N° RG 25/00062 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H73G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 09 JUILLET 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R]

né le 19 Mars 1967 à [Localité 6] (76),

demeurant [Adresse 4]

— [Localité 3]

Représenté par M^e Hortense VERILHAC, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR

Association ASCAL

Représentée par ses représentants légaux,

dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Marion JONQUARD, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 21 mai 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 18 juin 2025 prorogée au 09 juillet 2025,

— signée par Sabine ORSEL, présidente et Valérie DUFOUR greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

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N° RG 25/00062 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H73G – ordonnance du 09 juillet 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, [H] [R] a consenti à l’association ASCAL un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 5], au loyer annuel initial de 12 000 euros, hors taxes et hors charges.

Le 22 octobre 2024, [H] [R] a fait délivrer à l’association ASCAL un commandement de payer la somme de 5 000 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 6 février, [H] [R] a fait assigner l’association ASCAL devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 2 mai 2025, il lui demande de :

— se déclarer compétent en l’absence de contestations sérieuses ;

— débouter l’association ASCAL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de l’association ASCAL et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner l’association ASCAL à lui payer la somme de 9 800 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyer à

compter de sa date d’exigibilité ;

— condamner l’association ASCAL à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— condamner l’association ASCAL à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il fait valoir que :

— l’association ASCAL n’apporte pas la preuve d’une réticence dolosive dès lors qu’elle était informé de l’état de la chaudière et de la date d’expiration du DPE fourni et qu’elle n’en a pas sollicité de nouveau :

— le bail stipule qu’il revenait à l’association ASCAL de réaliser les travaux d’isolation ;

— les désordres invoqués par l’association ASCAL, pour lesquels elle dit avoir réalisé des travaux mais n’en rapporte pas la preuve, ne relèvent pas des gros travaux à la charge de bailleur ;

— les désordres invoqués n’ayant pas troublé l’association ASCAL dans sa jouissance du local, elle n’est pas fondée à invoquer une exception d’inexécution ;

— dès lors, ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 22 avril 2025, l’association ASCAL demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— se déclarer incompétent compte-tenu des contestations sérieuses élevées ;

— débouter [H] [R] de toutes ses demandes ;

— au besoin, ordonner une médiation ;

— réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Elle fait valoir que :

— les locaux donnés à bail ne sont pas en état pour être correctement exploités dans le cadre d’une activité de restauration, puisque nécessitant des travaux d’isolation et de réparation du chauffage à la charge du bailleur ;

— malgré les engagements et les interpellations du bailleur, [H] [R] n’a pas fait réaliser les travaux nécessaire pour exploiter le bien ;

— ces manquements de [H] [R] montrent qu’elle a été trompé lors de la conclusion du bail, comme l’absence de DPE en fait état ;

— l’ensemble de ces éléments constituent des contestations sérieuses qui justifient que le juge des référés se déclare incompétent.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L’association ASCAL fait valoir que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses et que dès lors le juge des référés n’est pas compétent pour en connaître, au profit du tribunal judiciaire.

Cependant, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

L’exception sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution

Il se déduit des conclusions et pièces produites par la défenderesse que celle-ci se prévaut d’une exception d’inexécution en invoquant la nécessité de réparations à la charge du bailleur.

Il résulte des articles 1219 et 1220 du code civil que le manquement du bailleur à ses obligations peut, s’il est suffisamment grave, autoriser le preneur à suspendre le paiement des loyers

En matière de bail professionnel ou commercial, il incombe au preneur qui oppose au bailleur une exception d’inexécution de rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité est imputable au bailleur.

En l’espèce il ne résulte d’aucune pièce que l’exploitation serait impossible et aurait dû être interrompue du fait de l’état de locaux. L’exception sera rejetée.

Sur l’exception de nullité du bail

Il se déduit des mêmes pièces que le preneur se prévaut de la nullité du bail pour dol, au motif que le DPE produit lors de la conclusion du bail serait caduc.

Cependant, les dispositions de l’article 1130 du code civil prévoient que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans cela l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Il ne ressort pas des éléments produits une réticence dolosive du bailleur dans la mesure où la date du DPE était indiquée dans le bail.

Il n’est en tout état de cause pas rapporté la preuve d’une réticence ou manœuvre dolosive déterminante du consentement et la nullité du bail ne peut dès lors être encourue. L’exception sera rejetée.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 16 juin 2023 qui contient une clause résolutoire

— du commandement de payer la somme de 5 000 euros, arrêtée courant septembre 2024 qui a été délivré le 22 octobre 2024 avec rappel de la clause résolutoire ,

— du décompte arrêté au 31 janvier 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

l’association ASCAL, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 22 novembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 22 novembre 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 5 000 euros ;

— loyer et charges échus depuis le commandement lorsque la résiliation est intervenue (mois d’octobre et novembre 2024) : 2400 euros ;

soit un total de 7400 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, l’association ASCAL sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1200 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

La somme de 5 000 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

l’association ASCAL, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à [H] [R] la somme de 1000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire

REJETTE l’exception d’incompétence

REJETTE les exceptions d’inexécution et de nullité du bail

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 novembre 2024 ;

CONDAMNE l’association ASCAL à restituer les lieux situés à [Adresse 5] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE l’association ASCAL à payer à [H] [R], à titre provisionnel :

—  7400 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1200 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ;

DIT que la somme de 5 000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE l’association ASCAL aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

CONDAMNE l’association ASCAL à payer à [H] [R] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président