TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/04454 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HIHK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2024, M. [X] [K] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [P] sur l’appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 890 euros.

Le 6 juillet 2024, M. [X] [K], bailleur, a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE portant sur le logement et le bail.

Le 10 juin 2025, une quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 6230 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3560 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [P] le 20 mars 2025.

Par assignation du 10 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail ; Ordonne l’expulsion de M. [L] [P] et de tous occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne M. [L] [P] au paiement de la somme de 5770 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3560 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne M. [L] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne M. [L] [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [L] [P] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2025.

À l’audience du 10 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé que la dette locative s’élevait désormais à 7573,96 euros. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que le locataire était parti le 31 août 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [L] [P], n’a pas contester le montant de la dette actualisé par la demanderesse. Il a indiqué être en mesure de régler la dette à hauteur d’une mensualité de 450 euros par mois.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 6 juillet 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 6 juillet 2024 et en expulsion à l’encontre de M. [L] [P] ainsi qu’en paiement des loyers et charges impayés.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGMENT SERVICE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 10 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation et l’expulsion

Le locataire ayant quitté les lieux le 31 août 2025, ces demandes sont devenues sans objet.

3. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, M. [L] [P] restait lui devoir la somme de 7573,96 euros et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

M. [L] [P] lors de l’audience ne conteste pas ce montant et elle sera condamnée à payer cette somme à la demanderesse.

4. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement à hauteur de 450 euros par mois au profit de son ancien bailleur.

M. [L] [P] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [P] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [L] [P] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 7573,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 février 2026 ;

AUTORISE M. [L] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, une somme minimale de 450 euros, la dernière échéance étant constituée du solde de la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

REJETTE toutes autres demandes ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et l’assignation 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,

La Greffière, La Juge,