TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 19/01891

N° Portalis 352J-W-B7D-CPAWT

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Janvier 2019

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître David RICHARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2168

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société NOVADB

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Jennifer BARANES de ADONIS AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0422

La SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI), SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1155

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/01891 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPAWT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 14] [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il était administré par la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE (SOGI) jusqu’au 30 juin 2019.

Au sein de cet immeuble, M. [J] [S], artisan plombier, est propriétaire, depuis le 11 avril 2008, du lot n° 29, constitué d’un local commercial ainsi décrit aux termes de l’état descriptif de division : « Au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée : un local comprenant, une boutique arrière-boutique, laquelle partie couverte sous la courette, une pièce sur cour, droit à l’usage du water-closet commun situé au rez-de-chaussée dans le couloir commun de l’immeuble ».

Le local sous la verrière est divisé en deux parties : sur l’avant, il sert de réserves à la boutique de M. [S] ; sur l’arrière, il sert de salle de repos à M. [S].

Le père de M. [S] était auparavant locataire du local depuis 1982.

En avril 2018, M. [S] a adressé au syndic un courrier rappelant que, suite à sa prise d’attache du 11 janvier 2018, le syndic était venu constater « la toiture vétuste qui surplombe son local », et exposant que « depuis, les fuites n’ont cessé de s’amplifier et des dégradations chez moi continuent ». Dans ce courrier, il demandait au syndic de faire bâcher la verrière et d’inscrire la réfection totale de la verrière à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en faisant valoir le risque d’effondrement de « toute la toiture ».

Le syndic a sollicité la société DI SANTO SAS, laquelle a établi, le 9 mars 2018, un devis de remplacement de la verrière comprenant le choix de la pose d’une verrière coupe-feu 30 mn eu égard à la présence de fenêtres au-dessus de celle-ci.

Lors de l’assemblée générale du 28 mai 2018, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 2, inscrite à la demande de M. [S] et qui visait à décider de « procéder aux travaux de remplacement de la verrière surplombant le local de M. [S] et la loge, suivant sa demande par courrier en pièce jointe », le procès-verbal de ladite assemblée mentionnant en outre la teneur des débats : « L’assemblée générale demande au syndic et M. [S] de répondre aux interrogations des copropriétaires sur le sujet :

1/. Pourquoi le conseil syndical n’a-t-il pas été informé préalablement de cette résolution ?

Le syndic précise qu’il est tenu d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale toute demande d’inscription formulée par pli recommandé par un copropriétaire.

2/. Il a été rappelé (que) du point de vue des copropriétaires, la verrière est privative puisqu’aucune partie de cette verrière n’est apparente dans la loge.

Le syndic précise qu’aucun élément ne permettait de définir de façon précise le caractère de cette verrière.

3/. Il a été rappelé par les copropriétaires que l’entretien de cette verrière est à la charge de M. [S] dans le règlement de copropriété.

Le syndic confirme que le règlement de copropriété précise que l’entretien de cette verrière doit être assuré par M. [S] mais indique que rien n’était précisé au sujet du remplacement de cette verrière.

4/. Il a été demandé au syndic et à M. [S] pourquoi il n’y a qu’un seul devis dans le dossier sachant que la règle est d’avoir a minima 3 devis.

5/. Il a été proposé à M. [S] de prendre un avis d’expert pour ce sujet. Ce sujet a fait l’objet d’un long débat et M. [S] a refusé la visite du conseil syndical dans ses locaux afin d’analyser la situation ainsi que le recours à un expert ».

Par courriers recommandés en date du 30 mai 2018 et du 19 juillet 2018, M. [S] a demandé au syndic « d’ordonner l’exécution des travaux urgents de réfection totale de la verrière en vertu de (ses) pouvoirs d’initiative, en faisant valoir le risque actuel pour son intégrité physique, celle de son personnel et de ses clients ».

Par courrier des 4 juin 2018 et 3 août 2018, le syndic a exposé qu’il n’avait pas « d’autre mandat que d’appliquer les décisions d’assemblées générales » et ne pouvait donc « passer outre un refus de faire les travaux », en précisant que M. [S] ne justifiait par aucun élément du risque d’effondrement allégué.

Le 25 juin 2018, le relevé de charges du deuxième trimestre 2018 adressé à M. [J] [S] comprenait un appel de 585,75 € correspondant aux travaux de bâchage de la verrière réalisés par la société LE MEHAUTE. M. [S] a refusé de payer cette somme. Ces frais ont été retirés par la SOGI du compte de M. [J] [S] le 21 mars 2019.

Par actes d’huissier délivrés le 25 janvier 2019, M. [J] [S] a assigné la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12], devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, principalement, la condamnation de la SOGI à engager des travaux de reconstruction de la verrière au titre des travaux urgents suivant devis présenté en assemblée générale, des dommages et intérêts, et subsidiairement sa condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de remplacement de la verrière selon le devis présenté en assemblée générale, outre une condamnation du syndicat des copropriétaires et de la SOGI aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement avant dire droit prononcé le 28 septembre 2023, le tribunal de céans a :

— ordonné une expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires, considérant que cette mesure était nécessaire afin de déterminer les causes exactes de la vétusté relevée au niveau de la verrière située à l’arrière du lot de Monsieur [S] (défaut d’entretien ou défaut de conservation), en désignant M. [X] [N], missionné pour :

* « constater l’existence et, le cas échéant, la nature des désordres allégués par Monsieur [J] [S] au niveau de la partie couverte de son lot,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer la chronologie des travaux d’entretien effectués (date/période) par Monsieur [J] [S] ainsi que par les propriétaires antérieurs (notamment par le père de Monsieur [J] [S]), les éventuelles interventions du syndicat des copropriétaires, les conséquences éventuelles des travaux d’entretien et de conservation réalisés sur l’état de la verrière, partie commune de l’immeuble, les responsabilités éventuelles, et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis,

* indiquer et évaluer les travaux et/ou mesures de nature à remédier aux désordres, les travaux de remplacement ou de reprise nécessaires et les chiffrer, tout en précisant si l’état actuel de la verrière a, ou non, pour origine un défaut d’entretien de celle-ci ».

— sursis à statuer sur toutes les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 2 juin 2022 et renvoyé l’affaire à la mise en état,

— réservé les dépens ainsi que les prétentions des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 juin 2024, M. [W] [M] a été désigné en remplacement de M. [X] [N], lequel avait fait part de son indisponibilité en raison d’une surcharge ponctuelle de travail.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 mars 2025.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [J] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles 2, 3, 10-1, 14 et 18-1 loi 1965, l’article 37 du décret de 1967, les articles 605, 606, 1103 et 1353 du code civil, et les articles 145, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, et les pièces communiquées à l’instance,

Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires comme celles émanant de la SOGI,

Dire que la verrière s’apparente à une couverture soit une partie commune générale,

Dire que l’usage de la verrière est commun ;

Dire que les travaux de remplacement de la verrière incombant au syndicat des copropriétaires sont distincts de l’entretien dû par M. [J] [S],

Déclarer infondée la demande de paiement des travaux de bâchage d’un montant de 585,75 € adressée à M. [J] [S],

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SOGI à payer à M. [J] [S] à titre de dommages et intérêts la somme de 6.000 € du fait du préjudice de jouissance subi du fait de la non-réalisation des travaux de remplacement de la verrière,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SOGI à payer à M. [J] [S] à titre de dommages et intérêts la somme de 6.000 € du fait du préjudice moral qu’il subit,

Condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de remplacement de la verrière,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des travaux de remise en état de son lot pour un montant de 3.600 €, actualisés sur la base de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise et jusqu’au jugement du tribunal de céans,

Dispenser M. [J] [S] de toute participation aux condamnations prononcées, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires comme de la SOGI.

Par ailleurs, de :

Condamner in solidum la SOGI et le syndicat de copropriétaires à payer à M. [J] [S] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] 11ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240 et suivants du code civil, les articles 32-1, 145, 699 et 700 du Code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Débouter M. [J] [S] de toutes ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16], représenté par son syndic NOVADB,

A titre subsidiaire,

Condamner la société SOGI, en sa qualité d’ancien syndic ayant commis des manquements engageant sa responsabilité, à garantir toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16],

A titre reconventionnel,

Condamner M. [J] [S] à verser une somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 1] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En toute hypothèse,

Condamner M. [J] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic NOVADB, la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) demande au tribunal de :

Vu l’Article 9 du code de procédure civile, les articles 1134 et suivants du code civil, la Loi du 10 juillet 1965,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne SOGI aucune faute n’étant démontré à son encontre ni aucun préjudice,

Condamner tout succombant à payer à SOGI, la somme de 7.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 25 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 11ème demande au tribunal de ne pas « répondre » aux demandes de « dire » présentées par M. [S], au motif qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Si les « demandes » de M. [S] visant à « dire que la verrière s’apparente à une couverture soit une partie commune générale », « dire que l’usage de la verrière est commun » et « dire que les travaux de remplacement de la verrière incombant au syndicat des copropriétaires sont distincts de l’entretien dû par M. [J] [S] » ne sont pas des prétentions mais des moyens, le tribunal est tenu de répondre auxdits moyens dans les motifs du présent jugement.

***

1 – Sur la demande de M. [S] de condamnation du syndicat des copropriétaires à « procéder aux travaux de remplacement de la verrière »

M. [J] [S] soutient, au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet et de l’article 3 du règlement de copropriété, que la verrière litigieuse est une partie commune dès lors que :

— elle appartient au gros œuvre, datant de l’époque de construction de l’immeuble, puisque sa structure inamovible en acier est ancrée dans les murs,

— le règlement de copropriété qualifie de parties communes générales les couvertures sans distinguer en fonction du type de couverture,

— elle sert de couverture à cette partie du bâtiment, l’état descriptif du règlement de copropriété retenant au demeurant cette qualification de couverture, puisqu’il décrit une « boutique arrière boutique, laquelle partie couverte sous la courette », le plan du rez-de-chaussée décrivant une « cour couverte » (pièce n° 1ter du SDC) et le règlement de copropriété retenant que le propriétaire du lot « aura la charge de l’entretien de la couverture de la courette » ; or, le règlement de copropriété qualifie de parties communes générales les couvertures sans distinguer en fonction du type de couverture,

— elle est affectée à l’utilité de lots privatifs et de parties communes : caves au sous-sol, et par voie de conséquence toutes les parties communes présentes dans cet espace, à savoir planchers, solives, murs, canalisations ; loge de la gardienne, éclairée par le puit de lumière intégré à la verrière,

— en 2009, si l’assemblée générale s’est prononcée sur le changement de la verrière du local de M. [V], c’est qu’il s’agissait d’une partie commune, sans quoi elle n’aurait pas eu le pouvoir de se prononcer ; il ne s’agit pas d’un vote d’information mais d’une véritable délibération se prononçant précisément sur les travaux,

— l’expert judiciaire estime que la verrière est une partie commune.

Il expose qu’il convient de distinguer la reconstruction de la verrière, objet du devis DI [T], de l’obligation d’entretien. Il fait valoir que l’obligation d’entretien de la verrière pesant sur lui aux termes du règlement de copropriété est sans incidence sur la qualification de partie commune de cette dernière et sur la charge du remplacement de la verrière pesant sur le syndicat. Il estime par voie de conséquence que le coût de sa reconstruction incombe au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que l’expert judiciaire confirme cette imputabilité.

Il soutient que lui-même et, auparavant, son père ont entretenu avec diligence la verrière et ont même, en leur qualité d’artisan plombier (et de couvreur s’agissant de son père), réalisé des opérations de maintenance excédant le simple entretien normal, notamment en posant du VERAL comme le relève le procès-verbal de constat du 31 octobre 2019. Il considère que l’expert judiciaire a retenu que la verrière doit être remplacée en raison de la vétusté de celle-ci, datant de 1896 et, au surplus, de sa non-conformité aux normes de sécurité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] soutient que les travaux de reconstruction de la verrière ne peuvent être réalisés aux frais de la copropriété en ce que :

— ils ont été refusés par l’assemblée générale,

— M. [S] ne démontre pas la nature et l’origine des prétendus désordres affectant la verrière, et le syndicat des copropriétaires n’est responsable d’aucun trouble ni désordres,

— la verrière est une partie privative ou, à tout le moins, à une partie commune à usage privatif.

