Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 9 janvier 2025, n° 24/03238

TJ Évry 9 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient dues et que la mise en demeure n'avait pas été suivie d'effet, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
Le tribunal a estimé que la mauvaise foi n'était pas caractérisée et que le préjudice n'était pas distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais de recouvrement exposés
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et a ordonné le paiement d'une somme au titre des frais de recouvrement.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé que la défenderesse, ayant succombé, devait supporter les frais de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire d'Évry, le Syndicat des Copropriétaires Ozonville 2 a assigné Mme [D] [S] pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Les questions juridiques posées incluent la validité des demandes de paiement des charges et des dommages-intérêts, ainsi que la responsabilité de la défenderesse. Le tribunal a condamné Mme [D] [S] à payer 4 490,94 € pour les charges de copropriété échues, 2 138,55 € pour les charges devenues exigibles, et 180,18 € pour les frais de recouvrement, tout en déboutant le syndicat de sa demande de dommages-intérêts. La décision est exécutoire à titre provisoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 9 janv. 2025, n° 24/03238
Numéro(s) :	24/03238
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OZONVILLE 2

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/03238 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FE

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OZONVILLE 2, situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 1]

Non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Février 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Octobre 2024 et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [S] est propriétaire des lots numéros 47 et 63 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de Justice du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, a fait assigner Mme [D] [S] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 7 185,54 € selon arrêté de compte du 20 novembre 2023, 4ème appel de fonds et FONDS TRAVAUX ALUR inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 669,69 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2023 sur une somme de 4 754,68 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner la défenderesse en tous les dépens.

A l’audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [D] [S], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu en personne et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats le 12 septembre 2023 afin de permettre au syndicat des copropriétaires OZONVILLE [Adresse 2] de verser aux débats la lettre de mise en demeure adressée à la défenderesse préalablement à l’introduction de la présente procédure.

A l’audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et versé aux débats la lettre de mise en demeure adressée à la défenderesse le 17 octobre 2023.

Mme [D] [S] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires OZONVILLE 2 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 17 octobre 2023, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [D] [S], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 4 610,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2023, 1er REFECTION PEINTURES BATIMENT II et FONDS TRAVAUX ALUR inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 4 754,68 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 septembre 2020, 29 juin 2021, 30 mars 2022, 20 juin 2022 et 20 juin 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2024, pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 1/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 1er TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 942,41euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 243,13 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.

Il en résulte :

— que le montant de 451,47 euros représentant le total des sommes mentionnées dans l’arrêté de compte du 23 novembre 2023 au titre des fonds travaux ALUR pour le 3ème trimestre 2021 et les exercices es 2022,2023 et 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, appel 1er trimestre 2024, au titre des charges impayées seulement, s’élève à la somme de 4 490,94 euros (= 4 942,41 €- 28,73 € – 28,73 € – 28,73 € – 28,69 € – 55,55 € – 35,40 € – 35,40 € – 35,40 € – 35,40 € – 34,86 € – 34,86 € – 34,86 € – 34,86 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 17 octobre 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 20 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il a été établi qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2024.

Il en résulte :

— que le montant de 104,58 euros représentant le total des sommes mentionnées dans l’arrêté de compte du 23 novembre 2023 au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges seulement devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024, s’élève à la somme de 2 138,55 euros (= 2 243,13 € – 34,86 € – 34,86 € – 34,86 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [D] [S], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a effectué divers versements pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 669,69 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :

— les frais de la mise en demeure du 5 juillet 2021 et de ses relances des 24 mai 2022 et 16 août 2022 ainsi que les frais de la mise en demeure du 31 août 2022, de la sommation de payer du 2 novembre 2022 et de la relance du 24 mai 2023, non produites,

— et les honoraires des 8 septembre 2023 en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Seuls apparaissent fondés :

— les honoraires relatifs à la mise en demeure mais dont le montant de 144 euros doit être ramené à 30 euros conformément au contrat de syndic.

— les frais de commandement de payer du 18 juillet 2023 mais pour le montant de 150,18 euros conformément à la facture produite.

Mme [D] [S] est condamnée au paiement de la somme de 180,18 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [D] [S], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétairesde la résidence [Adresse 9], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 4 490,94 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, appel 1er trimestre 2024, au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2 138,55 euros devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires OZONVILLE [Adresse 2] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 180,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [D] [S] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,