commissaire de justice à [Localité 9].

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait assigner Monsieur [G] [H] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de justice du 02 mai 2024, pour obtenir notamment le paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024, renvoyée au 3 juillet 2024 pour mise en état des parties dans le respect du principe contradictoire puis au 4 décembre 2024 pour comparution personnelle du défendeur à la demande de celui-ci.

A l’audience du 04 décembre 2024,

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, s’est d’abord référée aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, sollicitant du tribunal :

la condamnation de Monsieur [G] [H] à lui payer la somme de 8.486,16 euros soit :- 4.133,68 euros au titre des loyers et charges dus au 02 mai 2023 ;

—  4.664,20 euros au titre des réparations locatives ;

— déduction faite de 311,72 euros à titre de dépôt de garantie ;

la condamnation de Monsieur [G] [H] aux intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure jusqu’au jour du règlement ; la condamnation de Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,la condamnation de Monsieur [G] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 01er septembre 2022 ainsi que du procès-verbal de constat du 02 mai 2023.

Par ailleurs, elle a sollicité le rejet de toutes les demandes formulées par Monsieur [G] [H].

Monsieur [G] [H], comparant en personne, a sollicité le rejet intégral des demandes en paiement formulées à son encontre. Il a déposé pour pièces la copie d’un courriel en date du 2 mai 2023 et une attestation de remise de clés signés par ses soins datée du 3 avril 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce,

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 4.133,68 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 mai 2023. Monsieur [G] [H] reconnaît pour sa part des difficultés financières du fait d’un autre logement simultanément occupé en région parisienne pour raisons professionnelles, mais il conteste au visa des dispositions de l’article 2 alinéa 6 du décret du 30 janvier 2002 être redevable des échéances des mois de janvier 2023 (date des désordres dans le logement) à avril 2023 (correspondant à son départ) en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et suffisamment aéré ; il conteste également être redevable de tout loyer en raison de son statut de réfugié politique et de l’absence de saisine préalable d’une Commission départementale de conciliation.

Le tribunal constate l’absence de contestation concernant le calcul de la dette réclamée au titre des loyers et charges ; par ailleurs, le locataire ne verse aucun élément permettant d’établir la non-décence du logement ; au contraire, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie dont les valeurs probantes sont à retenir (cf. infra) permettent d’établir que les systèmes d’aération du logement ont été délivrés en « bon état » et « libre » de toute obstruction ; le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait état de « traces de moisissures » et de « traces d’humidité » dans le logement. Le locataire, qui admet expressément lors de l’audience du 5 juin 2024 (note du greffe faisant foi) n’avoir « jamais habité l’appartement » s’est lui-même placé dans l’impossibilité de satisfaire à sa propre obligation d’entretenir le logement ou d’alerter son bailleur d’un dysfonctionnement éventuel et de la nécessité d’effectuer des réparations. Dans ces circonstances, Monsieur [H] échoue à établir un manquement du bailleur. De même, il n’est pas établi que le statut de Monsieur [H], non étayé au demeurant, requiert une saisine préalable d’une Commission départementale de conciliation, à peine d’invalidité d’une demande en paiement d’échéances de loyers et provisions sur charges. De façon superfétatoire, le tribunal observe qu’au regard du montant de l’objet de la demande, la recevabilité de l’action de la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 n’était pas soumise à une tentative préalable de conciliation.

Compte-tenu de tous ces éléments, il sera intégralement fait droit à la demande de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire. Il convient de retenir :

Qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.Qu’il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Par ailleurs, s’il est loisible aux parties de se référer à une grille de vétusté, celle-ci n’est revêtue de la force obligatoire que s’il est démontré qu’elle est entrée dans le champ contractuel. A défaut, elle ne vaut qu’à titre indicatif.

L’article 1353 du Code civil dispose que « « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 3-2 de la loi loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose enfin que lorsque l’état des lieux est établi par huissier de Justice, la convocation à celui-ci est adressé au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce,

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sollicite la condamnation du locataire au paiement de 4.664,20 euros au titre des réparations locatives. Monsieur [G] [H] conteste devoir cette somme : il affirme que le constat d’état des lieux dressé par le Commissaire de Justice est invalide car il n’a pas reçu de convocation préalable ; il affirme également que les dégradations locatives sont intégralement dues à un dégât des eaux exclusivement imputable à son bailleur et ajoute n’avoir pas saisi son assureur pour déclarer le sinistre.

En premier lieu, il résulte des éléments produits qu’une convocation préalable à l’état des lieux de sortie a été valablement adressée par Maître [F] [J], Commissaire de justice à [Localité 9] au locataire, de sorte que le P.V. de constat du 2 mai 2023 lui est parfaitement opposable. Il résulte du P.V. (page 2) et de la convocation annexée que l’officier ministériel a adressé une convocation datée du 14 avril 2023 au « [Adresse 7] » par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 20 avril 2023 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé ». Cette correspondance a été doublée d’une lettre simple qui a été reçue par l’intéressé, en témoigne les termes de son propre courriel adressé à MON LOGEMENT 27 le 2 mai 2023 par lequel il affirme qu’il « (vient) de recevoir une convocation de huissier de justice pour aujourd’hui », indique que ce rendez-vous n’est pas utile car les clés ont déjà été restituées, qu’il ne peut s’y rendre du fait de son éloignement géographique et sollicite une annulation de cette convocation pour mise en place d’un plan de rééchelonnement amiable. Le bailleur n’était pas tenu de répondre favorablement à la demande d’ajournement et surtout, l’officier ministériel a plus que satisfait à l’obligation de convocation préalable en prévoyant un délai plus large que les sept jours prévus par la loi, en doublant son envoi d’un courrier simple et n’est pas responsable du fait que le destinataire de l’acte n’ait pas réclamé la lettre recommandée auprès des services postaux.

En deuxième lieu, il est constant entre les parties que le logement a souffert d’un dégât des eaux en cours de bail ; toutefois, Monsieur [H] confirme que près de deux ans après une restitution de clés et un contexte rapidement litigieux, il n’a toujours pas déclaré le sinistre à son assureur ; de surcroit, comme précédemment rappelé, il indique n’avoir jamais effectivement occupé les lieux ; il en ressort que Monsieur [H] ne justifie pas d’avoir alerté le bailleur sur les désordres dont il se prévaut aujourd’hui et qu’il a mis celui-ci dans l’impossibilité d’agir et de réparer les dégâts dans les temps ; dès lors, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, celui-ci ne saurait lui reprocher d’avoir manqué à une obligation de délivrer un logement décent et s’exonérer de la responsabilité des dégradations constatées lors de la sortie des lieux.

En troisième lieu, la comparaison de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement avec Monsieur [G] [H] le 07 avril 2022 et du procès-verbal de constat dressé le 02 mai 2023, permet d’établir que les dégradations litigieuses sont intégralement imputables au locataire sortant, ce en tenant compte de la durée du contrat de bail (une année et un mois) et du fait qu’un locataire n’a jamais vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ. Au regard de l’ensemble de ces éléments et des justificatifs versés (facture CUILLER n°2309014247 du 29 septembre 2023 ; facture MILECLAIR n°2308001016 du 31 août 2023 ; facture PROXISERVE n°P6F2308J1401375 du 28 août 2023 ; facture RAYAN-S n°FA196965 du 17 septembre 2023), il est établi que les réparations locatives doivent être intégralement mises à la charge de Monsieur [G] [H] à hauteur des montants réclamés.

Par conséquent, Monsieur [G] [H] sera condamné à verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 la somme de 8.486,16 euros soit :

—  4.133,68 euros au titre des loyers et charges dus au 02 mai 2023 ;

—  4.664,20 euros au titre des réparations locatives ;

— déduction faite de 311,72 euros à titre de dépôt de garantie.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure délivrée le 02 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et dans les limites de la demande formulée.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Monsieur [G] [H] supportera la charge des dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et la moitié du procès-verbal de constat.

Compte-tenu des situations économiques respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [G] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 8.486,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux du 2 mai 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER