TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R]

Monsieur [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01178 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A7Y

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4],

dont le siège social est représenté par son syndic, le Cabinet NOVOTIM – [Adresse 3]

représenté par Maître JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Madame [J] [R],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [G],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01178 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A7Y

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] sont propriétaires des lots n°1407, 1434 et 1513 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN13 SEC AT N°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 246/100000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic le CABINET NOVOTIM en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  4 105,72 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus) ;

«  1 000 euros de dommages et intérêts ;

«  la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

«  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] (246/100000ème).

A l’audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil, expose que la créance au titre des charges de copropriété a été réduite et que le reliquat s’élève à 939,42 euros au 1er octobre 2024. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus. Il précise que les défendeurs n’ont pas retiré le pli de la mise en demeure.

Monsieur [P] [G] comparait en personne et indique ne pas avoir de pouvoir pour son épouse.

Il confirme l’apurement partiel de la dette mais conteste dans un premier temps les frais de recouvrement. Il soutient être de bonne foi. Il déclare ensuite être prêt à payer les frais de recouvrement mais pas les dommages et intérêts, ni la somme demandée au titre des frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [J] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

«  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 1407, 1434 et 1513, indiquant la répartition des tantièmes (246/100000èmes), établissant l’origine de propriété, ainsi que la qualité de copropriétaire de Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] ;

«  les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er novembre 2022 au 1er octobre 2024 correspondant à l’arriéré ;

«  les relevés individuels de charge pour la période correspondant à l’arriéré ;

«  l’historique du compte du 1er novembre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 939,42 euros (en ce inclus 236,53 euros de frais) ;

«  les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 31 mai 2022, 23 mai 2023, et 24 avril 2024 ;

«  les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;

«  la mise en demeure de payer la somme de 3 607,54 euros adressée le 13 juin 2023 à Madame [J] [R] ET Monsieur [P] [G] (signée le 16 juin 2023) ;

«  le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ;

«  le contrat de syndic ;

«  une note d’honoraires du 24 novembre 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 236,53 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

Monsieur [P] [G] reconnait le principe et le quantum de la dette.

Madame [J] [R], absente à la procédure, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le quantum de la dette.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 702,89 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2024 pour la totalité de la somme.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 236,53 euros sans toutefois former une demande précise dans l’assignation ou à l’audience.

Il n’y a donc pas lieu à statuer à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] présente, de manière récurrente depuis 2 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] et de l’apurement partielle de la dette entre l’assignation et l’audience. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 janvier 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le CABINET NOVOTIM :

— la somme de 702,89 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er novembre 2022 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la totalité de la somme ;

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 24 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [R] et Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le CABINET NOVOTIM, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [R] ET Monsieur [P] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente