TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00202 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IG5U

NB/CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

22 juillet 2025

Dans la procédure introduite par :

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000093 du 22/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie Odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée auprès de Madame la première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 06 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement mis à disposition au greffe le 24 juin 2025, prorogé au 22 juillet 2025 :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 30 avril 2019 par Maître [B], Notaire à [Localité 10], Madame [N] [U] a cédé à Monsieur [C] [I] un appartement de type F3 sis [Adresse 3] à [Localité 12] (section KK n°[Cadastre 6], lots n°2 et n°9) moyennant le paiement d’une somme de 135.000 euros dans le cadre d’une vente à terme, outre les frais de règlement de copropriété, soit la somme totale de 136.000 euros.

Dans l’acte de vente, les parties ont convenu que le complet paiement du prix devait intervenir au plus tard le 5 septembre 2042 après le règlement de 272 échéances de 500 euros payables le 5 de chaque mois et ce, à compter du 5 janvier 2020, et qu’un intérêt de retard de 6 % serait applicable en cas de retard de paiement, sans qu’une mise en demeure ou toute autre formalité judiciaire ne soit nécessaire.

Se plaignant d’un retard de paiement des échéances de janvier 2020 à mai 2020, Madame [N] [U] a fait délivrer à Monsieur [C] [I] un commandement de payer au titre des intérêts de retard pour un montant total en principal, intérêt et frais de 4.191,04 euros, ledit commandement ayant précisé que Madame [N] [U] entendait se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat de vente.

Madame [N] [U] a fait procéder à des mesures d’exécution forcée pour recouvrer la somme de 4.191,04 euros.

Madame [N] [U] a, par acte signifié le 28 avril 2023, introduit une instance à l’encontre de Monsieur [C] [I] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation du défendeur à la restitution du bien libre de tout occupant et au paiement de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 mars 2025, Madame [N] [U] sollicite du tribunal de céans de :

— déclarer la demanderesse recevable et bien fondée,

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire telle que prévue à l’acte de vente reçu par Me [H] [B], Notaire en résidence à [Localité 10], en date du 30 avril 2019 et ce par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié en date du 03 juin 2020 et resté infructueux à l’expiration du délai d’un mois, soit le 03 juillet 2020,

— constater la résolution de plein droit de la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section KK n°[Cadastre 6] constitué des lots de copropriété n°2 et 9 telle que consentie au défendeur en date du 30 avril 2019,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution judiciaire de la vente aux torts exclusifs du défendeur de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section [Cadastre 11] constitué des lots de copropriété n°2 et 9 telle que consentie au défendeur en date du 30 avril 2019,

En conséquence,

— ordonner que l’inscription du défendeur en qualité de propriétaire dudit immeuble soit radiée au livre Foncier de [Localité 12],

— ordonner l’inscription au livre Foncier de [Localité 12] de la demanderesse en qualité de propriétaire dudit immeuble,

— déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2019,

— ordonner la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section [Cadastre 11] constitué des lots de copropriété n°2 et 9 et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,

— ordonner en tant que de besoin l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section KK n°[Cadastre 6] constitué des lots de copropriété n°2 et 9, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 58.000 euros en réparation du préjudice subi à la suite de la perte de valeur de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section KK n°[Cadastre 6] constitué des lots de copropriété n°2 et 9, imputable à sa négligence,

— condamner le défendeur au paiement de toutes les dépenses de remise en état de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section KK n°[Cadastre 6] constitué des lots de copropriété n°2 et 9 imputables à sa négligence,

— condamner le défendeur à payer la somme de 650 euros par mois à compter du 30 avril 2019 en réparation du trouble de jouissance subi par la demanderesse jusqu’à la parfaite restitution du bien,

— condamner le défendeur au paiement de toutes les charges de copropriété, y compris la taxe foncière exigible depuis le 30 avril 2019, et ce jusqu’à l’inscription du titre de propriété de la demanderesse au livre foncier,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 5.409,48 euros en réparation du préjudice subi pour réticence abusive,

— dire et juger que toutes les sommes appréhendées dans le cadre des mesures d’exécution forcées engagées à l’encontre du défendeur sont intégralement dues au regard de son comportement, de sorte que ces dernières resteront acquises à la demanderesse,

— débouter le défendeur de toutes ses demandes,

— rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire ou de délai de paiement du défendeur,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris les frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [U] affirme que :

— la partie défenderesse argue de ce que Madame [N] [U] serait irrecevable en sa demande principale au motif que la présente instance n’aurait pas fait de l’objet d’une publication au livre foncier mais Monsieur [C] [I] est irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir devant le juge du fond alors qu’elle relève, en application de l’article 789 du code de procédure civile, de la compétence exclusive du juge de la mise en état, la partie demanderesse produisant au demeurant un certificat d’inscription de la présente instance auprès du Livre Foncier, laquelle est dès lors parfaitement opposable,

— au visa des articles 1103, 1217, 1224, 1225 et 1656 du code civil, le commandement de payer délivré le 3 juin 2021 pour un montant de 4 191,04 euros au titre des intérêts de retard dans les échéances mensuelles entre janvier 2020 et mai 2020 fait mention expresse qu’en cas de non-paiement sous un délai d’un mois des causes du commandement, Madame [N] [U] entendait se prévaloir de la résolution de l’acte de vente, ledit commandement n’ayant pas été contesté par Monsieur [C] [I] qui s’est néanmoins dispensé de payer les sommes visées au commandement,

— le commandement fait également expressément mention des dispositions contractuelles suivant lesquelles en cas de non-paiement des intérêts de retard sous le délai d’un mois à compter du commandement, l’intégralité des sommes dues serait exigible, et qu’en cas de non-paiement du principal et intérêts de retard sous un mois à compter du commandement, les effets de la clause résolutoire seraient mis en œuvre conformément à l’article 1656 du code civil,

— la cour d’appel de [Localité 9], ayant statué sur la contestation de la mesure de saisie-attribution signifiée le 5 août 2020 élevée par le défendeur, a jugé que Madame [N] [U] disposait d’une créance liquide et exigible au titre des intérêts moratoires échus et stipulés dans l’acte authentique, permettant la mise en œuvre des mesures d’exécution,

— contrairement à l’argumentation erronée de la partie défenderesse, l’acte de vente stipule expressément dans son paragraphe « PAIEMENT DU PRIX » que la vente serait résolue de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux si ledit commandement contenait la déclaration formelle du vendeur de son intention de se prévaloir de cette clause résolutoire, laquelle est claire et convenue entre les parties aux termes d’un acte de vente librement consenti,

— la partie demanderesse n’a nullement renoncé au bénéfice de la clause résolutoire telle que notifiée aux termes du commandement de payer du 3 juin 2020, la partie demanderesse ayant poursuivi l’exécution forcée des termes du commandement de payer et les paiements de Monsieur [C] [I] n’ayant pas remis en cause les effets de la clause résolutoire, ces derniers ayant vocation à venir en remboursement des sommes dues,

— Monsieur [C] [I] n’ayant pas réglé intégralement les causes du commandement de payer, Madame [N] [U] est en droit de solliciter la résolution de la vente,

— de jurisprudence constante en matière d’inexécution contractuelle, le demandeur conserve la faculté de modifier son option entre résolution et exécution forcée tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée de sorte que Madame [N] [U] est fondée à poursuivre l’exécution forcée de sa créance afin d’obtenir son désintéressement, la dernière saisie-attribution réalisée le 5 novembre 2024 faisant l’objet d’une contestation devant le juge de l’exécution de sorte que Madame [N] [U] n’a toujours rien perçu de celle-ci ;

— la partie demanderesse, au regard du non-paiement délibéré du défendeur, n’est nullement désintéressée à ce jour de l’intégralité des causes du commandement et demeure bien fondée à solliciter la résolution de la vente,

— toutes les sommes appréhendées dans le cadre des mesures d’exécution forcée à l’encontre du défendeur sont intégralement dues et resteront acquises à Madame [N] [U] au regard du comportement de Monsieur [C] [I] relevant de l’escroquerie,

— contrairement à ce qu’allègue la partie défenderesse, Madame [N] [U] n’a nullement accepté expressément dans un courriel du 6 mai 2020 un paiement tardif et, bien au contraire, le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré en date du 3 juin 2020, soit postérieurement à cette correspondance,

— Monsieur [C] [I] avance procéder au règlement du prix de vente mais sans verser aucune preuve attestant de ses règlements, celui-ci s’étant abstenu de tout règlement depuis mars 2024,

— l’argumentation relative à l’absence de publication ne concerne pas l’opposabilité de la clause exécutoire entre les parties, l’acte de vente ayant été signifié au défendeur suivant exploit d’huissier du 1er février 2022 de sorte que Monsieur [C] [I] ne peut soutenir qu’il ignore le contenu de l’acte auquel il est lui-même intervenu,

— subsidiairement, en application de l’article 1227 du code civil, la résolution judiciaire du contrat de vente doit être ordonnée dans la mesure où Monsieur [C] [I] ne s’acquitte plus du prix de la vente depuis le mois de mars 2024, la dernière mensualité réglée ayant été celle du mois de février 2024, de sorte qu’il est totalement défaillant dans son obligation de paiement du prix,

— au visa de l’article 1129 du code civil, la résolution de la vente emporte pour conséquence de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la vente or Madame [N] [U] a été informée des négligences du défendeur dans l’entretien de son appartement de sorte que le bien vendu à 135.000 euros a été évalué à une valeur comprise entre 77.000 euros et 89.000 euros en mars 2023, toutes les dégradations de l’appartement relevant de la responsabilité du défendeur jusqu’à preuve contraire ; Madame [N] [U] ne manquera pas de se faire assister d’un commissaire de justice le jour de la restitution du bien afin de faire constater l’état de ce dernier, le défendeur devant restituer l’appartement dans l’état dans lequel il l’a reçu ou indemniser la demanderesse de la perte de valeur du bien à hauteur de 58.000 euros et supporter toutes les dépenses de remise en état imputables à ses négligences du temps de son occupation,

— la partie demanderesse a été privée de la jouissance de son bien depuis l’acte de vente en date du 30 avril 2019 alors que Monsieur [C] [I] a bénéficié de la mise à disposition du bien litigieux sans aucune contrepartie, ce qui justifie de le voir condamné à payer la somme de 650 euros par mois depuis le 30 avril 2019 et jusqu’à parfaite restitution du bien en réparation du trouble de jouissance subi de même qu’il sera tenu au paiement des charges de copropriété depuis cette date pour s’être maintenu dans les lieux situés dans un ensemble de copropriété,

— Madame [N] [U] est en droit d’obtenir le règlement de la somme de 5.409,48 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et de résistance abusive au regard de l’attitude du défendeur, lequel a adopté un comportement négligeant en réglant certaines échéances avec retard ou en se dispensant purement et simplement du paiement de certaines échéances.

Dans ses dernières écritures en date du 31 mars 2025, Monsieur [C] [I] sollicite du tribunal de céans de :

À titre principal,

— constater que les conditions nécessaires à l’efficacité de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— constater que les conditions nécessaires à la résolution judiciaire ne sont pas réunies,

— constater l’acceptation de paiements tardifs, valant ainsi par la demanderesse renonciation au bénéfice du pacte commissoire et à solliciter la résolution judiciaire,

— constater que la demanderesse ne justifie pas des publications du pacte commissoire et de son action ainsi que de la demande en résolution d’une vente immobilière,

En conséquence,

— débouter Madame [N] [U] de l’intégralité de ses fins et prétentions,

— ordonner l’exécution du contrat en octroyant les plus larges délais au débiteur,

— rappeler que ce délai n’est assorti d’aucune limite temporelle,

À titre subsidiaire, en cas de résolution de la vente,

— condamner Madame [N] [U] à restituer les sommes versées à compter du 5 janvier 2020, sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter du jour du paiement par [C] [I],

— condamner Madame [N] [U] à le faire sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la date du jugement à intervenir,

— débouter Madame [N] [U] de sa demande de condamnation sous astreinte à la restitution du bien,

— débouter Madame [N] [U] de sa demande de condamnation au paiement de toutes les dépenses de remise en état, le défendeur ayant été de bonne foi et ayant fait un usage normal du bien,

— débouter Madame [N] [U] de sa demande de voir Monsieur [I] condamné à lui payer toutes les charges de copropriété exigibles depuis le 30 avril 2019 et ce jusqu’à restitution du bien,

— débouter Madame [N] [U] de sa demande de condamnation de [C] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de la réparation d’un soi-disant préjudice pour réticence abusive,

En tout état de cause,

— débouter Madame [N] [U] de sa demande de voir Monsieur [I] condamné à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [I] affirme que :

— si les parties, tel qu’en l’espèce, peuvent insérer dans le contrat un pacte commissoire exprès, l’efficacité de la clause suppose qu’elle soit dépourvue d’ambiguïté et qu’elle exprime la volonté commune des parties de mettre fin de plein droit au contrat, ce qui n’est pas le cas de la clause insérée à l’acte de vente, laquelle n’évoque pas distinctement la résolution du contrat et ne manifeste pas clairement la volonté des deux cocontractants de faire échapper la possible résolution du contrat à l’arbitrage judiciaire, de sorte que le pacte commissoire ne saurait trouver à s’appliquer en l’espèce,

— par ailleurs, l’efficacité de la clause suppose que le vendeur n’ait pas manifesté son intention de renoncer au bénéfice de celle-ci, l’acceptation de paiements tardifs valant renonciation au bénéfice du pacte commissoire ainsi que Madame [N] [U] l’a expressément accepté en date du 6 mai 2020, cette dernière devant en outre être considérée comme avoir renoncer à sa demande en résolution pour avoir agi en exécution forcée, multipliant les saisies-attributions à l’endroit de la partie défenderesse et acceptant toujours les règlements mensuels de Monsieur [C] [I],

— à l’égard des tiers, lorsque la vente porte sur un immeuble, l’opposabilité du pacte commissoire requiert la publication de celui-ci et le décret du 4 janvier 1955 (article 28,4°-c) soumet à la publicité foncière les demandes en justice tendant à obtenir la résolution d’une convention portant mutation de droits réels immobiliers, l’article 30,5° de ce décret sanctionnant le manquement à cette formalité par l’irrecevabilité des demandes, or la partie demanderesse ne justifie pas de ces publications de sorte que le tribunal doit la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— au visa des articles 1227 et 1654 du code civil, le tribunal saisi d’une demande de résolution n’est pas tenu d’y accéder et peut ordonner l’exécution forcée ou encore accorder des délais de grâce pour le paiement du prix, la partie demanderesse mettant en exergue un manquement insuffisamment grave pour justifier la résolution de la vente pour faire grief à Monsieur [C] [I] de ne pas avoir payé les intérêts de retard pour les échéances de janvier à mai 2020, lesquelles ont été honorées mais en retard compte tenu des lenteurs de la banque dans la réalisation des opérations de virements bancaires,

— l’action résolutoire suppose en premier lieu que le vendeur n’ait pas renoncé à son action résolutoire et, en second lieu, qu’il ait procédé à la publication de sa demande en résolution. Le fait d’exercer l’action en paiement par Madame [N] [U] illustre sa renonciation à la résolution par cette dernière, laquelle n’a pas publié la demande en résolution de la vente immobilière au service de la publicité foncière,

— au vu du paiement des échéances courantes par Monsieur [C] [I], au moyen d’un virement permanent au bénéfice de la partie demanderesse, il doit pouvoir bénéficier des plus larges délais de paiement tel que cela a été rappelé, qui ne sont assortis d’aucune limite temporelle,

— au visa de l’article 1228 du code civil, faute pour le juge de constater ou de prononcer la résolution, l’article 1228 du code civil l’investit du pouvoir d’ordonner l’exécution du contrat et d’octroyer un délai au débiteur, le paiement des échéances courantes par Monsieur [C] [I] justifiant de lui octroyer les plus larges délais de paiement sans aucune limite temporelle,

— subsidiairement, si le tribunal devait constater l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [C] [I] procéderait à la restitution l’appartement objet de l’acte de vente à la demanderesse, laquelle sera tenue de restituer le prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du jour du paiement, le remboursement des sommes dues à Monsieur [C] [I] devant être assorti d’une astreinte par jour de retard ; la restitution de l’appartement ne saurait être assortie d’une astreinte au regard de la bonne foi de Monsieur [C] [I],

— il ne saurait être mis à la charge de la partie défenderesse des frais de remise en état en application de l’article 1352-1 du code civil, Monsieur [C] [I] ayant usé normalement du bien, de bonne foi et sans commettre de faute,

— Madame [N] [U] ne rapporte pas la preuve du préjudice pour résistance abusive qu’elle invoque.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Dans ses dernières écritures, la partie défenderesse sollicite du tribunal de « constater que la demanderesse ne justifie pas des publications du pacte commissoire et de son action ainsi que de la demande en résolution d’une vente immobilière », et par suite, de la débouter de l’intégralité de ses demandes.

Ce faisant, alors qu’il argue de deux motifs d’irrecevabilité, Monsieur [C] [I] ne tire pas les conséquences, dans ses prétentions, des arguments qu’il avance au soutien de sa cause.

Le moyen tiré de l’absence de publication de la clause résolutoire et de la présente instance, faute de soutenir une prétention énoncée au dispositif des conclusions de la partie défenderesse que le juge doit trancher, ne sera pas étudié dans les motifs de la présente décision.

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

La clause résolutoire de plein droit, qui permet aux parties se soustraire la résolution d’une convention à l’appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d’appréciation (Civ 1ère, 25 nov. 1986).

En l’absence de dispense expresse et non équivoque, la clause résolutoire ne peut être acquise au créancier sans la délivrance préalable d’une mesure en demeure restée infructueuse (Civ 1ère, 3 févr. 2004 n°01-02.020).

La clause résolutoire ne peut pas jouer si elle n’a pas été invoquée de bonne foi (Civ 3ère, 25 janv. 1983) et la bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré (Civ 3ème, 10 mars 1993).

L’application de la clause résolutoire suppose la manifestation de volonté de son bénéficiaire ainsi que l’article 1217 du code civil le précise. Tant que la résolution du contrat n’a pas été définitivement acquise par le jeu de la clause résolutoire, le créancier de l’obligation inexécutée dispose d’une option entre l’exécution forcée du contrat et la mise en œuvre de la clause résolutoire.

La renonciation à l’une des branches de l’option peut intervenir après l’inexécution par le débiteur de ses engagements mais la tentative d’obtenir l’exécution forcée n’implique pas, à elle seule, renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire, le choix exercé par le créancier n’étant pas irrévocable. Ainsi, le créancier à qui son titre donne, tout à la fois, une action en exécution et l’action résolutoire, n’est pas présumé avoir renoncé à celle-ci parce qu’il exerce la première (Cass. com., 27 oct. 1953).

La renonciation au créancier au bénéfice de la clause résolutoire n’est pas nécessairement expresse. Elle peut être tacite et résulter des circonstances. En revanche, la volonté du créancier doit être certaine et résulter d’actes non équivoques ou de faits qui l’impliquent nécessairement (Cass. 3e civ., 11 oct. 1968). Une telle renonciation a pu s’induire de l’encaissement, sans réserve, les loyers échus postérieurement à l’acquisition de la clause (Cass. com., 16 mars 1964 : Bull. civ. III, n° 144).

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En l’espèce, l’acte authentique de vente signé entre les parties le 30 avril 2019 contient le paragraphe suivant au titre des modalités de paiement du prix (pièce n°1 partie demanderesse – p.6) :

« PAIEMENT DU PRIX

L’ACQUEREUR s’oblige à payer le prix au VENDEUR ou pour lui à son mandataire, porteur de la copie exécutoire des présentes, ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires, au plus tard le 5 septembre 2042, soit vingt-deux ans et huit mois (22 ans et 8 mois) à compter du 5 janvier 2020.

Le prix ne sera productif d’aucun intérêt.

Cependant, en cas de non-paiement à l’échéance, cette somme sera productive d’un intérêt au taux de six pour cent (6%) dès le premier jour de retard, sans qu’il y ait besoin d’une mise en demeure et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et cela de convention expresse entre les parties, sans que cette clause vaille prorogation de délai ou novation de droit, et sans préjudice des indemnités ci-après stipulées et du droit du VENDEUR de poursuivre le recouvrement de sa créance par tous moyens de droit.

Dans la suite de l’acte, les intérêts dont il est parlé s’entendent de ceux éventuellement dus en cas de non-paiement à l’échéance.

Il demeure convenu entre les parties :

1)Que tous les paiements auront lieu au domicile du VENDEUR ou de tout autre endroit indiqué par lui, soit CINQ CENTS EUROS (500,00 EUR) par mois, le 5 de chaque mois pendant vingt-deux ans et huit mois, le paiement de la dernière échéance du capital sera effectué le 5 septembre 2042, le premier paiement ayant lieu le 5 janvier 2020.

2)Qu’ils ne pourront être valablement effectués que suivant les modes libératoires légaux.

3)Que l’ACQUEREUR pourra se libérer par anticipation et par fraction d’un montant minimum de TROIS MILLE EUROS (3.000,00 EUR), à charge d’en prévenir le VENDEUR au moins quinze jours à l’avance et par écrit.

4)Qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal et des intérêts s’il y a lieu, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous les dommages et intérêts ».

Le 3 juin 2020, Madame [N] [U] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.191,04 euros au titre des intérêts échus à la suite de retards dans le paiement des cinq premières mensualités du prix (pièce n°4 partie demanderesse).

La partie demanderesse sollicite de voir l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit constatées. En défense, Monsieur [C] [I] avance que les conditions d’application de la clause résolutoire, laquelle est ambiguë, ne sont pas réunies et que Madame [N] [U] a renoncé à l’application de cette clause en acceptant des paiements tardifs.

Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de vente signé entre les parties contient une clause résolutoire libellée de la manière suivante : « au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause ».

Cette clause résolutoire, pour recevoir son plein effet, doit être libellée de manière claire et non ambiguë afin de permettre au débiteur de savoir ce qu’elle réprime et quel comportement il doit adopter pour pouvoir s’en libérer.

Il ressort de la lecture de cette clause, laquelle doit s’apprécier indépendamment du premier alinéa du paragraphe « 4) » relatif aux seules modalités suivant lesquelles la partie venderesse peut rendre exigibles les intérêts dus en cas de retard de paiement, que les parties ont entendu subordonner la mise en œuvre de cette clause au défaut « de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus ».

Les parties ont convenu que l’acquisition du bien immobilier objet de l’acte de vente se ferait au prix de 135.000 euros, payable en 22 ans et 8 mois par un versement mensuel de 500 euros à compter du 5 janvier 2020, le dernier paiement devant intervenir au plus le 5 septembre 2042 et que « le prix ne sera productif d’aucun intérêt ».

Par cette clause, dénuée d’ambiguïté, les parties ont prévu que la résolution de plein droit du contrat de vente serait encourue en cas de non-paiement de tout ou partie du prix, soit de la somme de 135.000 euros payable en mensualités de 500 euros dans un délai de 22 ans et 8 mois, chaque mensualité devant être réglée le 5 de chaque mois.

Il ne ressort pas de la lecture de la clause résolutoire, ni de celle du paragraphe « PAIEMENT DU PRIX » en son entier que les parties ont prévu que la clause résolutoire serait susceptible de jouer en cas de non-paiement des intérêts de retard, la clause résolutoire ne visant que le défaut de paiement de « tout ou partie du prix » et non du prix et des éventuels intérêts de retard.

Ce faisant, Madame [N] [U] ne pouvait valablement faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des intérêts de retard demeurés impayés pour lesquels les parties n’avaient pas prévu, de leur commune intention, qu’ils seraient susceptibles d’entraîner l’anéantissement du contrat après un commandement de payer demeuré infructueux en cas de défaut de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de constat de la résolution de plein droit de la vente conclue entre les parties le 30 avril 2019.

Sur la demande en résolution judiciaire du contrat de vente

Sur le principe de la résolution judiciaire

Aux termes de l’article 1650 du code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il appartient au juge du fond d’apprécier si le retard dans l’exécution est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée (Civ 1ère, 4 janv.1995).

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, Madame [N] [U] reproche à Monsieur [C] [I] d’être totalement défaillant dans le paiement du prix pour ne plus s’acquitter d’aucun règlement depuis le mois de mars 2024. Elle demande la résolution judiciaire du contrat de vente signé entre les parties le 30 avril 2019.

En défense, si Monsieur [C] [I] atteste de l’existence de paiements et de la mise en place d’un ordre de virement permanent au profit de la partie demanderesse (pièces 4 à 10 partie défenderesse), il ne justifie pas l’exécution effective de ces virements au profit de Madame [N] [U], laquelle conteste être destinataire du paiement du prix depuis mars 2024. La partie demanderesse a confié à la société d’huissiers de justice FOURNIER & MOSCATO le soin d’obtenir paiement des sommes dues par Monsieur [C] [I] en exécution du contrat de vente.

Il ressort du solde à payer émis par cette société et versé aux débats par la partie demanderesse (pièce n°18 partie demanderesse) que Monsieur [C] [I] est redevable d’une somme totale de 230.808,18 euros au 19 mars 2025 au titre des échéances principales et des intérêts. S’il a procédé à un règlement total de 25.000 euros en plusieurs mensualités, il apparaît qu’il n’a plus procédé au règlement de l’échéance principale mensuelle de 500 euros depuis le mois de mars 2024 et que les difficultés de paiement existent depuis la première mensualité, soit depuis janvier 2020.

Il ressort de ces éléments une inexécution durable du contrat de vente de la part de Monsieur [C] [I] depuis sa signature, laquelle est suffisamment grave pour être incompatible avec la poursuite du contrat de vente et exclure tout délai de paiement.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente conformément à la demande de Madame [U] et ce, à la date du présent jugement, avec la conséquence de droit concernant la restitution de la propriété de l’immeuble au vendeur. Par suite, seront ordonnées la transcription du jugement sur le feuillet du Livre Foncier ouvert au nom de Monsieur [C] [I] et la radiation de la vente résolue des biens dont il s’agit et leur réinscription au nom de Madame [N] [U] sur le feuillet du Livre Foncier de [Localité 12] ouvert à son nom.

Sur les effets de la résolution judiciaire

Le contrat ayant été résolu, conformément à la demande en ce sens de Madame [N] [U], les prestations exécutées par les parties doivent être restituées en application des dispositions de l’article 1229 du code civil, les prestations échangées par Madame [N] [U] et Monsieur [C] [I] n’ayant pu trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu.

En conséquence, Madame [N] [U] est tenue de restituer à Monsieur [C] [I] l’intégralité des sommes perçues, soit la somme de 25.000 euros au vu du décompte versé aux débats (pièce n°18 partie demanderesse), lequel n’est pas contesté par la partie défenderesse. Cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Madame [N] [U] sollicite de voir les sommes appréhendées dans le cadre des mesures d’exécution acquises à son profit au regard du « comportement » de la partie défenderesse. Cependant, la restitution des sommes perçues n’est que la conséquence de la demande en résolution judiciaire sollicitée par la partie demanderesse qui n’avance aucun moyen de droit au soutien de cette prétention. Elle doit par conséquent en être déboutée.

Monsieur [C] [I], devenu occupant sans droit ni titre du logement en raison de la résolution judiciaire du contrat, est tenu de restituer l’appartement de type F3 sis [Adresse 3] à [Localité 12] dont Madame [N] [U] est de nouveau propriétaire par l’effet de la résolution et ce, dans le délai d’un mois passé la signification de la présente décision.

A défaut de libération volontaire, il sera condamné à les évacuer, au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Monsieur [C] [I] ayant occupé les lieux depuis le 30 avril 2019, il doit indemniser Madame [N] [U] de la jouissance procurée par les lieux occupés, ce qui justifie de fixer à sa charge une indemnité d’occupation. Madame [N] [U] sollicite l’allocation d’une somme de 600 euros à ce titre en versant aux débats un avis de valeur locative établi par l’agence MATT IMMO (pièce n°11 partie défenderesse). Cependant, il y a lieu de relever que cette attestation est datée du 16 mars 2023 et n’est signée de la part d’aucune des parties. De plus, elle ne fait pas mention qu’une visite du bien ait été réalisée pour permettre de formuler l’avis de valeur au regard de l’état réel du bien.

En conséquence, il y a lieu de reprendre la valeur attribuée communément par les parties dans l’acte de vente, soit la somme de 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à l’exclusion de toute autre somme dont le paiement est sollicité par Madame [N] [U], notamment au titre des charges de copropriété, dont la consistance et l’existence ne sont pas justifiées par des pièces utiles versées aux débats.

Monsieur [C] [I] sera condamné à régler cette indemnité à compter du 30 avril 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

***

Madame [N] [U], dans les suites de la résolution du contrat de vente, sollicite de voir Monsieur [C] [I] condamné à lui régler la somme de 58.000 euros en réparation de la perte de valeur de l’ensemble immobilier objet du contrat de vente qu’elle impute à sa négligence. Au soutien de sa demande, elle verse aux débats un avis de valeur établi par l’agence immobilière MATT IMMO suivant lequel le bien serait évalué dans une fourchette comprise entre 77.000 euros et 89.000 euros.

