TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 21/01771 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NZAI

NAC : 50A

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES,

M^e Grégory LEPROUX,

Maître Angélique WENGER de l’AARPI WENGER-FRANCAIS

Jugement Rendu le 17 Mars 2025

ENTRE :

Madame [I] [M],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [Y] [E],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [J] [O],

né le 04 Octobre 1954 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Maître Angélique WENGER de l’AARPI WENGER-FRANCAIS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 09 Décembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 juillet 2017, Madame [Y] [E] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [D] [M] et Madame [X] [T] épouse [M] d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (91) sous le régime de la vente viagère.

Le bien a été évalué par les parties à la somme de 170.000 euros.

Cette vente a été consentie moyennant le paiement par Madame [Y] [E] des sommes suivantes :

Partie comptant : DIX-HUIT MILLE EUROS (18.000 EUR),Rente viagère : versement d’une rente annuelle et viagère de CINQ MILLE SEPT CENT SOIXANTE EUROS (5.760 EUR) créée au profit et sur la tête de Monsieur [D] [M] et de Madame [X] [T] épouse [M], et du survivant d’eux, payable mensuellement et d’avance en douze termes égaux de SEPT CENT SOIXANTE EUROS (760 €).

Monsieur [D] [M] et Madame [X] [T] épouse [M] sont décédés respectivement le 16 décembre 2017 et le 24 décembre 2019.

Madame [I] [M], leur petite-fille, est l’unique héritière des consorts [M].

Par acte d’huissier du 11 mars 2021, Madame [I] [M] a fait assigner Madame [Y] [E] en résolution de la vente, alléguant de l’altération des facultés mentales et physiques de [D] [M] au moment de l’acte, ainsi que de l’absence d’aléa comme de tout prix réel et sérieux.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/1771.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2022, Madame [M] a fait assigner en intervention forcée le docteur [N] [J] [O].

L’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 22/5613.

Par ordonnance en date du 16 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judicaire d’Évry a :

Ordonné la jonction de la procédure 22/05613 avec la procédure 21/1771Déclaré recevable l’action engagée par Madame [I] [M]Débouté Madame [I] [M] de sa demande de rejet de la pièce adverse n°2Enjoint à Madame [I] [M] de produire des documents de comparaison comportant l’écriture de Monsieur [D] [M], postérieurs à 2013, Renvoyé l’affaire à l’audience d’incident du 6 juin 2023 à 11h00, pour production des éléments de comparaison et conclusions éventuelles des parties relatives à la vérification d’écritureRéservé les dépens.Par ordonnance en date du 27 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judicaire d’Évry a :

Débouté Madame [I] [M] de ses demandes Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; Réservé les dépens Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 3 octobre 2023 à 9heures30 pour conclusions de Madame [E] et du docteur [O] sur le fond.

Par conclusions en demande signifiées le 21 mai 2024, Madame [I] [M] demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, PRONONCER la résolution de la vente suivant acte authentique du 4 juillet 2017 ;ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent ; DIRE que Madame [I] [M], en sa qualité d’ayant droit de la succession des époux [M], redevient propriétaire du bien sis à [Localité 6], [Adresse 2] à compter de la date de publication dudit jugement,ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion Madame [Y] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien sis à [Localité 6], [Adresse 2], avec, au besoin, l’assistance de la force publique, à compter de la date du jugement à intervenir, CONDAMNER Madame [Y] [E] à verser à Madame [I] [M], en sa qualité d’ayant droit de la succession des époux [M], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.150 euros, du 24 décembre 2019 jusqu’au départ des lieux et la remise des clés, DIRE que les sommes versées par Madame [Y] [E] à titre de rentes, les embellissements apportés au bien ainsi que la somme de 18.000 euros payée au comptant, resteront définitivement acquises à Madame [I] [M] en sa qualité d’ayant droit de la succession des époux [M], CONDAMNER Madame [Y] [E] à payer à Madame [I] [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; LA CONDAMNER aux entiers dépens, DIRE n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par conclusions au fond signifiées le 17 décembre 2023, Madame [Y] [E] demande au tribunal de :

