RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 Juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00670 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4EF

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 01 Juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A. SEQENS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [T] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni constitué

Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni constituée

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2025, la SA [Adresse 5] a assigné en référé Monsieur [T] [X] et Madame [K] [D] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties, pour défaut de paiement du loyer et des charges, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire pour le même motif ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [X] et de Madame [O] [D] et de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges que Monsieur [T] [X] et Madame [K] [D] auraient payé si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [O] [D] au paiement de ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [O] [D] au paiement de la somme de 1.218,03 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit sur la somme de 942,05 euros à compter du commandement de payer du 14 février 2025, et de l’assignation pour le surplus,

— condamner in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [O] [D] au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA D’HLM SEQENS expose que :

— par acte sous seing privé, la société SOGEMAC HABITAT à laquelle elle vient aux droits, a donné à bail à Monsieur et Madame [T] [X] un garage n°03XG01 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er aout 1993 ;

— par avenant n°1 du 26 octobre 2012, le loyer mensuel a été porté à 66 euros ;

— par avenant n°2 du 4 juillet 2013, Madame [O] [D] est devenue cotitulaire du bail ;

— à partir de l’échéance du mois de décembre 2023, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [D] ne s’acquittant pas régulièrement du loyer et des charges, elle leur a fait délivrer le 14 février 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 942,05 euros, arrêtée au 10 février 2025, qui est demeuré infructueux ;

— la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.218,03 euros, arrêtée au 3 avril 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA [Adresse 5], représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [T] [X] et Madame [K] [D] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolution, d’expulsion et de paiement à titre provisionnel

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 835 du même code dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1224 du Code civil , « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » ; et la « résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution »

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si le manquement reproché au locataire fait l’objet d’une clause expresse, c’est-à-dire que l’obligation ou l’interdiction ait été clairement prévue dans le bail. À défaut, en application du principe d’interprétation stricte des clauses du bail, en l’absence de stipulation expresse, la clause résolutoire ne peut être invoquée. (Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.232)

Lorsqu’une partie à un acte demande au juge des référés de constater le jeu d’une clause résolutoire expresse, disposition par laquelle les parties ont lié la résolution du contrat conclu à l’inexécution, par l’une d’elles, des obligations créées, la résolution opère de plein droit.

Si le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail en application d’une clause résolutoire, il n’a pas le pouvoir de la prononcer. ( Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-16.783 ).

A titre liminaire, il sera relevé que l’assignation ne mentionne aucun fondement juridique à l’appui des demandes formulées, ni dans son dispositif ni dans ses motifs.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé, la société SOGEMAC HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA [Adresse 5], a donné en location à Monsieur et Madame [T] [X], à effet du 1er aout 1993, un garage n°G.01 situé dans la résidence « Département » à [Localité 4], moyennant un loyer de 300,16 francs payable mensuellement.

Par avenant n°1 du 26 octobre 2012, le loyer a été porté à 66 euros, et par avenant n°2 du 4 juillet 2013, les droits et obligations attachés au bail ont été transférés à Monsieur [T] [X] et Madame [K] [D].

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SA D’HLM SEQENS a fait délivrer à Monsieur [T] [X] et Madame [K] [D] un commandement de payer la somme de 1033,09 euros au titre des loyers impayées au 10 février 2025.

Alors que la société SEQENS sollicite du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, force est de constater que ni le contrat de location du garage susvisé ni ses avenants comportent de clause résolutoire et le commandement de payer du 14 avril 2025 ne vise d’ailleurs la moindre clause résolutoire.

En effet, le contrat de location, à effet au 1er aout 1993, se contente de stipuler que « en cas d’inobservation d’une des clauses qui précèdent, notre société se réserve le droit d’annuler la présente location, et en particulier en cas de non-paiement des loyers (même logement) à leur échéance chez le gardien et ce, par simple lettre recommandée ».

Si le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail en application d’une clause résolutoire, qui est toutefois inexistante dans le cas présent, il n’a pas le pouvoir de prononcer la résolution du contrat qui nécessite la démonstration d’un manquement contractuel suffisamment grave, dont l’appréciation relève du juge du fond.

Par conséquent, les demandes de la SA [Adresse 5] se heurtent à des contestations sérieuses de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SA d’HLM SEQENS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En outre, compte tenu de l’issue du litige, elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SA [Adresse 5] ;

DEBOUTE la SA D’HLM SEQENS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA [Adresse 5] aux dépens de la présente instance.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,