Sur ce dernier point, il estime que :

— une verrière ne peut être assimilée au gros-œuvre du bâtiment,

— la verrière litigieuse couvre uniquement le lot de M. [S], ainsi qu’il en résulte du plan du rez-de-chaussée ; elle n’est pas assimilable à la couverture « de l’immeuble » et n’est pas affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, étant à cet égard exposé que :

* la verrière ne couvre aucune cave,

* l’ancienne cuisine de la loge n’est pas éclairée par un « puit de lumière » mais uniquement possiblement aérée par un « conduit » auquel on accède par l’extérieur même si cette aération n’est plus utile depuis près de 40 ans puisque l’ancienne loge est utilisée à titre d’entrepôt de divers biens (notamment vélos),

* les autres copropriétaires ne peuvent pas accéder à la verrière pour constater son état,

— M. [S] utilise la verrière comme une fenêtre ; or, les fenêtres sont des parties privatives aux termes du règlement de copropriété,

— lors de l’assemblée générale du 11 juin 2009, M. [S] avait voté en faveur de la résolution n° 23 portant information des copropriétaires sur le changement de la verrière située au-dessus du lot d’un autre copropriétaire, aux frais de celui-ci, étant précisé que ces travaux n’ont in fine pas été réalisés par ledit copropriétaire.

Il fait valoir que les désordres relevés dans le devis DI [T] relèvent d’un défaut d’entretien de la verrière, dont la charge incombait à M. [S] en application de l’article 26 c) du règlement de copropriété. Il estime que M. [S] ne démontre par aucune pièce les travaux d’entretien que lui ou son père auraient réalisés et que « il est évident que si des travaux de rénovations de la verrière sont aujourd’hui rendus nécessaires, c’est uniquement à cause du manque d’entretien de la verrière et donc de la négligence fautive du copropriétaire demandeur ». Il estime que le fait que la verrière soit plus que centenaire ne justifie pas le défaut d’entretien de M. [S], constaté par le rapport d’expertise judiciaire.

Par voie de conséquence, il estime que M. [S] doit supporter tous les travaux d’entretien, de réparation, de reconstruction ou de remplacement, ainsi que les frais de bâchage, ces derniers ayant été réalisés par le syndic à la demande de M. [S].

1-1 Sur la nature privative ou commune de la verrière

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes ».

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 16] mentionne, dans ses articles 2 et 3 (pièce n° 9 de M. [S] et pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), que :

— sont parties privatives « celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire, les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : (…) les fenêtres et portes fenêtres, les persiennes, (…) et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative (…),

— les parties communes sont « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : (…), « les gros murs de façade et de refends, les murs pignons, mitoyens ou non », (…), « la cour au fond et à droite, et à partir du plancher du premier étage, les courettes situées à droite et à gauche », « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles », « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales (..) sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci) (…), « la loge du concierge comprenant une pièce et une cuisine », (…) cette énonciation étant purement énonciative et non limitative ».

Il est silencieux sur la nature, privative ou commune, de la verrière litigieuse.

Les parties ne peuvent utilement tirer argument, pour qualifier juridiquement de privative ou commune la verrière litigieuse, de ce que l’assemblée générale avait, le 12 juin 2019, « décidé de se prononcer sur le changement de la verrière du local commercial » d’un autre lot, « étant entendu que cette verrière sera remplacée à l’identique de l’existant exception faite du verre qui sera sécurit » (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires), le tribunal relevant au surplus que si ladite résolution avait été inscrite à la demande du copropriétaire du local commercial concerné, elle ne mentionne pas expressément, contrairement aux dires des parties, que ce changement était réalisé aux frais dudit copropriétaire, ni ne vote l’engagement des travaux selon un devis présenté.

Par ailleurs, le seul fait que la verrière comprenne « deux ouvrants tabatières », comme constaté par l’entreprise DI SANTO SAS (pièce n° 6 de M. [S]), ne permet pas, s’agissant d’une verrière de dimension « 1950 lg x 1600 ht » (pièce précitée), de qualifier celle-ci de fenêtre, partie privative, aux termes des dispositions précitées du règlement de copropriété.

En revanche, il ressort des éléments concordants issus du devis établi par l’entreprise DI SANTO SAS (pièce n° 6 de M. [S]), du procès-verbal de constat du 31 octobre 2019 établi par Me [I] [R], huissier de justice (pièce n ° 25 de M. [S]), et du rapport d’expertise judiciaire (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires), que :

— la verrière est « encloisonnée sur quatre côtés par les murs de façade d’une cour intérieure » (pièce n° 6 de M. [S]), « encastrée dans la structure de l’immeuble » (pièce n° 25 de M. [S]) ;

— « la verrière comprend un puit de lumière donnant sur la loge » (pièce n° 6 de M. [S]), « la verrière est visible et accessible depuis la loge par un puits de lumière ; sans cette verrière, cette pièce serait plongée dans la pénombre » (pièce n° 25 de M. [S], page 5) et que « la cuisine (de l’ancienne loge) est éclairée par un puits de lumière, qui sert également d’aération » (rapport d’expertise judiciaire, page 17), ledit puit de lumière passant par « la réserve de M. [S] » (rapport d’expertise judiciaire, page 18) ;

— la verrière ne couvre directement aucune cave ;

— « la verrière comprend un chéneau d’évacuation des eaux pluviales », chéneau en partie à l’origine des infiltrations (pièce n° 6 de M. [S]) ; la « descente des eaux pluviales de l’immeuble traverse le chéneau » de la verrière (rapport d’expertise judiciaire, pages 17, 21),

Ainsi, la verrière est une partie commune au sens des dispositions précitées dès lors que :

— elle est « encloisonnée » dans les quatre murs de façade de la cour intérieure, lesquels sont des parties communes au sens du règlement de copropriété,

— les eaux pluviales de l’immeuble sont évacuées par une canalisation insérée dans les murs de l’immeuble,

— cette verrière n’est pas affectée à l’usage ou à l’utilité exclusif du propriétaire du lot n° 29 dès lors qu’elle éclaire l’ancienne loge de la gardienne, partie commune, quand bien même cette loge est aujourd’hui « inoccupée » selon les termes du rapport d’expertise judiciaire (page 17) ou occupée à titre de simple débarras/local vélo à l’usage de tous les copropriétaires selon l’affirmation du syndicat des copropriétaires, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir ni que la verrière est une partie privative ni qu’elle serait une partie commune à jouissance privative, au sens de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, étant à cet égard relevé, eu égard aux dispositions de l’article 6-4 de la même loi, que le syndicat des copropriétaires ne vise aucune mention du règlement de copropriété relative à l’existence de ladite partie commune à jouissance privative et que la seule prévision de l’entretien de la verrière litigieuse à la charge du propriétaires du lot n° 29 prévue par l’article 26 c) du règlement de copropriétaire n’établit pas ladite existence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la verrière a pour fonction la couverture de la copropriété du côté cour et est incorporée aux parties communes dont elle fait partie.

1-2 Sur la matérialité des désordres, la nature des travaux préconisés et l’imputabilité de la charge des travaux

En vertu des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales (…) ».

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

En l’espèce, le devis de la société DI SANTO SAS établi le 9 mars 2018 propose le remplacement de la verrière et le choix de la pose d’une verrière coupe-feu 30 mn eu égard à la présence de fenêtre au-dessus de celle-ci (pièce n° 6 de M. [S]) après avoir constaté « un état de vétusté très avancé et diverses dégradations sur l’ouvrage, à savoir :

— formation de rouille au niveau des montants en fer,

— mastic existant très vétuste,

— apparition de traces de coulures et de moisissures sur les murs périphériques et au niveau du chéneau,

— plusieurs vitrages cassés,

— ouvrants existants condamnés suite à des problèmes d’étanchéité et fuite,

Ces dégradations sont le résultat d’une étanchéité défaillante de la verrière, suite au vieillissement de l’ossature, des joints en mastic et du chéneau. L’eau s’infiltrant entre le vitrage et l’ossature en fers à té et cornières. Un encrassement avec encombrement du chéneau pouvant provoquer le débordement de ce dernier peut également expliquer l’infiltration d’eau ».

Suivant procès-verbal de constat dressé le 31 octobre 2019 à la demande de M. [S], ont été constatés (pièce n° 25 de M. [S]) :

— à l’arrière de la boutique, « des plaques de VERAL, feuilles d’étanchéité bitumeuses, sont collées sur toutes les barres d’acier de la structure. La barre d’acier de maintien des grilles de protection est complètement voilée. Des traces de vétusté sont visibles sur toute la structure et ses abords immédiats. Des coulures sont visibles sur le refend au-dessus de la porte d’accès à l’arrière-boutique. Des réparations ont été effectuées sur la structure du puits de lumière desservant la cuisine de l’ancienne loge de gardien, qui est particulièrement vétuste »,

— dans la partie du local accessible depuis la cour, « présence de plaque de VERAL sur toutes les barres d’acier de la structure ; des réparations de vitrage sont visibles ; la barre de maintien des grilles de protection voilée est également visible ; la vétusté se remarque également sur cette partie de la verrière avec de nombreux points de rouille et des décollements de peinture ».

Dans son rapport du 20 mars 2025, l’expert judiciaire précise qu’il n’est plus signalé d’infiltrations, en provenance de la verrière, depuis l’installation d’une bâche en 2018, et, s’agissant du chéneau, depuis l’intervention de l’entreprise mandatée par le syndic, le 28 novembre 2024 (rapport d’expertise judiciaire, page 17). Il confirme que les désordres « concernent l’état de la verrière » et les « infiltrations qui se produisent tant au niveau de la verrière qu’au niveau du chéneau » (rapport, page 22).

Exposant que « l’examen de la verrière n’a pas été possible (ou « n’a pu être complété ») en l’absence d’accès par les appartements du 1er étage » (pages 22), l’expert précise néanmoins avoir constaté les désordres suivants lors de la réunion sur site réalisée le 19 septembre 2024 (rapport d’expertise judiciaire, page 17) :

— dans la loge de la gardienne, « la structure du puit de lumière a cédé. Elle a été consolidée par M. [S] à l’aide d’un cadre en bois »,

— depuis la salle de repos du local de M. [S], il constate que le chéneau « présente des traces de rouille » et que « des vitres sont cassées »,

— il constate également que « la verrière est composée d’une structure en fer en forme de T inversé sur laquelle reposent des vitres armées. Certaines sont fêlées » (page 21)

Il estime que « la verrière est en très mauvais état et sa structure métallique est très affaiblie, ce qui présente un risque pour les locaux situés sous cette verrière » (rapport d’expertise judiciaire, page 17).

Par ailleurs, il estime que « la verrière n’est plus aux normes » car elle « a un simple vitrage qui n’est pas conforme à la règlementation thermique actuelle et elle n’a pas le degré coupe-feu une demi-heure pour protéger les appartements situés dans les étages en cas d’incendie », ce qui constitue « un problème important de sécurité » (rapport d’expertise judiciaire, page 32). Il confirme sur ce point la non-conformité à la réglementation actuelle pointée, s’agissant de l’absence de coupe-feu, par la société DI SANTO SAS dans son devis du 9 mars 2018 (pièce n° 6 de M. [S]).

C’est pourquoi il préconise « le changement de la verrière avec mise aux normes thermiques et incendie », selon le devis n° DE1896 du 24 octobre 2024 de la société CLEM COUVERTURE pour un coût de 22.000 € HT (24.200 € TTC) proposant une couverture en zinc. Il privilégie ce devis, car une couverture en zinc « est nettement plus confortable, elle ne demande qu’un entretien réduit et permet un accès à la toiture par le lanterneau ce qui facilite l’entretien » (page 25). Il expose néanmoins que ce devis est privilégié sous réserve de l’obtention des autorisations administratives, le changement de type de couverture devant être validé au préalable par les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 15].

Il a également examiné le devis n° 18/03/312 établi le 9 mars 2018 par la société DI SANTO, d’un montant de 25.203 € HT (30.243 €) qui comprend la dépose de l’existant et la mise en place d’une verrière avec structure aluminium et grillage de protection métallique, sans apporter de critiques sauf à exposer que le taux de TVA devrait être vérifié et le degré coupe-feu « ½ heure » confirmé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que :

— la matérialité des désordres est établie,

— la nécessité de remplacer complètement la verrière est avérée pour mettre définitivement fin aux désordres d’infiltration et garantir la sécurité des personnes,

— lesdits travaux relèvent de travaux de remplacement et non de travaux d’entretien.

La verrière litigieuse étant une partie commune et l’article 26 c) du règlement de copropriété (pièce n° 9 de M. [S]) ne mettant à la charge « du propriétaire du lot n° 29 » que le seul « entretien de la couverture de la courette de gauche », les travaux préconisés sont par principe à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait néanmoins valoir que la nécessité des travaux résulte du seul défaut d’entretien de la verrière par M. [S]. Il convient donc d’apprécier, eu égard aux moyens présentés par le syndicat, si les travaux sont liés à la nécessité de remplacer une verrière dont l’état résulterait exclusivement d’un défaut d’entretien.

A cet égard, l’expert judiciaire expose que « l’étanchéité est assurée par un mastic qui doit être régulièrement entretenu » (page 21). Il rappelle ensuite de façon complète le champ de l’entretien du type de verrière concerné, qui inclut l’entretien du mastic : « les vitrages utilisés pour les verrières relèvent de la norme NF DTU 39. L’annexe B (informative) décrit les travaux d’entretien et de maintenance (pièce n° 7). La norme suggère un passage deux fois par an pour nettoyer les vitres, voire plus selon l’environnement. Dans le cas des verrières avec une structure métallique, le bâti est à contrôler et si des traces de rouille sont visibles, la partie métallique est à passiver et à repeindre. Les vitres cassées sont à remplacer. Les joints de la verrière doivent être régulièrement refaits chaque fois que nécessaire et au moins tous les dix ans. Enfin, le nettoyage du chéneau doit être réalisé tous les ans et les déchets présents en terrasse évacués » (rapport d’expertise judiciaire, pages 22 et 32).

En réponse au dire n° 2 du 24 octobre 2024 du conseil de M. [S] défendant la thèse d’un état de la verrière lié à son ancienneté et non à un défaut d’entretien, l’expert judiciaire affirme que « on peut effectivement considérer que le changement d’une verrière centenaire n’est pas choquant » (rapport d’expertise judiciaire, page 29). Cette affirmation ne répond néanmoins pas à la question et ne relève pas d’un constat technique, s’agissant de l’origine des infiltrations et de l’état actuel de la verrière.

Or, s’agissant des travaux d’entretien réalisés, M. [S] n’a justifié par aucun document desdits travaux auprès de l’expert judiciaire. L’attestation signé par lui-même (pièce n° 26 de M. [S]) est une preuve faite à soi-même qui ne revêt pas de force probante.

Certes, l’expert expose que l’entretien n’est pas facilité puisque la verrière n’est accessible que depuis les appartements du 1er étage, parties privatives (rapport d’expertise judiciaire, page 21)  : « des réparations de vitrage sont visibles », M. [S] ayant consolidé le puit de lumière à l’aide de tasseaux et d’enduit et collé des « plaques de VERAL, feuilles d’étanchéité bitumeuses, (…) sur toutes les barres d’acier de la structure » (procès-verbal de constat dressé le 31 octobre 2019, pièce n° 25 de M. [S]).

Néanmoins, en réponse au dire n° 2 du 24 octobre 2024 du conseil de M. [S] soutenant que l’utilisation du VERAL va au-delà de l’entretien courant, l’expert judiciaire estime que « l’utilisation du VERAL sur des couvertures, même si cette utilisation est fréquemment rencontrée, n’est pas à encourager, le DTU 39 ne fait pas mention de ce produit ; il est préférable de refaire le mastic et de remplacer les vitres cassées » (rapport d’expertise judiciaire, page 28).

Surtout, l’expert judiciaire estime que, même si les travaux déclarés par M. [S] (nettoyage de l’ouvrage en extérieur, notamment, les vitrages – brossage, plusieurs fois par an, en passant par l’appartement du 1er étage ; retrait des détritus jetés par les occupants des étages ; reprise des fuites par la pose de matériaux bitumeux VERAL ; consolidation du puit de lumière à l’aide de tasseaux et d’enduit au cours de l’année 2018 ; peinture intérieure de la verrière réalisée pour la dernière fois en 2013) ont été réalisés, « l’entretien montre des manquements » : « des vitres cassées n’ont pas été remplacées » ; « les joints mastics sont secs et fuyards et devraient être refaits » ; « des zones rouillées de la structure métallique ne sont pas reprises, ce qui fragilise le bâti » (rapport d’expertise judiciaire, pages 23 et 32).

L’affirmation de M. [S] selon laquelle il a constaté la nécessité de reconstruire la verrière dès son acquisition en 2008 n’est étayée par aucun élément de preuve, à l’exception de l’attestation précitée signée par M. [S] lui-même.

De même, eu égard au lien de parenté de M. [H] [S] avec M. [J] [S] et en l’absence de toute autre pièce venant corroborer, ne revêt qu’une faible force probante l’attestation signée en 2019, en cours d’instance, par le père de M. [S], ancien locataire des locaux, aux termes de laquelle celui-ci expose avoir constaté :

— « l’état de vétusté important » de la verrière et du puit de lumière dès son arrivée en 1982, marqué par « des traces importantes d’usures et de fuites multiples passées, qui avaient donné lieu à la pose multiples de plaques de véral », « les fers rouillés de sa structure et (des) deux petites tabatières qui avaient été complètement condamnées et en étaient recouvertes pour éviter les fuites »,

— le fait que les deux barres en acier qui soutenaient les grilles de protection au-dessus de la verrière s’étaient courbées au fil du temps de sorte qu’elles étaient en partie supportées par la verrière,

— et de manière générale, la détérioration continue de la verrière en dépit de « diverses réparations faites par la copropriété par le biais de M. [A], le propriétaire du local »..

Contrairement à ce que soutient M. [S], le fait qu’il soit artisan plombier de profession ne démontre pas qu’il ait régulièrement et complètement entretenu la verrière selon les normes rappelées par l’expert judiciaire. De même, si son père exerçait une activité incluant la couverture (pièce n° 29 de M. [S]), cette expertise ne justifie pas de la réalité des faits qu’il expose dans l’attestation précitée rédigée en 2019.

Cependant, la charge de la preuve de ce que le défaut d’entretien régulier de la verrière par M. [S], propriétaire du lot n° 29 depuis le 11 avril 2008 (attestation notariée, pièce n° 1 de M. [S]), est à l’origine exclusive de l’état actuel de la verrière, dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été remplacée depuis 1896, repose sur le syndicat des copropriétaires.

Or, si l’expert judiciaire estime qu’il « ne semble pas » qu’un « entretien régulier » ait eu lieu (rapport d’expertise judiciaire, page 32), il ne se prononce pas pour autant sur le fait que ce défaut d’entretien serait à l’origine exclusive de l’état actuel de la verrière. Le syndicat des copropriétaires n’établit par aucune pièce que, le 10 avril 2018, veille du transfert de propriété du lot n° 29 à M. [S], la verrière litigieuse était correctement entretenue.

En outre, il ressort des éléments du rapport d’expertise précités que le remplacement de la verrière est également nécessaire pour des raisons étrangères aux désordres, à avoir sa non-conformité à la réglementation thermique et incendie actuelle, qui correspondent à des impératifs de sécurité majeurs.

Dans ces conditions, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder, à ses frais, aux travaux de changement de la verrière avec mise aux normes thermiques et incendie, prioritairement selon le devis n° DE1896 du 24 octobre 2024 de la société CLEM COUVERTURE et, à défaut d’obtention de l’autorisation administrative requise, selon le devis n° 18/03/312 établi le 9 mars 2018 par la société DI SANTO sous réserve de vérifier le taux de TVA appliqué et d’obtenir confirmation du degré coupe-feu ½ heure.

2 – Sur la demande de M. [S] de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des travaux de remise en état de son lot pour un montant de 3.600 €, actualisés sur la base de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise et jusqu’au jugement

En l’espèce, l’expert judiciaire estime que « les travaux nécessaires à la remise en état des lieux comprendront, après le remplacement de la verrière, la reprise des embellissements dans les locaux de M. [S]. Le coût des travaux de remise en état après travaux est arrêté à 3.000 € soit 3.300 € TTC selon devis n° D-2024-07-164 du 24 octobre 2024 de la société PERUNBAT » (rapport d’expertise judiciaire, page 33), qui comprend « la reprise des carrelages et peintures qui vont être abimés par la dépose et la repose de la couverture de la courette » (rapport d’expertise judiciaire, page 26).

Il convient de relever que ce devis porte sur de futurs travaux de remise en état des carrelages et peintures du lot n° 29, actuellement non endommagés mais qui le seront nécessairement à l’occasion des travaux de remplacement de la verrière.

Il est constant qu’un préjudice peut être certain, tout en état futur, donc non encore réalisé, dès lors qu’il est inéluctable et apparaît comme la prolongation certaine et directe d’un état de choses actuel, de sorte qu’il n’est ni hypothétique ni éventuel (ex. : Civ. 2ème, 10 février 2011, n° 10-14.907).

Un dommage futur ne peut donc être considéré comme hypothétique dès lors qu’un expert a affirmé la certitude de sa survenance à court terme (ex. : Civ. 3ème, 28 février 2018, n° 17-12.460).

Or, d’une part, le préjudice matériel allégué est futur sans correspondre à la prolongation certaine et directe de l’état actuel des choses. D’autre part, le tribunal ne peut supposer que le syndicat des copropriétaires ne fera pas application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [S] sera donc débouté de sa demande.

3 – Sur la « demande » de M. [S] visant à voir « déclarer infondée la demande de paiement des travaux de bâchage d’un montant de 585,75 € adressée à M. [J] [S] »

En l’espèce, les motifs précédemment adoptés conduisent à retenir que les frais de bâchage de la verrière, facturés par la société LE MEHAUTE le 21 mars 2018 pour un montant de 585,75 € (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires) et correspondant à des travaux commandés en urgence par le syndic qui ont permis de faire cesser temporairement les infiltrations de la verrière litigieuse, partie commune, sont imputables au syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, le tribunal relève que, telle qu’elle est libellée (« déclarer infondée la demande de paiement des travaux de bâchage d’un montant de 585,75 € adressée à M. [J] [S] »), la « demande » de M. [S] n’en est pas une au sens de l’article 4 du code de procédure civile, étant au surplus retenu qu’il est constant que :

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/01891 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPAWT

— si cette facture avait initialement été imputée par le syndic sur le compte individuel de M. [S], elle ne l’est plus depuis le premier trimestre 2019 (pièce n° 30 de M. [S]),

— cette facture est aujourd’hui comptabilisée, à l’initiative du syndic ayant succédé à la SOGI, sur un compte d’attente du bilan (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires) et non sur le compte individuel de M. [S].

Il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la « demande » de M. [S] visant à voir « déclarer infondée la demande de paiement des travaux de bâchage d’un montant de 585,75 € adressée à M. [J] [S] ».

4 – Sur les demandes indemnitaires formées par M. [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SOGI

M. [J] [S] estime que la responsabilité de la SOGI doit être retenue dès lors qu’elle a violé son obligation de procéder en urgence à la reconstruction de la verrière tirée des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, rappelées par les dispositions de l’article 73 du règlement de copropriété. Il fait valoir que, par ses caractéristiques physiques (sa taille, la nature de ses matériaux, sa position en hauteur), la dégradation de la verrière engendre de facto un risque pour la sécurité des occupants du local, le risque de sécurité inhérent à la dégradation de cet équipement n’étant pas douteux. Il expose que l’expert judiciaire a retenu la non-conformité de la verrière aux normes de sécurité, ce qui corrobore l’urgence des travaux sollicités. Il expose avoir alerté à de multiples reprises le syndic (pièces n° 10 et 14) et avoir essuyé des refus de sa part (pièces n° 11 et 15). Il estime que le syndic devait engager ces travaux en urgence, indépendamment de la volonté de son mandant.

Il accuse également la SOGI d’avoir commis une faute de gestion, lors de l’assemblée générale de 2018, qui a consisté à :

— avoir exposé que la qualification de la verrière n’était pas possible tout en laissant supposer qu’elle était plutôt privative,

— n’avoir soumis à l’assemblée générale qu’un devis,

— n’avoir pas exposé à l’assemblée que la verrière est une partie commune et que la charge de la reconstruction de la verrière incombait au syndicat des copropriétaires, « en toute connaissance de cause », tout en rappelant en revanche l’obligation d’entretien pesant sur M. [S], et avoir ainsi manqué à ses obligations, notamment à son devoir de conseil (Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 13-10.875), en n’éclairant pas utilement son mandant dès lors que le syndic, professionnel de l’immobilier, ne peut méconnaitre la différence entre les travaux d’entretien et ceux de reconstruction, étant précisé qu’il n’a pas contesté ladite assemblée générale parce que son annulation n’aurait pas permis de voir reconnaître la nature de partie commune générale de la verrière et d’engager les travaux.

Il estime que la SOGI n’a avancé aucune proposition pour remédier à la défectuosité de la verrière et lui a imputé les frais de bâchage en vue de l’intimider.

