TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08572 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DTV

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 9] Italie sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, société par actions simplifiée [Localité 7] représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

Le Syndicat des copropriétaires secondaire de la Rési dence [Localité 9] Italie sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, société par actions simplifiée, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. AVIMO, représenté par ses dirigeants légaux,

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non représentée

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DTV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Carole BRANLY- COUSTILLAS,Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE , Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL AVIMO est propriétaire des lots de copropriété n°5990, 5991, 5992, 5993, 5994, 5995, 5996, 5997, 5998, 5999, 6000, 6001, 6082, 6083, 6084, 6085, 6086 et 6087 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par jugement du 7 décembre 2023, rectifié par décision du 21 décembre 2023, la SARL AVIMO a été condamnée à payer :

au syndicat principal de l’immeuble les sommes de 11.861,84 euros au titre des arriérés de charges au 15 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, 120 euros au titre des frais de recouvrement et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

au syndicat secondaire de l’immeuble les sommes de 16.899,30 euros au titre des arriérés de charges au 1er juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens.

Par acte en date du 24 juin 2024, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de l’immeuble a fait assigner devant la présente juridiction la SARL AVIMO pour la condamner à payer des charges de copropriété impayées.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ils demandent au tribunal de condamner avec exécution provisoire, la SARL AVIMO à payer:

— au syndicat principal la somme de 3.565,28 euros au titre des charges impayées du 10 septembre 2023 au 1er avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre 2.137,50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

au syndicat secondaire la somme de 6.497,64 euros au titre des charges impayées du 10 septembre 2023 au 1er avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre 2.364,50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;Décision du 12 Juin 2025

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— respectivement à chacun des deux syndicats de copropriétaires la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— respectivement à chacun des deux syndicats de copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SARL AVIMO n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 12 Juin 2025

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire justifient tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL AVIMO est propriétaire des lots n°5990, 5991, 5992, 5993, 5994, 5995, 5996, 5997, 5998, 5999, 6000, 6001, 6082, 6083, 6084, 6085, 6086 et 6087 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 5].

Au soutien de leurs demandes principales, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire produisent aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des17 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 1er février 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022, 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 mai 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL AVIMO, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur, du 10 septembre 2023 au 1er avril 2024, à l’égard du syndicat des copropriétaires principal de 3.565,28 euros ; et à l’égard du syndicat des copropriétaires secondaire de 4.910,58 euros.

La SARL AVIMO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire sollicitent en outre, respectivement le paiement de la somme de 2.137,50 et 2.364,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il convient de relever que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

S’agissant des frais de prise d’hypothèque légale, dans la mesure où ces frais sont antérieurs à l’assignation sans mise en demeure préalable, ils ne sauraient être considérés comme des frais justifiés et nécessaires.

Les frais d’avocats apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés d’huissier apparaissent constituer des frais irrépétibles.

Les syndicats des copropriétaires principal et secondaire seront par conséquent déboutés de leurs demandes en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de leurs créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire réclament l’indemnisation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison de l’inexécution par la SARL AVIMO de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SARL AVIMO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SARL AVIMO a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 décembre 2023 , à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SARL AVIMO comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SARL AVIMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL AVIMO, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Compte tenu aux dépens, la SARL AVIMO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL AVIMO à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] les sommes de :

—  3.565,28 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété du 10 septembre 2023 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 ;

—  1.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL AVIMO à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes de:

—  4.910,58 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété du 10 septembre 2023 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 ;

—  1.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], de leur demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SARL AVIMO aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 12 Juin 2025.

La Greffière La Présidente