Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 19 novembre 2020, n° 17/00444

TJ Évry 19 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Travaux d'amélioration
Le tribunal a estimé que les travaux envisagés portaient atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, justifiant ainsi le rejet de la demande.
Rejeté
Absence de servitude d'usage
Le tribunal a jugé que l'aire de stationnement était une partie privative et que le syndicat ne pouvait revendiquer une servitude d'usage, ce qui a contribué au rejet de la demande.
Accepté
Succombance de la demanderesse
Le tribunal a condamné la société SCPI aux dépens, conformément aux règles de droit applicables.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a accordé une somme au titre des frais irrépétibles, en raison de la succombance de la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 19 nov. 2020, n° 17/00444
Numéro :	17/00444

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle LEFEVRE

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY COURCOURONNES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N° 2020/ 340

DU 19 Novembre 2020

AFFAIRE N° RG 17/00444 – N° Portalis DB3Q-W-B7B-LF7B

NAC: 72D

Jugement Rendu le 19 Novembre 2020

FE délivrées le : 15 DEC. 2020

ENTRE:

SCPI

,dont le siège social est sis 1 agissant poursuiXs et diligences de son gérant la "

, dont le siège social est sis prise en la personne de son représentant légal,

représentée par de la avocat au barreau de l’ESSONNE postulant,

_ de la SELAS

- ^a^ubarreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET:

sis '

représenté par son syndic, la SAS dont le siège social est prise en la personne de son représentant légal,,

représenté par avocat au barreau de L’ESSONNE, postulant, M^e Emmanuelle LEFEVRE, avocat au barreau de VERS AILLES, plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge,siégeant à Juge RapporXur avec l’accord

des avocats;

Magistrats ayant délibéré :

Vice-présidenX, Président : Vice-PrésidenX, Assesseur : J, Juge, Assesscur:

, Greffier lors des débats à l’audience du Assistées de 17 SepXmbre 2020 et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en daX du 18 juin 2020 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 17 SepXmbre 2020 daX à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Novembre 2020

JUGEMENT: Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société est propriétaire, dans un ensemble immobilier sis à […] (91), d’un bâtiment à usage de supéretX et de deux aires de exploitée par l’enseigne stationnement situées dans la résidence avoisinanX de la copropriété de la

Par acX sous seing privé du 30 octobre 1988, renouvelé par avenant du 29 juillet 2011, ces biens ont été donné à bail commercial à la société

Un litige oppose la société locataire et les copropriétaires de la s’agissant de la jouissance d’une des aires de stationnement.

C’est dans ce conXxX que par exploit d’huissier du 2 janvier 2017, la a fait assigner le syndicat des copropriétaires de

, représenté par son syndic, la devant le tribunal de grande instance d’Évry, devenu le tribunal judiciaire

d’Évry-Courcouronnes. Dans ses dernières écritures du 20 novembre 2019, elle demande au tribunal, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 690 et suivants, 2261

et suivants du code civil, dc :

-constaXr que la délibération matérialisant le refus du syndicat des copropriétaires de d’autoriser les travaux de fermeture du lot […] 535 est devenue définitive,

-constaXr que de Xls travaux constituent bien des travaux d’amélioration effectués par un copropriétaire dans le cadre de l’article 25B et ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble, ni porXnt atXinX aux droits des autres copropriétaires,

-constaXr que ces travaux n’ont toujours pas été entrepris,

-constaXr qu’aucune servitude de passage ne grève le lot […] 535,

-autoriser en conséquence la société à clôturer son lot privatif […] 535 correspondant à une aire de stationnement par l’installation de deux barrières,

-débouXr le syndicat des copropriétaires de de touXs ses demandes, fins et conclusions,

-condamner le syndicat des copropriétaires de à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le syndicat des copropriétaires de aux entiers dépens,

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à inXrvenir.

Dans ses conclusions […] 4, notifiées par RPVA le 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires de solliciX :

de l’ensemble-le débouté pur et simple de la société de ses demandes fins et conclusions,

-qu’il soit constaté que le syndicat des copropriétaires dispose d’une servitude d’utilisation de jour comme de nuit des emplacements de parking du lot […] 535 apparXnant à la société , et que celle-ci ne peut donc en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode, en réclamant la clôture de l’aire de parking, y compris le chemin de desserX partie commune,

-la condamnation de la société

. à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence de

, représentée par son syndic le cabinet la somme de 7 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-la condamnation de la société aux entiers dépens.

Pour l’exposé des préXntions des parties, le tribunal se réfère à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 juin 2020.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux

L’alinéa 4 de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet à tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires s’étant vu refuser par l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation prévue à l’article 25 b) pour effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui ci, d’être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuXr, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa ler.

Les travaux pour lesquels une Xlle autorisation judiciaire est envisagée doivent être des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 alinéa ler qui ciX, notamment, la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de Xls locaux, mais l’amélioration peut être apportée tout aussi bien à l’immeuble, aux autres copropriétaires ou au seul demandeur.

Ces travaux doivent affecXr les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et avoir fait l’objet, avant leur réalisation, d’une demande

d’autorisation refusée par l’assemblée générale et réitérée en justice.

Enfin, l’autorisation sollicitée ne pourrait être refusée que si les travaux porXnt atXinX à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, pour s’opposer aux travaux de fermeture, le syndicat des copropriétaires affirme que la voie de circulation incluse dans l’aire de stationnement litigieuse constitue une partie commune de sorX qu’ils porXnt atXinX aux droits des autres copropriétaires.

Par ailleurs, il expose que le règlement de copropriété inXrdit l’exercice d’une activité commerciale, de sorX que la fermeture de l’aire de stationnement, qui sera utilisée comme accessoire de l’activité du

, est de nature à porXr atXinX à la destination de l’immeuble.

Il ajouX qu’une Xlle fermeture ne constitue pas des travaux d’amélioration mais unc deXrioration des conditions de vie des autres copropriétaires, tant du point de vue de leur quiétude du fait d’une utilisation inXnsive de l’aire de stationnement dans le cadre d’une activité commerciale, que du point de vue de l’usure prématurée des voies de desserXs de ladiX aire.

Il soutient enfin que l’aire de stationnement est grevée d’une servitude d’usage.

En réplique, la demanderesse conXsX, notamment, que les travaux :

-constituent une appropriation des parties communes,

-porXnt atXinX aux droits des autres copropriétaires,

-porXnt atXinX à la destination de l’immeuble.

La société précise qu’elle formule la présenX demande d’autorisation judiciaire en considération de travaux susceptibles d’affecXr

l’aspect extérieur de l’immeuble.

Au regard des moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, il convient d’examiner si l’un des critères précités trouve à s’appliquer en l’espèce pour refuser les travaux.

En premier licu, il y a lieu de constaXr que les travaux litigieux constituent des travaux d’amélioration au sens des dispositions précitées en ce qu’ils visent l’installation de deux barrières, avec bornes entrée/sortie, pour clôturer l’aire de stationnement composant le lot […] 535, peu imporX que ces travaux ne bénéficient pas à l’ensemble des copropriétaires.

En deuxième lieu, il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, déXrmine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il

fixe également, sous réserve des dispositions de la présenX loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Si les parties discuXnt le nom de la voie à clôturer, il apparaît que cetX dénomination est sans importance, la question débattue étant de déXrminer si la voie centrale de l’aire de stationnement constitue une partie privative ou une partie commune.

En l’occurrence, l’état descriptif de division du règlement de copropriété désigne le lot […] 535, au rez de chaussée, comme une aire de stationnement pour voitures, située devant les bâtiments A et B, et les 116/100.000èmes des parties communes, définition également reprise dans le bail commercial entre la demanderesse et la société :

Si le règlement de copropriété prévoit que « la totalité du sol » est une partie commune à tous les copropriétaires, force est de constaXr qu’il n’a pas défini les aires de stationnement comme des parties communes à usage privatif mais les a incluses au contraire dans les « parties privées » qu’il désigne comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes. La colonne 7 [qui reprend la définition citée supra] contient la description des parties privées du lot de copropriété, son emplacement à l’étage ».

Il en résulX que l’aire de stationnement litigieuse constitue une partie privative incluant tant les places de stationnement qui la composent que la voie de circulation les desservant.

Il en résulX que le syndicat des copropriétaires de 'est pas fondé à souXnir que la fermeture de l’aire de stationnement constituerait une appropriation des parties communes.

En troisième lieu, s’agissant de la servitude d’usage, le défendeur ne peut pas sérieusement revendiquer une servitude d’utilisation trenXnaire des stationnements du lot […] 535 et affirmer, de manière contradictoire, que la société demeure libre de transformer ces emplacements en box ou d’y apposer des «< stop-park ». Le syndicat se contredit tout autant en se prévalant de travaux entrepris sur le lot […] 535, désignés

< Travaux Parking > lors de son assemblée générale de 2008, ainsi que de la convention d’usage nocturne atXndue en contrepartie. L’exisXnce même d’une Xlle convention invalide son argumentaire relatif à l’acquisition trenXnaire d’une servitude d’usage.

En dernier lieu, s’agissant de l’atXinX à la destination des lieux, l’alinéa 2 de l’article 8 précité de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, Xlle qu’elle est définie aux acXs par ses caractères et sa situation.

En l’espèce, la demanderesse soutient que le règlement de copropriété envisageait l’exisXnce de locaux commerciaux et en ciX les extraits, à savoir:

-(page 4): « le nombre de voix dans l’Association Syndicale est proportionnel à la surface des locaux d’habitation et commerciaux chauffés et calculé de la manière suivanX: (…) En ce qui concerne les locaux commerciaux… >>

-(page 5): «la a frappé d’une servitude « non aedificandi » une parcelle de Xrrain d’une superficie de quatre cent dix huit mètres carrés (418 m²) situé en bordure de la propriété de la

en vue d’aménager au profit de cetX dernière le prospect de l’immeuble à usage commercial à édifier sur son Xrrain. »

-(page 7): « les boutiques et magasins s’il en était créé ».

En dehors de ces considérations, force est de constaXr que le règlement de copropriété resX silencieux sur la question de la destination des lieux et n’autorise, ni n’inXrdit expliciXment touX activité commerciale.

En revanche, les statuts de l’ prévoient, audont est membre le syndicat des copropriétaires de paragraphe 14, que « sont inXrdits, en dehors des bâtiments spécialement affectés à cet usage, l’exercice d’un commerce ou d’une industrie même artisanale d’une nature quelconque ».

Il y a donc lieu de considérer que ce sont les règles édictées par les statuts de l’ASL qui trouvent à s’appliquer, lesquels inXrdisent l’usage commercial des lots autres que les bâtiments affectés à cet usage.

Ces règles sont compatibles avec les extraits du règlements de copropriété précités qui n’évoquent un usage commercial que pour des bâtiments. Il évoque en effet un immeuble à édifier, un local commercial etc. et non d’autres équipements.

-Or, en l’espèce, il est établi que la demanderesse. solliciX l’autorisation de fermeture de l’aire de stationnement aux fins d’en réserver l’usage diurne à sa clientèle, de sorX que son utilisation en sera nécessairement commerciale. Il imporX peu que cet usage soit proposé à titre gratuit à la diX clientèle comme l’expose la demanderesse ou que les copropriétaires puissent en faire un usage nocturne, ce qui, au demeurant, n’est pas démontré, la convention de 2008

n’étant produiX par aucune des deux parties.

Il en résulX que les travaux envisagés porXnt atXinX à la destination de

l’immeuble.

Par conséquent, la demande d’autorisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de

2 000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, dont l’utilité n’est pas justifiée, ne sera pas ordonnée, en application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE la de ses demandes ;

CONDAMNE la. aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de I la somme de deux-mille euros (2 000,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL

VINGT, par Lucie FONTANELLA, Vice-présidenX, assistée de Greffier, lesquelles ont signé la minuX du présent '

Jugement.

En conséque ançalse mande et ordonne

LE GREFFERuissiers le Justico sur ce reques de mare lathe LE PRÉSIDENT, d’Evry décision à exécution, Aux Procureurs Généraux et aux rocureur de

Arès los Tribunaux Judiciaires d’y tum la ma Alous Co its at Officiers de la For of Prinucide preXn en Xrmes lorsqu’ils en seront legalese requis En foi de quoi, la présenX decision a été sign: Daly Broly et le Greffier. e

Pour conie certifiée conforme à la miniXville f f

e Frét r formule executoire par le Greflier soussigné. G X Y