Tribunal Judiciaire d'Évry, 3e chambre, 17 mars 2025, n° 23/00069

TJ Évry 17 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Respect des conditions de la promesse de vente
La cour a constaté que la société DELPHILIA n'a pas transmis les refus de prêt dans le délai imparti, ce qui a conduit à la défaillance de la condition suspensive.
Accepté
Défaillance de la condition suspensive
La cour a jugé que la société DELPHILIA n'a pas respecté les conditions contractuelles, entraînant la libération de l'indemnité d'immobilisation au profit de la société ATLAS.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné la société DELPHILIA à verser une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 3e ch., 17 mars 2025, n° 23/00069
Numéro(s) :	23/00069
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe JULIENPatrick CHABRUN
Cabinet(s) :	CABINET RATIO LEGIS
Parties :	La S.A.S. DELPHILIA FRANCE HOLDING c/ La S.C.I. ATLAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/00069 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PARW

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

Maître [K] [O] de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS,

Maître [E] [G] de la SELARL P D G B

Jugement Rendu le 17 Mars 2025

ENTRE :

La S.A.S. DELPHILIA FRANCE HOLDING

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe JULIEN de la SELEURL PJU CONSEIL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La S.C.I. ATLAS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Décembre 2024 et de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 novembre 2021, la société civile immobilière ATLAS a consenti au profit de la société par actions simplifiées DELPHILIA FRANCE HOLDING une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 9], pour un montant de 410 000 €.

Une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été insérée audit contrat, précisant les modalités suivant lesquelles la vente projetée pourrait être interrompue.

Conformément aux dispositions prévues au sein de la promesse de vente, la société bénéficiaire était tenue de procéder au versement d’un dépôt de garantie de 20 500,00€ correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation dont le montant est de 41 000,00€. Le versement a eu lieu le 30 novembre 2021 et a été placé sous séquestre chez Maître [I] [M], notaire à [Localité 8] ([Localité 5]).

La date butoir de la réalisation de la condition suspensive étant fixée au 31 janvier 2022, la société DELPHILIA France HOLDING s’est manifestée le 25 janvier 2022 afin de solliciter un report de la date butoir relative à l’obtention du prêt au 31 mars 2022 avec date de réalisation de la vente définitive au 28 avril 2022 au lieu du 28 février 2022.

Le promettant a sollicité un avenant écrit et a demandé à ce que ce report soit assorti d’un courrier de la banque garantissant que le prêt sera accepté.

L’avenant projeté n’a pas été régularisé par écrit.

La société ATLAS a reçu deux attestations de refus de prêts le 21 mars 2022 transmises par la société DELPHILIA FRANCE HOLDING.

Le 14 juin 2022, la société ATLAS a adressé à la société DELPHILIA FRANCE HOLDING une mise en demeure de verser le reliquat de l’indemnité d’immobilisation.

Dans un courrier en date du 13 juillet 2022, la société bénéficiaire a rejeté l’injonction initialement reçue et a mis en demeure la société ATLAS de procéder à la libération du dépôt de garantie à son profit.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, c’est dans ces conditions que selon exploit de commissaire de justice en date du 26 décembre 2022 la société DELPHILIA FRANCE HOLDING a fait assigner la société ATLAS devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir le tribunal ordonner le remboursement de l’acompte de 20 500,00€ séquestré au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions en réponse n°1 transmises en date du 17 mai 2024, la société DELPHILIA FRANCE HOLDING demande au tribunal de :

CONDAMNER la société ATLAS à restituer à la société DELPHILIA France HOLDING la somme de 20 500,00€ correspondant à l’acompte séquestré au titre de l’indemnité d’immobilisation, conformément aux dispositions prévues par la promesse de vente conclue entre les parties ;DEBOUTER la SCI ATLAS de sa demande reconventionnelle visant à obtenir la condamnation de la société DELPHILIA France HOLDING à lui payer la somme de 41 000,00€, l’indemnité d’immobilisation n’étant pas due ;DEBOUTER la SCI ATLAS de sa demande visant à obtenir la condamnation de la société DELPHILIA France HOLDING à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;En tout état de cause :DEBOUTER la société SCI ATLAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société ATLAS à verser à la société DELPHILIA France HOLDING la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de l’absence de mise en demeure La société demanderesse affirme avoir respecté les conditions stipulées au sein de la promesse de vente, et précise que la transmission des refus de prêt postérieurement à la date butoir du 31 janvier 2022, ne constitue pas une faute entravant son droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, malgré les termes contractuels prévoyant que “La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitif de prêt au plus tard le 31 janvier 2022. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus”.

En revanche, s’agissant de la partie adverse, la demanderesse soutient que la société ATLAS n’a pas observé le formalisme inhérent à la libération de l’indemnité d’immobilisation en ce que la société promettante, était tenue de mettre en demeure sous huitaine la bénéficiaire de la promesse de vente, de justifier la réalisation de démarches auprès des banques en vue d’obtenir un prêt ou la défaillance de la condition suspensive, corrélée dans le présent cas de figure à l’obtention d’un ou plusieurs prêts avant le 31 janvier 2022.

La société DELPHILIA FRANCE HOLDING soutient que le promettant ne peut se prévaloir de la caducité de la promesse, ni demander à percevoir l’indemnité d’immobilisation, sans avoir au préalable mis en demeure la bénéficiaire dans le délai qui lui était imparti.

S’agissant du respect des diligences accomplies par la société DELPHILIA FRANCE HOLDINGLa société DELPHILIA FRANCE HOLDING précise qu’en dépit de la défaillance de la société promettante, son droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation aurait subsisté malgré tout, en raison du respect observé par elle des conditions prévues au sein de la promesse de vente, en ce que l’avant contrat prévoit que le bénéficiaire aura le droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation s’il prouve avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir le prêt et si la défaillance en cas de refus, ne résulte pas de son fait.

Dans le présent cas d’espèce, la société demanderesse soutient avoir accompli les démarches idoines en ayant demandé l’octroi d’un crédit immobilier conforme aux dispositions contractuelles ci-après littéralement rapportées :

« – Un prêt d’un montant maximum de 520 000,00€,

Un taux d’intérêts, hors assurance, maximum de 1,25%,

Une durée de remboursement comprise entre 15 et 20 ans, et,

Le prêt doit être garanti par une sûreté réelle portant sur le bien, ou par le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. »

De ce fait, elle allègue que l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée bien que la banque ait finalement refusé l’octroi du prêt, et ceci reste valable dans l’hypothèse où les crédits refusés ont été édités à des conditions différentes de celles contractuellement prévues.

Elle précise en outre ne pas être responsable de la défaillance de la condition suspensive et souligne la tardiveté des retours de la banque, celle-ci résultant des délais de traitement des organismes bancaires qui ne lui sont pas imputables.

La banque avait sollicité des devis détaillés relatifs aux travaux afin d’établir son offre de prêt. L’architecte a retourné le devis requis en date du 24 décembre 2021, ce qui a retardé le délai de traitement de la banque.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique en date du 11 janvier 2024, la société civile ATLAS demande au tribunal de :

DEBOUTER la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel :CONDAMNER la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING à verser à la SCI ATLAS la somme de QUARANTE ET UN MILLE EUROS (41 000,00€) correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation fixé dans l’acte du 29 novembre 2021 ;

CONDAMNER la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING à verser à la SCI ATLAS la somme de 3 000,00€ au titre des dispositions de l’article 700, outre les dépens.

S’agissant du respect non-respect des termes contractuels par la société DELPHILIA France HOLDINGLa société ATLAS énonce que la société DELPHILIA FRANCE HOLDING a fait réaliser une demande de prêt du chef de la société civile immobilière dénommée « SCI IMMOBILIERE DE LA BALTIQUE », société en cours de constitution qui n’est pas partie à l’acte. En ce sens, la société ATLAS relève le défaut de conformité de la demande de prêt éditée.

La société promettante indique également que la société DELPHILIA FRANCE HOLDING n’a pas respecté les termes de la promesse de vente en ce que l’une des demandes de prêts réalisées ne comporte pas la précision relative à l’existence d’une garantie « par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques et par une assurance décès ».

Elle soutient qu’en raison du non-respect des dispositions contractuelles précisant les modalités suivant lesquelles les offres de prêt devaient être obtenues, la société DELPHILIA FRANCE HOLDING a entravé l’accomplissement de la condition suspensive.

S’agissant de l’absence de mise en demeure du bénéficiaireLa société promettante souligne que l’exigence de la mise en demeure est contraire aux dispositions de la promesse de vente, cette dernière prévoyant que l’indemnité d’immobilisation sera « versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus ».

Elle précise que la faculté dont elle disposait de mettre la bénéficiaire en demeure, n’est pas impérative et ne conditionne pas la libération de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Le critère qu’elle retient vise la réitération par acte authentique dans le délai imparti. En l’espèce, la promesse de vente prévoyait une date de réalisation de la vente en date du 28 février 2022 à 16h, ce qui n’a de fait pas été honoré, les refus de prêts ayant été édités en date des 10 et 17 mars 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et de leurs prétentions.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 16 décembre 2024.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensiveLe second alinéa de l’article L313-41 du code de la consommation dispose que « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Les dispositions de l’article de l’article 1304-3 du code civil prévoient les conditions suivant lesquelles une condition suspensive est réputée accomplie dans la mesure où celle-ci est « réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, les termes de la promesse de vente indiquent que « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 janvier 2022.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la résiliation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait : à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT. […] Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,Et se prévaloir, au plus tard de la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.Il est rappelé qu’à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non-réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. »

En l’espèce, la société ATLAS avait consenti une promesse de vente au profit de la société DELPHILIA FRANCE HOLDING qui était tenue de fournir des offres de prêt avant le 31 janvier 2022.

Le premier refus de prêt a été adressé par le Crédit Mutuel à la société DELPHILIA FRANCE HOLDING le 10 mars 2022 et portait sur un prêt immobilier d’un montant de 520 000 € d’une durée de 180 mois, sans précision relative aux garanties dont il était assorti.

Le second refus de prêt a été adressé à la société civile immobilière LA BALTIQUE par la Société générale en date du 17 mars 2022 et portait sur un prêt dont les caractéristiques n’ont pas été communiquées.

La société DELPHILIA FRANCE HOLDING a transmis les refus de prêts précédemment mentionnés à la société promettante en date du 21 mars 2022, soit bien après la date butoir initialement convenue.

Le moyen tiré de l’absence de mise en demeure de la bénéficiaire ne saurait être accueillie, cette faculté n’étant pas impérative et ne conditionnant pas la libération de l’indemnité d’immobilisation.

La société ATLAS sollicite donc le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Il résulte en effet des éléments qui précèdent que la société DELPHILIA FRANCE HOLDING n’a pas transmis les refus de prêt dans le délai imparti, n’a pas respecté les conditions contractuelles suivant lesquelles les offres de prêt devaient être éditées, si bien que la vente n’a pu être régularisée.

En conséquence, la libération de l’indemnisation d’immobilisation devra être réalisée dans son intégralité au profit de la société promettante.

Sur les demandes accessoiresPar application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société DELPHILIA FRANCE HOLDING, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le jugement condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société DELPHILIA FRANCE HOLDING sera condamnée à payer à la société ATLAS la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge put écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la défaillance de la condition suspensive ;

ORDONNE la libération de la somme de 21 500 € séquestrée chez Maître [I] [M], notaire à TROYES (Aube), au profit de la SCI ATLAS ;

CONDAMNE la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING à verser à la SCI ATLAS la somme 21 500 € correspondant au reliquat de l’indemnité d’immobilisation fixée dans l’acte du 29 novembre 2021 ;

CONDAMNE la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING à payer à la SCI ATLAS la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DELPHILIA FRANCE HOLDING aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,