N° RG 24/09566 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDR4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/09566 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDR4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 7 mars 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [U]

Madame [B] [U]

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Monsieur : comparant en personne

Madame : non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 novembre 2021, OPHEA a donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 573,96€ provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 août 2023, le bailleur a délivré congé aux locataires au motif du non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 septembre 2024, l’OPHEA a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3646,18 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 580,52 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 350 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 07 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 736,90 € arrêtée à la date du 06 janvier 2025, indiquant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de juin 2024, entraînant la suspension de l’A.P.L.

Monsieur [F] [U], assisté de Madame [J] [U], sa cousine, a indiqué qu’il est désormais à la retraite et devrait percevoir environ 700 euros de pensions, que ses enfants l’ont aidé à effectuer les deux derniers règlements en date du 06 janvier, l’un de 400 euros, l’autre de 382,55 euros qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur, qu’en tout état de cause, il ne peut verser plus de 400 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Régulièrement autorisé, le bailleur a produit en cours de délibéré un extrait de compte actualisé au 10 janvier 2025 confirmant les deux règlements opérés par les locataires.

Citée par acte remis à étude, Madame [U] [B] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé délivré le 28 août 2023 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

En outre, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief au locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 7], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] conservent leur statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les locataires se sont abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir à la date du 10 janvier 2025 la somme de 4 954,35 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] au paiement des loyers et charges échus impayés à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, seul applicable en cas de prononcé de la résiliation du bail, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le loyer s’élève à 580,52 euros, qu’au regard de leurs ressources et de charges, Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] ne sont pas en capacité de régler la dette locative, en plus du loyer courant.

Il n’y a dès lors pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner les défendeurs à son paiement.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B], il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] le 28 août 2023 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] au maintien dans les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] à payer à OPHEA la somme de 4 954,35 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 10 janvier 2025, terme de décembre inclus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] à payer à OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [U] [B] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA