TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/56200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKK3

AS M N° : 6

Assignation du :

21 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. FREKA

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS – #A1003

DEFENDEURS

S.A.S. BATIMA

[Adresse 5]

[Localité 1]

non représentée

Monsieur [J] [B]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, la SCI Freka a donné à bail commercial dérogatoire à la société Batima des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de trente-six mois à compter du 29 juin 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, M. [B] s’est porté caution solidaire pour le règlement de toutes les sommes que pourrait devoir la société Batima à la SCI Freka résultant du contrat de location signé le 29 juin 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Freka a, par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, fait délivrer à la société Batima un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 4 400 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 février 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date des 21 août et 12 septembre 2025, la SCI Freka a fait assigner la société Batima et M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-5 et L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

«  CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux termes du bail en date du 29 juin

2020 ;

ORDONNER l’expulsion des lieux de la société BATIMA et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 9] Publique si besoin est ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;

CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel la société BATIMA, ainsi que sa caution, Monsieur [J] [B], à payer à la SCI FREKA la somme de 9.900 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au mois de juillet 2025 inclus ;

CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel la société BATIMA, ainsi que sa caution, Monsieur [J] [B], à payer à la SCI FREKA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, et ce, à compter du 1 er août 2025 jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés ;

ASSORTIR ces condamnations du taux d’intérêt légal :

— à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer, pour les sommes correspondant au loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025 ;

— à compter de la date de la présente assignation pour l’indemnité d’occupation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER solidairement la société BATIMA, ainsi que sa caution, Monsieur [J] [B], à verser à la SCI FREKA la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire, laquelle est de droit ;

CONDAMNER solidairement la société BATIMA ainsi que sa caution, Monsieur [J] [B], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 février 2025."

A l’audience qui s’est tenue le 16 octobre 2025, la SCI Freka a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignés à l’étude (pour le preneur au sein des lieux loués) et par procès-verbal de recherches infructueuses (pour le preneur au siège social et pour la caution), la société Batima et M. [B] n’ont pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025. La SCI Freka a été invitée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 20 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 25 février 2025 par la SCI Freka à la société Batima pour avoir paiement de la somme de 4 400 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or, la lecture du décompte produit arrêté au 2 mai 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Batima

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Batima jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI Freka.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Freka sollicite la condamnation de la société Batima à lui régler la somme de 9 900 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2025.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés produits que cette somme est due par la société Batima.

La société Batima sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 9 900 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 25 février 2025, sur la somme de 4 400 euros et à compter de l’assignation, soit du 21 août 2025, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de condamnation solidaire de M. [B]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En vertu de l’article L. 331-1 du code de la consommation (désormais abrogé, dans sa version applicable du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2022), " Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. » ".

L’article L. 331-2 dudit code (également désormais abrogé, dans sa version applicable du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2022) ajoute que " Lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante :

« En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ». "

L’article L. 331-3 du même code (également désormais abrogé, dans sa version applicable du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2022) précise que « Les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel sont réputées non écrites si l’engagement de la caution n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires. »

Enfin, l’article L. 333-1 du même code également désormais abrogé, dans sa version applicable du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2022) prévoit que « sans préjudice des dispositions particulières, toute personne physique qui s’est portée caution est informée par le créancier professionnel de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement. »

Il a été jugé qu’un créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si elle n’est pas principale.

En l’espèce, M. [B] s’est, par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, porté caution solidaire pour le règlement de toutes les sommes que pourrait devoir la société Batima à la SCI Freka résultant du contrat de location signé le 29 juin 2020 sans aucune limite de montant.

Dès lors, cet engagement ne comporte pas les mentions prescrites par les articles L. 331-1 à L. 331-3 du code de la consommation dans leur version applicable au moment où l’engagement a été pris.

En outre, il n’est pas justifié que la SCI Freka ait informé M. [B] de la défaillance de la société Batima avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2025.

Or, il ressort de l’extrait K-bis de la SCI Freka que cette dernière a pour activités l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers.

L’acte de cautionnement ayant été consenti afin de garantir les sommes dues au titre d’un contrat de bail commercial dérogatoire que la SCI Freka a conclu, dans le cadre de ses activités, avec la société Batima, la SCI Freka doit être regardée comme étant un créancier professionnel au sens des articles L. 331-1 à L. 331-3 et L. 333-1 du code de la consommation précités.

Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse quant à l’obligation pour M. [B] de payer solidairement avec la société Batima les sommes que cette dernière doit au titre du contrat de bail en application de l’engagement de caution qu’il a donné à la SCI Freka.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Freka de condamnation solidaire de M. [B].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Batima sera condamnée au paiement des dépens.

Par suite, elle sera condamnée à payer à la SCI Freka une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 mars 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Batima et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons la société Batima à payer à la SCI Freka une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Batima à payer à la SCI Freka la somme de 9 900 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur la somme de 4 400 euros et à compter du 21 août 2025 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de M. [B] ;

Condamnons la société Batima aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Batima à payer à la SCI Freka la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