TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 OCTOBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00173 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWMS

Minute : n° 24/457

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Madame [W] [H]

née le 29 Novembre 1981 à [Localité 7]

Résidence [5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadia MAHJOUB, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Haida BANGOURA FREMAUX, avocat au barreau D’ANNECY

Monsieur [O] [F]

né le 05 Août 1973 à [Localité 6]

Résidence [5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Nadia MAHJOUB, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Haida BANGOURA FREMAUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[5]” sis [Adresse 3], [Adresse 1], [Localité 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CITYA L’HORLOGE, agissant poursuite et diligences de son représentant légal,

domiciliée : chez SARL CITYA L’HORLOGE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Juillet 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 9 septembre 2024 prorogé au 7 octobre 2024 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :7/10/2024 exécutoire & expédition à :M^e MAHJOUB expédition à :M^e MARTINEZ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [F] et Mme [W] [H] sont propriétaires d’un appartement situé au 4ème étage de la résidence “[5]” située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] (84), soumise au statut de la copropriété, la gestion de celle-ci étant assurée par la S.A.S. Foncia Fabre Gibert puis, depuis le 26 juillet 2022, par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Le 6 décembre 2020, les consorts [F] / [H] ont subi un dégât des eaux, des infiltrations d’eau étant survenues dans la chambre n°2 de leur logement, située à l’angle Nord Ouest de l’appartement. Un constat amiable de dégât des eaux a été établi avec le syndic de la copropriété le 7 décembre 2020, ce document précisant que les infiltrations ont pour cause les parties communes, à savoir la toiture et la façade.

Des traces de moisissures et des boursouflures étant apparues sur les murs des chambres n°1 et 2 de leur appartement, les consorts [F] / [H] ont demandé au syndic de la copropriété de mettre fin à ce désordre. Ce dernier a organisé une expertise amiable, confiée au cabinet BP Expertises, afin de déterminer les causes de l’humidité affectant l’appartement des consorts [F] / [H].

Dans son rapport du 15 septembre 2021, l’expert amiable a confirmé que les désordres affectant l’appartement des consorts [F] / [H] avaient pour cause un défaut d’étanchéité des façades et de la toiture-terrasse de l’immeuble, ainsi qu’un sous-dimensionnement du dispositif de collecte des eaux pluviales.

Les nombreux courriers adressés par les consorts [F] / [H] et leur conseil à la S.A.S. Foncia Fabre Gibert puis à la S.A.R.L. Citya L’Horloge en 2022 et 2023 pour faire cesser les désordres affectant leur bien ou, au moins, pour faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la réalisation de ces travaux, sont demeurés vains, aucune réponse n’ayant été apportée par les syndics de copropriété successifs.

A l’assemblée générale du 3 août 2023, les copropriétaires ont adopté une résolution n°15 aux terme de laquelle “la copropriété s’engage inscrire les travaux nécessaires à la réparation du désordre du logement de M. [F] et de Mme [H] (réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que ravalement et isolation extérieure des façades) avec leur financement à l’ordre du jour de l’assemblée générale supplémentaire qui se tiendra avant fin janvier 2024".

Aucune assemblée générale n’ayant été organisée en janvier 2024 et lassés de l’inertie des syndics successifs, les consorts [F] / [H] ont, par actes du 29 mars 2024, fait citer devant le juge des référés de la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et son syndic, la S.A.R.L. Citya L’Horloge, afin de :

— dire Mme [W] [H] et M. [O] [F] recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge, à effectuer les travaux préconisés par la société BP Expertises, à savoir les travaux de réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades, de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner tout succombant à payer à Mme [W] [H] et à M. [O] [F] la somme de 3 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’audience, les consorts [F] / [H], qui sont représentés, modifient légèrement leurs demandes initiales, demandant au juge des référés de :

— dire Mme [W] [H] et M. [O] [F] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge, et la société Citya l’Horloge, en sa qualité de syndic, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

A titre principal :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge, et la société Citya l’Horloge, en sa qualité de syndic, à effectuer les travaux préconisés par la société BP Expertises, à savoir les travaux de réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades, de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite,

Et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

A titre subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge, et la société Citya l’Horloge, en sa qualité de syndic, à inscrire, à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire ou ordinaire, une résolution relative à l’autorisation des travaux de réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades, tels que préconisés dans le rapport du cabinet BP Expertises, avec leur financement, de nature à faire cesser les désordres affectant l’appartement de Mme [W] [H] et de M. [O] [F] et de prévoir la réparation des conséquences de ce désordre, notamment dans leur appartement,

Et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

A titre infiniment subsidiaire :

— renvoyer l’affaire à une audience dont le président du tribunal judiciaire de céans fixera la date pour qu’il soit statué au fond,

En tout état de cause :

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”, [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge, et à la société Citya l’Horloge, en sa qualité de syndic, d’avoir à se concerter avec Mme [W] [H] et M. [O] [F] sur la date de la future assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[5]”,

— condamner tout succombant à payer à Mme [W] [H] et à M. [O] [F] la somme de 4 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’aucune participation financière ne pourra être mise à la charge de Mme [W] [H] et de M. [O] [F] par le syndicat des copropriétaires au titre de cette procédure,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions en réponse, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et son syndic, la S.A.R.L. Citya L’Horloge, concluent à titre principal au rejet des demandes des consorts [F] / [H], rappelant qu’ils ne peuvent être condamnés sous astreinte à réaliser les travaux sollicités par ces deux copropriétaires alors que le budget nécessaire au financement de ceux-ci doit être voté par l’assemblée des copropriétaires. Ils ajoutent qu’ils ont déjà obtenu des devis pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert amiable et qu’ils seront soumis à l’approbation des copropriétaires à la prochaine assemblée générale. Subsidiairement, s’ils étaient condamnés à réaliser les travaux réclamés par les consorts [F] / [H], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[5]” à [Localité 4] (84) et son syndic demandent à bénéficier d’un délai de 6 mois à cette fin, afin que le vote des copropriétaires puisse intervenir. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et la S.A.R.L. Citya L’Horloge sollicitent l’allocation d’une indemnité de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la demande de réalisation de travaux formée par les consorts [F] / [H] :

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”, étant observé que dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et que le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 14 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile […] Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

L’article 18 de cette même loi prévoit, en son paragraphe I, que “le syndic est chargé […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Enfin, l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I [majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance] les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat”.

En l’espèce, il est établi par le rapport d’expertise amiable du cabinet BP Expertises en date du 15 septembre 2021 que les désordres affectant l’appartement des consorts [F] / [H], mais également, à un degré moindre, les appartements situés à l’étage inférieur (3ème) et à l’étage supérieur (5ème) ont pour origine des défauts d’étanchéité des façades Nord et Ouest de l’immeuble, ainsi que du toit-terrasse, ce dernier étant en outre équipé d’évacuations des eaux pluviales sous-dimensionnées.

Les désordres occasionnés par ces parties communes au logement des consorts [F] / [H] constitue pour eux un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser en ordonnant les mesures conservatoires nécessaires.

Si l’expert amiable n’a pas qualifié “d’urgents” les travaux de reprise qu’il a préconisés de réaliser pour faire cesser les désordres, il a cependant attiré l’attention du syndic sur les conséquences nocives pour la santé de leurs occupants de l’humidité affectant les appartements litigieux.

Quoique les conclusions de cet expert n’aient été remises en cause ni par le syndic, ni par les copropriétaires concernés, il n’est justifié par le syndicat des copropriétaires et ses syndics successifs, la S.A.S. Foncia Fabre Gibert puis la S.A.R.L. Citya L’Horloge, depuis trois ans, d’aucune diligence pour faire réaliser les travaux de reprise préconisés, les syndics ne démontrant pas avoir sollicité des devis pour chiffrer le coût de ces travaux et ne pouvant expliquer l’absence d’inscription de ces travaux, pourtant nécessaires, à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire depuis le mois de septembre 2021.

Contrairement à ce qu’il allègue dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires a pris l’engagement, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2023, de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale devant être organisée avant la fin janvier 2024 la réalisation des travaux de reprise des désordres affectant le logement des consorts [F] / [H], ce qui impliquait d’une par de recueillir des devis à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires, d’autre part d’organiser ladite assemblée générale. Or, le juge des référés ne peut que constater que, de manière évidente, la S.A.R.L. Citya L’Horloge n’a réalisé aucune de ces diligences.

Dès lors, et le juge des référés n’ayant pas à dire si la condition d’urgence de l’article 18 de la loi de 1965 est remplie ou non en l’espèce, il y a lieu, pour faire cesser le trouble manifestement illicite que subissent les consorts [F] / [H] depuis trois ans, de condamner la S.A.R.L. Citya L’Horloge, syndic de la copropriété “[5]” à [Localité 4] (84), habilitée à cette fin par l’article 7 du décret N° 67-223 du 17 mars 1967, à inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale qu’elle devra convoquer dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte passé ce délai, le juge des référés renvoyant, si besoin est, le syndic aux dispositions de l’article 9 du même décret du 17 mars 1967 sur les conditions de la réunion en urgence d’une assemblée générale, une résolution relative à la réalisation des travaux préconisés par le cabinet BP Expertises et au financement de ceux-ci, le syndic devant joindre à l’ordre du jour qui sera envoyé à chaque copropriétaire au moins deux devis chiffrant le coût des travaux préconisés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et la S.A.R.L. Citya L’Horloge, qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance et verseront aux consorts [F] / [H], qui ont été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties expressément réservés,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Afin de mettre fin aux désordres affectant depuis décembre 2020 le logement dont sont propriétaires M. [O] [F] et de Mme [W] [H] au sein de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84), ORDONNONS à la S.A.R.L. Citya L’Horloge, en sa qualité de syndic de cette copropriété, de convoquer dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, une assemblée générale des copropriétaires et d’inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée générale une résolution relative à la réalisation des travaux préconisés par le cabinet BP Expertises et au financement de ceux-ci, le syndic devant joindre à l’ordre du jour qui sera envoyé à chaque copropriétaire au moins deux devis chiffrant le coût des travaux préconisés,

DISONS que, passé le délai de deux mois ci-dessus fixé, une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard commencera à courir, et ce pendant un nouveau délai de 60 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué,

DISONS n’y avoir lieu de Nous réserver la liquidation de cette astreinte,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et la S.A.R.L. Citya L’Horloge à payer à M. [O] [F] et à Mme [W] [H] ensemble la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence “[5]” à [Localité 4] (84) et la S.A.R.L. Citya L’Horloge aux entiers dépens de la présente instance,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT