TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/05098 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P65C

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 4] situé 1à [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 709 801 369 dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [B] [E], demeurant 1 à [Adresse 3]

Défaillante,

Monsieur [H] [Y] [S], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] sont propriétaires des lots 7 et 47 dépendant de la copropriété [Adresse 4] située 1 à [Adresse 3] à [Localité 5].

Par assignations en date des 23 juillet 2024 pour Mme [B] [E] et 17 avril 2024 pour M. [H] [Y] [S], le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA IMMOBILIAS, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019,

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à lui payer la somme de 6.117,10 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à lui payer la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 514 du code de procédure civile est de droit,condamner solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit au soutien de ses prétentions :

le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,le contrat de syndic,un extrait du règlement de copropriété,les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 mai 2018, 16 juin 2019, 1er décembre 2021, 13 avril 2023,14 mars 2024 et 24 juin 2024,un décompte des charges réclamées arrêté au , provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6.117,10 euros. Toutefois, ce décompte comporte des frais (508,62 euros) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.

Outre les frais, il convient de déduire du montant de la dette, la somme de 2,47 euros (solde tx taille arbres des entrées) pour laquelle aucun appel de fonds n’est produit;

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] s’élève à la somme de 5.606,01 euros [6.117,10 € – 508,62 € (frais) – 2,47 € (ADF manquant)], au titre des charges impayées arrêtées au 04/01/2024, provision pour la période du 01/10/2022 (prov.Chg courante 01/10/2022) au 04/01/2024 (appel provision sur charges 01/01/2024 1/4 et cotisation fonds travaux 01/01/2024 1/4) inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du à compter du 23 juillet 2024 date de l’assignation.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit un extrait du règlement de copropriété du 9 janvier 1956 mentionnant, page 57, article 10, § 2, « En cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis à vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

En conséquence, Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sollicite la somme de 508,62 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  8,62 euros « intérêts de retard au 15/06/2023 » qui n’entrent pas dans le champs des frais tels que définis par les articles précités,

—  450,00 euros « constitution du dossier transmis à l’huissier », dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] justifie de l’envoi le 15 juin 2023 d’une relance après mise en demeure du 17 mai 2023. Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 50,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 5.606,01 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 04/01/2024, provision pour la période du 01/10/2022 (prov.Chg courante 01/10/2022) au 04/01/2024 (appel provision sur charges 01/01/2024 1/4 et cotisation fonds travaux 01/01/2024 1/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 50,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [H] [Y] [S] aux dépens,

DIT que la Selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,