Il considère que le refus de travaux (qui aurait permis de retirer la bâche) et la carence du syndicat des copropriétaires, tout autant que le comportement sus-dénoncé du syndic, sont à l’origine :

— d’un préjudice de jouissance subi « depuis 6 ans », causé par les infiltrations puis, à compter du bâchage de la verrière, par la perte de luminosité, ainsi que les jets de détritus sur la verrière par les occupants des étages,

— un préjudice moral, caractérisé par les désagréments, les pressions subies par M. [S], les démarches qu’il a dû engagées, notamment contentieuses, l’absence de travaux de remplacement de la verrière, synonyme de risques pour les biens et les personnes, le stress subi par la situation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] estime en outre que M. [S] ne démontre pas la réalité du préjudice de jouissance allégué, et en particulier :

— le préjudice lié aux infiltrations survenues début 2018, qui ont cessé dès l’intervention de la copropriété,

— les jets de détritus réguliers,

— la perte de lumière, alors que M. [S] avait lui-même posé des matériaux diminuant la luminosité de la verrière,

— le risque sécuritaire qu’engendrerait la verrière litigieuse, étant précisé qu’il n’a alerté le syndic de la situation qu’à compter du 11 janvier 2018, que le syndicat n’a été informé de la situation de la verrière qu’à compter de l’assemblée générale de mai 2018, assemblée que M. [S] n’a pas entendu contester, et que M. [S] n’a pas estimé utile d’agir en référé-expertise pour déterminer la nature et l’origine des désordres dont il fait état.

Il fait valoir que M. [S] à transformer l’usage de son lot en habitation et qu’il le loue à une société proposant des cours de langue.

La société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) soutient à titre principal que M. [S] ne peut pas mettre en cause le déroulement de l’assemblée générale de 2018 faute de l’avoir contestée.

Elle expose, « subsidiairement », que sa responsabilité ne peut être recherchée dès lors que :

— n’étant plus syndic depuis le 17 juillet 2019, elle ne peut engager aucun travaux et ne peut davantage être jugée responsable du préjudice de jouissance dénoncé par M. [S] comme étant subi « depuis six ans »,

— mandataire du syndicat, elle se devait d’exécuter les décisions souveraines de l’assemblée générale, dont le vote de 2018 démontre qu’elle était parfaitement informée de la situation,

— elle a pris les mesures nécessaires puisque, alerté de désordres le 11 janvier 2018, elle a sollicité un devis en date du 9 mars 2018, a inscrit la résolution relative aux travaux, a fait installer une bâche le 21 mars 2018 (ce qui a mis fin pour l’instant aux infiltrations, pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), comme demandé par M. [S], et a imputé ces frais au compte de ce dernier, comme le souhaitait la copropriété (pièce n° 23 de M. [S]),

— M. [S] prétend avoir toujours considéré que la verrière est une partie commune mais n’a jamais cru bon de demander l’inscription à l’ordre du jour du vote de sa réfection.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (ex. : Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

En l’espèce, à titre liminaire, l’ensemble des moyens développés par le syndicat des copropriétaires relatifs à une transformation partielle de l’usage du lot n° 29 en usage d’habitation qu’aurait réalisé M. [S] ou à sa mise en location au bénéfice d’une société proposant des cours d’anglais sont inopérants eu égard à l’objet du litige, étant à cet égard relevé que M. [S] n’allègue pas d’un préjudice lié à un défaut d’habitabilité de son lot.

Néanmoins, M. [S] n’établit pas le préjudice de jouissance alléguée dès lors que :

— s’il est constant que des infiltrations affectant la verrière sont survenues début 2018, jusqu’à la pose de la bâche par la société LE MEHAUTE suivant facture du 21 mars 2018 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), M. [S] ne fait pas valoir que son lot aurait, en raison desdites infiltrations, subi des désordres à l’origine d’un préjudice de jouissance, (le tribunal relevant seulement que le constat d’huissier précité de 2019 relève « des coulures visibles sur le refend au-dessus de la porte d’accès à l’arrière-boutique »),

— si l’expert judiciaire confirme, en réponse à la demande du conseil de M. [S], le fait que la pose de la bâche « a fait perdre de la luminosité » (rapport d’expertise judiciaire, page 28), M. [S] n’établit par aucune pièce ni n’expose même dans ses conclusions en quoi cette perte de luminosité lui aurait engendré un préjudice personnel de jouissance eu égard à l’usage desdites pièces, s’agissant d’une partie d’un local commercial affectée d’un côté, à une réserve, et de l’autre côté, à une salle de repos, étant au surplus relevé que M. [S] ne présente aucun moyen ni pièce relatifs au chiffrage du préjudice allégué, auquel il procède de manière forfaitaire,

— il n’établit par aucun élément la fréquence et l’importance des jets de détritus dénoncés, étant au surplus relevé que de tels jets, à les supposer démontrés, ne sont aucunement liés à l’état de la verrière litigieuse.

Il convient donc de débouter M. [S] de sa demande de condamnation « solidaire » du syndicat des copropriétaires et de la SOGI en paiement de la somme de 6.000 € « du fait du préjudice de jouissance subi du fait de la non-réalisation des travaux de remplacement de la verrière ».

Par ailleurs, le préjudice moral de M. [S] n’est caractérisé ni dans son principe ni dans son quantum, étant en particulier précisé, s’agissant du risque structurel susceptible de caractériser une angoisse que :

— alors que M. [S] se prévaut d’un préjudice d’une durée de « 6 ans » à compter de début 2018, soit jusqu’à la fin de l’année 2023, l’affaiblissement de la structure métallique n’a été établi que par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 20 mars 2025, rapport sollicité par le syndicat des copropriétaires, après que M. [S] a refusé, lors de l’assemblée générale de 2018, le recours à un expert amiable,

— ce risque structurel ne ressortait pas du devis de l’entreprise DI SANTO du 9 mars 2018, ce pourquoi le syndic indiquait à M. [S], dans son courrier du syndic du 3 août 2018, qu’il ne justifiait par aucun élément du risque d’effondrement allégué (pièce n° 15 de M. [S]).