Cependant, il y a lieu de relever que Madame [N] [U] ne verse pas d’avis de valeur du bien immobilier litigieux au jour de la vente, le prix de vente ne correspondant pas nécessairement à la valeur du bien au moment de sa vente notamment au vu de ce que les parties ont convenu quant aux modalités de paiement du prix, lesquelles étaient très favorables à l’acheteur et ayant pu, en contrepartie, conduire à une fixation du prix au-dessus du prix du marché. En outre, l’avis de valeur renseigne sur la valeur du bien par rapport au marché, lequel est évolutif, et ne se base, dans le cas présent, aucunement sur la valeur réelle du bien qui n’a pu être visité. Enfin, les attestations versées aux débats par la partie demanderesse (pièces n°9 et 10) témoignent d’une dégradation et de l’absence d’entretien des parties communes de l’immeuble litigieux ainsi que du comportement du fils du défendeur, soit des faits qui ne sont pas spécifiquement imputables à Monsieur [C] [I].

En conséquence, la demande au titre de la perte de valeur n’étant pas justifiée, par la partie demanderesse doit en être déboutée.

S’agissant des dépenses de remise en état dont Madame [N] [U] sollicite le paiement, force est de constater que la partie demanderesse allègue d’un préjudice sans verser aucune pièce aux débats à ce titre, s’agissant au demeurant d’un bien dont elle n’a pas, par définition, repris possession. Le préjudice allégué étant ni certain, ni existant à ce jour, elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et en application de l’article 1240 du code civil, lequel dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive suppose que soit caractérisé de la part du défendeur un abus du droit de se défendre en justice. La partie demanderesse ayant délivré à tort un commandement de payer visant la clause résolutoire et Monsieur [C] [I], actuellement dans une situation financière précaire au vu des pièces financières qu’il verse aux débats, il ne saurait être retenu l’existence d’un abus du droit de se défendre contre une clause résolutoire injustement activée et une demande de résolution judiciaire consécutive à des difficultés de paiement. Dès lors, faute de prouver un abus du droit de se défendre de la part de Monsieur [C] [I], Madame [N] [U] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [I], partie succombante, sera condamné aux dépens à l’exception des frais d’établissement et de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 juin 2020, lequel a été délivré à tort par Madame [N] [U], cette dernière devant en supporter la charge.

Il sera également condamné à payer à Madame [N] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [C] [I] formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [N] [U] de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en constat de la résolution du contrat de vente conclu le 30 avril 2019 ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de vente conclu entre les parties le 30 avril 2019 et portant sur un immeuble de type appartement – F3 sis [Adresse 3] à [Localité 12] (cadastré section KK n°[Cadastre 6], lots n°2 et n°9 ) à la date de la présente décision ;

En conséquence de la résolution judiciaire,

ORDONNE la transcription du présent jugement sur le feuillet du Livre Foncier de [Localité 12] ouvert au nom de Monsieur [C] [I] ;

ORDONNE la radiation de la vente résolue des biens dont il s’agit et leur réinscription au nom de Madame [N] [U] sur le feuillet du Livre Foncier de [Localité 12] ouvert à son nom ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à restituer la somme de 25.000 euros reçue de Monsieur [C] [I] en exécution du contrat de vente résolu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à restituer le bien de type appartement – F3 sis [Adresse 5], cadastré section KK n°[Cadastre 6], lots n°2 et n°9 remis par Madame [N] [U] en exécution du contrat de vente résolu à cette dernière, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux occupés, à savoir l’appartement F3 sis [Adresse 5], cadastré section KK n°[Cadastre 6], lots n°2 et n°9, de Monsieur [C] [I] ainsi de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 30 avril 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à Madame [N] [U] ou son mandataire, à la somme de 500 euros (cinq cent euros), à l’exclusion de toute autre somme ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à régler cette indemnité d’occupation depuis le 30 avril 2019 ;

DÉBOUTE Madame [N] [U] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [I] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Madame [N] [U] la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux entiers dépens, à l’exception des frais d’établissement et de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, lesquels doivent restés à la charge de Madame [N] [U] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président