TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1515

Références : R.G N° N° RG 25/01154 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCFM

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.D.C. [Adresse 8]

C/

M. [L] [W] [G]

Mme [W] [W] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 8]

rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [W] [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOGAADI

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] sont propriétaires de divers lots de copropriété au sein de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 8] à [Localité 7].

Le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à lui payer la somme de 8192.89 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2025 à titre principal, dont 757.59 euros de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 7 353.52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, condamner solidairement Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à lui payer la somme de FIELDDI500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise actualiser sa demande à la somme de 7774.62 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par acte remis à étude pour Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] ont comparu. Ils ne contestent pas le principe de la créance réclamée mais précise que le couple a rencontré des difficultés financières à la suite d’un arrêt maladie de Monsieur [W] [G]. Ils proposent de verser la somme de 400 euros par mois en plus des appels de charges afin d’apurer la dette faisant valoir avoir procédé à des versements depuis juillet 2025. Monsieur et Madame [W] [G] indiquent percevoir un revenu mensuel de 3 300 euros.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] sont propriétaires des lots 315 et 316 situés [Adresse 8] situé [Adresse 8] à [Localité 7].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 12 septembre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 juin 2022, 12 juin 2023, 10 juin 2024 et 16 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] arrêté au 12 septembre 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 7774.62 euros .

La mise en demeure délivrée le 18 mars 2025 et l’assignation du 3 juin 2025, sont demeurés sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] n’ont pas réglé dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7017.03 euros (hors frais).

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] au paiement de la somme de 7017.03 euros, au titre des charges dues à la date du 12 septembre 2025, appel du 3ème trimestre 2025 et Fonds travx Alur 01/07/2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 757.59 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] seuls, la somme de 146.40 euros, correspondant aux frais de mise en demeure du 18 février 2025 ( 50.40 euros) et de la mise en demeure du 18 mars 2025 (96 euros ) les autres frais sollicités étant soit injustifiés ou ne relevant des frais de l’article 10-1 précité.

Par conséquent, Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] seront condamnés à payer la somme de 146.40 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] justifient de ses ressources et de ses charges. Il ressort du décompte du 12 septembre 2025, qu’ils procèdent à des versements mensuels de 400 euros depuis juillet 2025 afin d’apurer la dette.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] et de leur permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 400 euros minimum chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ALPHONSE DAUDET sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique respectives du syndicat des copropriétaire et des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 70017.03 euros, au titre des charges dues à la date du 12 septembre 2025, appel du 3ème trimestre 2025 et Fonds travx Alur 01/07/2025 inclus, ainsi que la somme de 146.40 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025. ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 400 euros chacune, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [G] et Madame [W] [W] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,