TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00939 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QG2O

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

M. [N] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine PRISO de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT GOGET-PRISO, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e ORHON

+ 1CCC à M^e PRISO

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail égaré, M. [N] [E] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 9], et appartenant à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Par acte du 23/01/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.560,46 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16/01/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élevait à la somme de 627,99 euros par mois.

Par acte en date du 10/05/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire, dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 4.096,16 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 2.719,05 euros, au titre des loyers échus à la date du 5/09/2025.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [N] [E], représenté par son conseil, indique avoir bénéficié d’un effacement de dette à hauteur de 1.416 euros en février 2023 par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne, pris en compte dans le décompte du bailleur en octobre 2024, précise avoir un revenu de 2.050 euros dans le cadre d’un CDI et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 90 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13/11/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 5/09/2025, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 5/09/2025, la dette s’élève à la somme de 2.581,75 euros hors frais au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [N] [E] , il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 29 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 90 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 14/05/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 11/09/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 25/01/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que l’obligation de payer le loyer est une obligation essentielle du preneur dans le cadre d’un contrat de bail ;

Attendu qu’aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Attendu qu’il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Que cependant, les difficultés rencontrées par le locataire, et sa volonté de régler la dette locative, justifient qu’il luisoit accordé un délai pour régler l’arriéré de loyer, sous peine de voir prononcer la résiliation du bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [N] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ; que les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer faisant référence à une clause résolutoire alors que la présente instance visait au prononcé de la résiliation du bail, dès lors que cet acte n’était pas nécessaire à la présente instance ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [E] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2.581,75 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 5/09/2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23/01/2024 ;

AUTORISE M. [N] [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 29 mensualités de 90 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, le contrat de bail ne sera pas résilié ;

A défaut de respect de l’échéancier:

PRONONCE la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier loyer impayé ou des mensualités d’apurement de la dette, au cours de l’échéancier précédemment fixé;

ORDONNE l’expulsion de M. [N] [E] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [E] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation mais à l’exclusion du coût du commandement de payer signifié le 23/01/2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président