TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 9]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00867 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7HU

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2024

S.A.S. COMPAGNIE FINANCIERE DE MARCHAND DE BIENS VOLNEY

C/

S.C. SCI 3 AS, prise en la personne de Maître [L] [D]

S.C.I. LA BRECHE INVESTISSEMENT

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A.S. COMPAGNIE FINANCIERE DE MARCHAND DE BIENS VOLNEY

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Thierry-xavier FLOQUET, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSES:

S.C. SCI 3 AS, prise en la personne de Maître [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de Paris

S.C.I. LA BRECHE INVESTISSEMENT

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication rendu le 14/06/2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry, la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB, a acquis divers biens immobiliers situés [Adresse 8] à Corbeil-Essonnes (91100) dans un ensemble immobilier en copropriété :

— le lot n° 213 consistant, dans le bâtiment A, au quatrième étage, gauche porte en face, en un appartement de type F2,

— les lots n° 214 et 215 consistant, dans le bâtiment A, au quatrième étage, gauche porte droite, en deux compartiments de grenier joints pour former un appartement d’une sule pièce principale.

Le jugement d’adjudication sur saisie immobilière a été signifié à M. [C] [B], ancien propriétaire des biens précités, le 30/08/2023.

Par actes d’huissier du 18/03/2024 et du 10/04/2024, la société COFIMAB a assigné la SCI 3 AS et la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry et demande :

— juger nuls les baux consentis par la SCI 3 AS à la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT,

— ordonner l’expulsion sans délai de ces dernières et de tous occupants de leur chef,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les occupants, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.400 euros à compter du 14/06/2023 et jusqu’à la complète libération des lieux,

— rappeler l’exécution provisoire du présent jugement,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A l’audience du 12/09/2024, la société COFIMAB, représentée par son conseil, exposent être propriétaire des biens précédemment décrits suite au jugement d’adjudication du 14/06/2023. Elle indique avoir découvert par courrier du 28/09/2023 de Maîtres [F] et [M], commissaires de justice, que par acte sous seing privé du 1/05/2023, les biens auraient été donnés à bail par la SCI 3 AS à la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT.

Citée à personne morale, la SCI 3 AS, représentée par Maître [D], administrateur judiciaire désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du 11/01/2024, s’en rapporte sur les demandes de la société COFIMAB, sans acquiescement, concernant le lot n° 213 et rejette les demandes concernant les lots n° 214 et 215, en l’absence de production par la société COFIMAB d’un contrat de bail impliquant la SCI 3 AS en qualité de bailleur concernant ces derniers lots.

Citée par acte de commissaire remis à étude, la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 13/11/2024.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

La société COFIMAB établit être adjudicataire de biens immobiliers situés [Adresse 8] à [Localité 10] dans un ensemble immobilier en copropriété :

— le lot n° 213 consistant, dans le bâtiment A, au quatrième étage, gauche porte en face, en un appartement de type F2,

— les lots n° 214 et 215 consistant, dans le bâtiment A, au quatrième étage, gauche porte droite, en deux compartiments de grenier joints pour former un appartement d’une sule pièce principale,

, dont elle est devenue propriétaire suite au jugement d’adjudication du 14/06/2023, jugement valant titre d’expulsion en application de l’article L. 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution, et signifié à M. [C] [B] le 30/08/2023.

Il ressort des pièces produites à l’audience que la SCI 3 AS ne peut justifier d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux correspondant au lot litigieux n° 213 en qualité de propriétaire, ce qu’elle ne conteste nullement à l’audience, et que la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT ne peut en conséquence se prévaloir d’un droit d’occupation en qualité de locataire, la SCI 3 AS ne pouvant lui avoir transféré, par contrat de bail du 1/07/2023, des droits dont elle ne disposait pas sur les biens litigieux.

Ainsi, non seulement la société COFIMAB est justifiée, en application de l’article 1180 alinéa 1er du code civil, à solliciter que soit prononcée la nullité absolue du contrat de bail en date du 1/07/2023 unissant la SCI 3 AS et la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT, dès lors que ce dernier porte atteinte à son droit de propriété sur le bien litigieux, mais il sera également constaté que ces dernières sont occupantes sans droit ni titre du lot n° 213 depuis le 14/06/2023. Il conviendra par conséquent d’accueillir la demande d’expulsion, dans les termes du dispositif ci-après.

La société COFIMAB sera en revanche déboutée de sa demande d’expulsion portant sur les lots n° 214 et 215 sur lesquels elle ne fournit aucun élément de preuve afférent à la présence et à l’identité d’éventuels occupants.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en fixation d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par ceux qui se maintiennent sans droit dans les lieux, elle vise à réparer le préjudice subi et n’a pas vocation à comporter un caractère comminatoire ou punitif.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés au titre du lot n° 213, soit un appartement au 4ème étage, comprenant entrée, séjour avec coin cuisine, salle de séjour, chambre et salle de bain, pour une surface habitable de 27,10 m2, et pour compenser l’occupation des locaux, il sera alloué à la société COFIMAB une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros charges comprises, ce en conformité avec l’estimation immobilière de l’agence ABITHEA du 23/01/2023 versée au débat et non contestée.

Cette indemnité mensuelle est due à compter du 14/06/2023, date du jugement d’adjudication, et jusqu’à libération des lieux.

Les occupants étant co-responsables du préjudice subi par les propriétaires, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, il convient en conséquence de ne pas l’écarter.

La SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT, qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT doivent être condamnées à payer à la société COFIMAB qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par jugement mis à disposition du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de bail en date du 1/07/2023 unissant la SCI 3 AS et la SCI LA BRECHE INVESTISSEMENT portant sur des biens immobiliers situés [Adresse 8] à Corbeil-Essonnes (91100) correspondant au lot n° 213 du règlement de copropriété,

CONSTATE que la SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT sont occupantes sans droit ni titre des biens immobiliers situés [Adresse 8] à Corbeil-Essonnes (91100) correspondant au lot n° 213 du règlement de copropriété, propriété de la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB,

A défaut de libération volontaire, ORDONNE l’expulsion de la SCI 3 AS et de la société LA BRECHE INVESTISSEMENT ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin,

DEBOUTE la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB de leur demande de suppression du délai de deux mois au titre de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum la SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT à verser à la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 14/06/2023 et jusqu’à complète libération des lieux correspondant au lot n° 213 précité ;

DEBOUTE la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB de ses demandes au titre des biens immobiliers situés [Adresse 8] à [Localité 10] correspondant aux lots n° 214 et 215,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum la SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT à verser à la société Compagnie Financière de marchand de biens VOLNEY, dénommée COFIMAB la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI 3 AS et la société LA BRECHE INVESTISSEMENT aux entiers dépens de la présente instance,

LE GREFFIER LE PRESIDENT