TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01017 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSAS

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Mme [K] [X] épouse [U]

C/

Mme [E] [F]

M. [D] [J]

Mme [H] [F]

M. [R] [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [K] [X] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de

DEFENDEURS:

Madame [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 9/10/2020, Mme [E] [F] M. [D] [J] étaient locataires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 8], et appartenant à Mme [K] [X] épouse [U]. Par acte du 8/10/2020, Mme [H] [F] et M. [R] [F] se sont portés cautions solidaires des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, frais et intérêts.

Les locataires ont quitté les lieux et le bail a été résilié, un état des lieux de sortie a été dressé le 15/02/2023.

Une ordonnance en injonction de paiement du 21/03/2024 a rejeté la requête Mme [K] [X] épouse [U], l’affaire nécessitant un débat contradictoire.

Par actes d’huissier en date du 4/06/2025, Mme [K] [X] épouse [U] a fait assigner Mme [E] [F] M. [D] [J] ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] et demande :

— la condamnation solidaire de Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] à payer la somme de 2.958,43 euros au titre des loyers et charges impayés due à la sortie des lieux,

— la condamnation solidaire de Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] à payer la somme de 14.200 euros au titre des indemnités de réparations locatives (5.300 euros, ramené à 4.520 euros après déduction d’un dépôt de garantie de 780 euros)

et autres préjudices matériel et moral due à la sortie des lieux,

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] aux entiers dépens.

Cités par acte délivré par remise domicile, Mme [E] [F] M. [D] [J] n’ont pas comparu ; cités par acte délivré par remise à personne, Mme [H] [F] et M. [R] [F] n’nt pas comparu.

Mme [K] [X] épouse [U] a été invitée, par note en délibéré autorisée et contradictoire, à se prononcer sur une demande écrite des locataires d’octroi de délais de paiement à raison de 250 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 13/11/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’article 446-1 du code de procédure civile dispose que lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience ; que le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire ;

Attendu que l’article 832 du même code prévoit que, sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe ; que l’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1 ;

Sur les loyers et charges

Attendu que Mme [K] [X] épouse [U] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu cependant qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; qu’il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ;

Attendu qu’en l’espèce, les rappels de charges pour les années 2021 et 2022 ne sont pas justifiées ; qu’ ils seront écartés ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies et des remboursements déjà effectués par les locataires (150 euros x 5) que la dette s’élève à la somme de 489 euros au titre des loyers et charges impayés au 11/02/2023, selon décompte du 22/08/2023 ;

Sur la solidarité passive et les cautionnements

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Que l’acte de cautionnement étant régulier et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, Mme [H] [F] et M. [R] [F] seront condamnés solidairement avec les locataires au paiement des sommes dues au bailleur, y compris au titre des réparations locatives ;

Sur les réparations locatives

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

Attendu que Mme [K] [X] épouse [U] chiffre les postes de réparations à la somme de 5.300 euros au titre des réparations locatives, suite au départ du locataire ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 9/10/2020, ainsi que l’état des lieux de sortie le 15/02/2023 ;

Qu’il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux que l’appartement était à l’état neuf ou correct à l’entrée et qu’il est globalement dans un état d’usage à la sortie, avec des zones de saleté, des zones de moisissures et un certain nombre de dégradations ;

Que lorsque la durée d’occupation a été longue (ici trois ans) et que le locataire a reçu les lieux à l’état neuf, il ne peut lui être demandé de rendre les lieux dans le même état à sa sortie, mais seulement en état d’usage ; il doit seulement répondre des dégradations ou détériorations constatées.

Que plus précisément, la comparaison des états des lieux révèle que :

— des moisissures et des tâches sont présentes sur les murs, plafonds et sols du salon, des deux chambres et de la salle de bains,

— des prises électriques sont arrachées ou hors d’usage dans le salon, les chambres et les WC,

— des plinthes ont été décollées ou détériorées dans la chambre n° 2,

— un radiateur a été arraché dans la chambre 2 et un autre est manquant dans la salle de bain,

— le meuble sous l’évier de la cuisine est abîmé pour avoir pris l’eau,

— une poignée de porte est branlante ;

Que la bailleresse fournit une facture de l’entreprise Pierron Yannick EI comportant le détail de cinq postes de réparations correspondant à :

— la reprise des peintures de l’appartement pour un montant de 3.500 euros,

— le replacement de plinthes dans les chambres, salon, cuisine, couloirs et salle de bain pour un montant de 750 euros,

— la fixation de la poignée de porte, reprise électrique et fixations radiateurs pour un montant de 250 euros,

— le remplacement des éviers et meuble cuisine pour un montant de 450 euros,

— la reprise des joints d’étanchéïté dans la douche et nettoyage VMC pour un montant de 350 euros ;

Attendu que ces postes et montants, qui correspondent aux désordres constatés, ne comportent pas d’abattement au titre de la vétusté, et seront donc réduits de 30 % à ce titre, sans compter que la reprise de peinture dans tout l’appartement ne se justifie pas, non plus que celle des plinthes qui ne sont évoquées que dans la chambre 2 au regard de l’état de sortie des lieux ; qu’en outre, les photos produites ne témoignent pas d’un appartement dans un état totalement détérioré, contrairement à ce qui est soutenu ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments, qu’il convient de condamner solidairement Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] à payer à Mme [K] [X] épouse [U] une somme de 2.100 euros euros (après réduction des postes précités et application de l’abattement de vétusté retenu) au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien ;

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées ;

Qu’en l’espèce, le dépôt de garantie étant d’un montant de 780 euros, la créance au titre des réparations locatives est d’un montant de 1.320 euros après déduction dudit dépôt de garantie ;

Sur les délais de paiement demandés par les locataires

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [E] [F] M. [D] [J], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 8 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au résident demeurée infructueuse pendant 15 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Mais attendu que Mme [K] [X] épouse [U] échoue à établir l’existence d’un préjudice à la fois réparable et distinct de celui qui est déjà pris en compte au titre de la réparation des désordres locatifs et qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires ;

Qu’en effet, il convient de rappeler que les retards de paiement et impayés de loyers sont entièrement réparés par une condamnation à verser l’arriéré avec intérêts moratoires et que la remise en état des lieux est intégralement réparée par la créance de réparation allouée au bailleur dans le respect des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’exposé précédemment ;

Qu’en outre, Mme [K] [X] épouse [U] ne peut ériger en préjudice distinct et réparable ses diligences au titre des réparations, dès lors qu’il lui incombe d’assumer les aléas et charges que tout propriétaire doit endosser lorsqu’il se livre à la mise à disposition de locaux d’habitation conformément aux prévisions légales, et notamment aux régles afférentes à la restitution des lieux loués ;

Qu’enfin, les désordres constatés, et qui font l’objet d’une réparation, ne revêtent pas, au vu des pièces versées, un caractère manifestement anormal, non plus qu’une impossibilité de relouer la chambre dont il s’agit dans un délai raisonnable ;

Qu’en conséquence, Mme [K] [X] épouse [U] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera donc ordonnée ;

Attendu que les défendeurs succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs doivent être condamnés à payer à Mme [K] [X] épouse [U] une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] à verser à Mme [K] [X] épouse [U]:

— la somme de 489 euros au titre des charges et loyers impayés,

— la somme de 1.320 euros d’indemnité au titre des réparations locatives ;

Autorise Mme [E] [F] M. [D] [J] à apurer la dette précédemment fixée en 8 mensualités de 250 euros chacune, à compter de la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Déboute Mme [K] [X] épouse [U] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] à verser à A la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [E] [F] M. [D] [J], ainsi que Mme [H] [F] et M. [R] [F] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président