À titre principal,

DEBOUTER Madame [I] [M] de sa demande de vérification d’écritures ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal estimait devoir prononcer la nullité de la vente, CONDAMNER Madame [I] [M] à payer à madame [Y] [E] la somme de 50.081 €, au titre des sommes réglées dans le cadre de l’exécution de la vente intervenue le 4 juillet 2017 ; En tout état de cause, CONDAMNER Madame [I] [M] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER Madame [I] [M] aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse signifiées le 27 juillet 2023, le Docteur [N] [J] [O] demande au tribunal de :

— Constater que le Docteur [O] est l’auteur du certificat en date du 22 mars 2017 versé aux débats

— Constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre du Docteur [O]

— Prononcer la mise hors de cause pure et simple du Docteur [O]

— Condamner Madame [M] à verser au Docteur [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Anaïs FRANÇAIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 septembre 2024 et fixée à l’audience de plaidoiries du juge rapporteur du 9 décembre 2024.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de constater qu’aucune demande est formée à l’encontre de Docteur [O] sorte qu’il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause.

Sur la nullité du contrat de vente en viager

Aux termes de l’article 414-1 du code civil : « pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

Aux termes de l’article 414-2 du code civil : « de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé. Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3º Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévus à l’article 2224. »

Il ressort des dispositions susvisées que les actes accomplis par un individu ne peuvent être attaqués après sa mort au motif de l’insanité d’esprit, sauf si un héritier, seul habilité à agir, démontre se trouver dans un des trois cas de dérogation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [D] [M] n’était pas placé sous sauvegarde de justice ou tout autre mesure de protection et qu’aucune action à cette fin n’a été introduite avant son décès le 16 décembre 2017.

Dès lors la vente en viager qu’il a conclu le 22 mars 2017 avec Madame [Y] [E] ne peut être attaquée, après son décès, par son héritière, Madame [Y] [E], qu’à la condition que cette vente porte en elle-même la preuve d’un trouble mental.

— Sur le moyen tiré de l’état de santé de Monsieur [D] [M]

Madame [I] [M] allègue de l’altération des facultés mentales et physiques de [D] [M] au moment de l’acte.

Elle verse des pièces médicales qui démontrent que ce dernier était atteint de la maladie d’Alzheimer à un stade déjà avancé à la date de la vente.

Elle souligne que Monsieur [D] [M], qui n’était pas en capacité de contracter compte tenu de son état, n’était pas présent à l’acte de vente mais représenté par son épouse selon procuration signée le 22 mars 2017. Elle fait valoir que cette procuration comporte une signature qui n’est pas celle de Monsieur [M], et que la procuration est annexée à l’acte de vente de sorte qu’elle en fait partie intégrante.

Il est constant en l’espèce que la procuration de vente qui a permis à Madame [X] [M] de représenter son époux pour la signature de la vente est annexée à l’acte de vente de sorte qu’elle doit être considérée comme en faisant partie intégrante.

Le juge de la mise en état a rejeté la demande de Madame [I] [M] tendant à ce qu’il soit ordonné une expertise graphologique afin de déterminer si Monsieur [D] [M] avait ou non apposé sa signature sur la procuration, au motif qu’à défaut de verser des exemples de signatures de l’intéressé en nombre suffisant, la seule signature de comparaison versée aux débats, émanant de la carte d’identité, présentait des similitudes avec la signature contestée.

Au demeurant, Madame [Y] [E] verse un mail de Maître [U], notaire instrumentaire, daté du 4 juin 2023, qui affirme qu’il s’est déplacé au domicile de Monsieur [M] pour lui faire régulariser la procuration et certifier sa signature. La circonstance que ladite procuration ait été préalablement envoyée par mail à l’agence immobilière ne permet pas de conclure que le notaire ne s’est en réalité pas déplacé.

Dès lors, il n’apparaît pas que les mentions présentes sur l’acte de vente sont fausses et permettraient d’établir l’insanité d’esprit de Monsieur [M] lors de la vente de sa maison en viager.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le certificat médical établi par le Docteur [O], selon lequel Monsieur [M] présentait un état de santé lui permettant de comprendre qu’il mettait sa maison en viager et qu’il était lucide pour cet acte, ne comporte pas de date certaine et ne permet donc pas de démontrer qu’il est concomitant à l’acte de vente querellé.

Néanmoins, les pièces médicales versées par la demanderesse, si elles permettent de constater que Monsieur [M] était atteint de la maladie d’Alzheimer et présentait en conséquence des troubles cognitifs, n’établissent aucunement l’insanité d’esprit de ce dernier au jour de la vente en viager du 4 juillet 2017, qui plus est de manière intrinsèque à l’acte de vente lui-même.

Le moyen est donc écarté.

— Sur le moyen tiré du montant faible du bouquet, de la vente et de l’absence d’aléa

Madame [I] [M] fait valoir que l’opération financière avait pour but de porter atteinte aux droits de Monsieur [M] dont l’état de santé était très altéré.

Partant, elle entend démontrer que le prix de vente, élément intrinsèque de l’acte de vente, est dérisoire et permet de démontrer l’insanité d’esprit de son grand-père.

Madame [I] [M] soutient que le montant en capital de 18.000 euros ne représente que 10 % de la valeur de la maison alors qu’en moyenne il représente 30 %.

Elle fait valoir en outre qu’après déduction de cette somme du prix de vente, le solde du prix doit être converti en rente viagère calculée en fonction de l’espérance de vie moyenne. À cet égard elle rappelle que Monsieur [D] [M] présentait un mauvais état de santé et était âgé de 87 ans tandis que son épouse était âgée de 85 ans.

Elle estime qu’il aurait fallu presque 17 ans pour que l’acquéreur paie la totalité du prix de vente de la maison. Elle souligne enfin que la rente est très inférieure au revenu locatif du pavillon qui peut se chiffrer à 1150 €.

Elle estime donc que la vente était dépourvue d’aléa comme de tout prix réel et sérieux.

Cependant, il est constant la fixation d’un prix de vente d’une maison en viager est un processus complexe prenant en compte notamment :

— la valeur marchande du bien immobilier

— la décote d’occupation (DUH), calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur que de la valeur locative du bien

— la répartition du prix comprenant le montant initial versé par l’acheteur (le bouquet) et la rente viagère calculée en fonction de la valeur du bien après décote, de l’âge du vendeur, et du montant du bouquet.

Il ressort des éléments du dossier que Madame [I] [M] ne prend pas en compte la décote d’occupation compte tenu de l’occupation par les époux [M] de la maison jusqu’au décès du dernier époux.

En outre, elle ne verse pas d’éléments permettant de déterminer la valeur locative du bien au moment de sa vente.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas que le prix de vente prévu dans l’acte est vil.

Partant, le prix de vente, élément intrinsèque de l’acte de vente, ne justifie pas l’insanité d’esprit de Monsieur [D] [M].

En conséquence de ce qui précède, Madame [I] [M] sera déboutée de sa demande d’annulation de la vente suivant acte authentique du 4 juillet 2017, ainsi que des ses demandes subséquentes.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [M], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I] [M] sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros à Madame [E] et la somme de 800 euros à Monsieur [O].

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la mise hors de cause du docteur [N] [J] [O] ;DEBOUTE Madame [I] [M] de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNE Madame [I] [M] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;CONDAMNE Madame [I] [M] à payer à Monsieur [N] [J] [O] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNE Madame [I] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit des avocats qui en font la demande ;RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,