Il convient donc de débouter M. [S] de sa demande de condamnation « solidaire » du syndicat des copropriétaires et de la SOGI en paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

5 – Sur le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SOGI

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 16] soutient que la SOGI a fait preuve d’une négligence fautive, dès lors que :

— elle a agi dans l’urgence en mandatant une entreprise à la demande de M. [S] sans prendre le soin d’effectuer la moindre vérification, notamment quant au caractère commun ou privatif de la verrière,

— lors du passage de l’artisan, elle n’a pas jugé utile d’être présente, de sorte que M. [S] a pu faire établir par ce professionnel un devis pour une réfection totale et non une réfection à l’identique,

— elle a commis une irrégularité comptable au détriment du syndicat en « modifiant étrangement la comptabilité de la copropriété lors de la passation des comptes au nouveau syndic en 2019 » et en faisant apparaître la facture des frais de bâchage de la verrière dans les dépenses générales de la copropriété (pièce n° 16, relevé des dépenses du 1er semestre 2019), étant précisé que, par la suite, le nouveau syndic a comptabilisé cette facture sur un compte d’attente du bilan, que les comptes de 2019 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 16 juin 2021 et que cette dépense ne figure pas dans le relevé des dépenses de 2019 (pièces n° 14 et 15 du syndicat des copropriétaires),

— elle n’a pas informé le conseil syndical et les copropriétaires de la situation avant l’assemblée de mai 2018 (lors de laquelle elle n’a présenté qu’un devis en violation de la mise en concurrence obligatoire qu’elle devait respecter) ni de l’assignation délivrée par M. [S], cette procédure n’étant pas mentionnée dans la convocation à l’assemblée générale de juin 2019.

La SOGI soutient que :

— le débat porte sur la nature commune ou privée de la verrière, s’agissant de sa réfection, et non de son entretien, et de savoir si la nécessité de changer cette verrière est due au défaut d’entretien par Monsieur [S],

— ce débat ne saurait en rien concerner la société SOGI, qui aujourd’hui n’est plus syndic et qui ne peut être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires si d’aventure celui-ci était condamné à réaliser les travaux de changement de cette verrière,

— les frais de bâchage de la verrière seront à imputer en dépense commune au syndicat des copropriétaires ou en dépense privative à Monsieur [S] en fonction de la décision qui sera rendue par le tribunal ; de cela, l’ancien syndic, la société SOGI, ne saurait être jugée responsable et encore moins redevable puisque le bâchage a été une mesure conservatoire qui a rempli son office ; c’est en raison de cette inconnue, à savoir le caractère commun ou non de la verrière, que les comptes n’ont pu être encore approuvés car l’imputation dépendra de la position de la juridiction de céans, étant précisé que le syndic a ici pris la décision comptable la plus neutre possible dans l’attente de la décision du tribunal, sans commettre aucune irrégularité ou modification « étrange » de la comptabilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de sa demande en garantie, s’agissant d’une condamnation à réaliser des travaux en parties communes nécessaires à la cessation des désordres et à la prévenance de tout danger pour la sécurité des personnes, alors que le contentieux est né d’un refus de l’assemblée générale de procéder, à ses frais, auxdits travaux et que le syndicat des copropriétaires a toujours maintenu sa position de refuser lesdits travaux, même après le terme du mandat de la SOGI, dans le cadre du présent contentieux.

Le syndicat des copropriétaires expose pour le surplus des moyens étrangers à l’objet de son recours en garantie qui relèvent davantage de moyens relatifs à une demande de dommages et intérêts non formulée, étant précisé que la SOGI a régulièrement honoré son mandat en :

— sollicitant en urgence le bâchage de la verrière, dans un temps raisonnable, afin de mettre un terme provisoire aux infiltrations,

— inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 mai 2018 (pièce n° 7 de M. [S]) la demande de travaux sollicitée par M. [S] sans qu’il puisse lui être reprochée, eu égard à son obligation de moyens, sa position lors de l’assemblée générale, la SOGI ayant en particulier, lors de ladite assemblée :

* précisé « qu’aucun élément (du règlement de copropriété) ne permet de définir de façon précise le caractère de la verrière », alors que des copropriétaires estimaient qu’elle constituait une partie privative,

* confirmé que le règlement de copropriété précisait que l’entretien de la verrière devait être assuré par M. [S] tout en indiquant que « rien n’était précisé au sujet du remplacement de la verrière »,

* et ce alors que la qualification de la verrière, l’origine des désordres et la charge des travaux requis ne relevaient pas de l’évidence et ont dû être tranchés judiciairement,

— s’est ensuite conformée à la décision souveraine de ladite assemblée, sans commander ultérieurement les travaux en urgence faute de disposer de tout élément, lors de son mandat, sur un affaiblissement de la structure.

Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de son recours en garantie formé à l’encontre de la SOGI.

6 – Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [S]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Par ailleurs, celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, dont il ne peut se prévaloir puisqu’elles concernent le prononcé d’une amende civile et non l’attribution de dommages et intérêts.

Au surplus, outre que le présent jugement fait partiellement droit à une partie des demandes formées par M. [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce dernier ne démontre par aucune pièce l’abus du droit d’agir de M. [S] de même que le préjudice financier qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée à l’encontre de M. [S] en paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

7 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 4.200 € (selon ordonnance de taxe du 14 mai 2025). Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé à la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 2.000 € à M. [S],

— et la somme de 2.000 € à la SOGI.

M. [S] et la SOGI seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n° 2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 25 janvier 2019.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 1] à faire procéder, à ses frais, aux travaux de changement de la verrière avec mise aux normes thermiques et incendie, prioritairement selon devis n° DE1896 du 24 octobre 2024 de la société CLEM COUVERTURE et, à défaut d’obtention de l’autorisation administrative requise, selon devis n° 18/03/312 établi le 9 mars 2018 par la société DI SANTO sous réserve de vérifier le taux de TVA à appliquer et d’obtenir confirmation de degré coupe-feu ½ heure,

Déboute M. [J] [S] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] Paris 11ème à lui payer « les travaux de remise en état de son lot pour un montant de 3.600 €, actualisés sur la base de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise et jusqu’au jugement du tribunal de céans »,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la « demande » de M. [J] [S] visant à voir « déclarer infondée la demande de paiement des travaux de bâchage d’un montant de 585,75 € adressée à M. [J] [S] »,

Déboute M. [J] [S] de sa demande de condamnation « solidaire » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16] et de la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) au paiement de la somme de 6.000 € « du fait du préjudice de jouissance subi du fait de la non-réalisation des travaux de remplacement de la verrière »,

Déboute M. [J] [S] de sa demande de condamnation « solidaire » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 16] et de la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] de son recours en garantie formé à l’encontre de la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI),

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 1] de sa demande formée à l’encontre de M. [J] [S] en paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 4.200 € (selon ordonnance de taxe du 14 mai 2025),

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à payer à M. [J] [S] la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à payer à la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [J] [S] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIER (SOGI) du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 16] de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense M. [J] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 27 Novembre 2025

La Greffière Le Président